La compañía inmobiliaria de origen holandés MVGM inició sus operaciones en España el año pasado tras la adquisición del negocio de gestión inmobiliaria de JLL en el país. Con más de más de 18 millones de m2 en activos inmobiliarios en la actualidad bajo gestión para sus propietarios, conoce la evolución del mercado, así como las necesidades de arrendadores y arrendatarios.

Al frente de su filial en España está Elisa Navarro. Invertia ha charlado con ella sobre la nueva línea de negocio residencial, las grandes tendencias en el ámbito inmobiliario que ha acelerado la pandemia (como el Built to Rent o el ecommerce) y las oportunidades que se abren una vez esté controlada la situación.

Sin duda, la directiva destaca el apetito inversor que despierta España entre los grandes fondos, incluso con las incertidumbres asociadas a las regulaciones que tiene sobre la mesa el Gobierno.

A poco de que termine el año, ¿qué balance hace de este 2020?

2020 ha sido un gran reto para todo el sector. Nadie esperaba esta crisis y hemos tenido que enfrentarnos a situaciones en las que nadie tenía una experiencia previa. El balance en general, a pesar de las circunstancias, ha sido bastante positivo porque nos ha permitido comprobar que todas las tendencias previas a la crisis se han acelerado y se han ido implementando en todas las áreas.

También hemos visto en general una gran voluntad y responsabilidad por parte de propietarios e inquilinos para encontrar acuerdos que permitieran la viabilidad de todos los proyectos.

¿Con qué porcentaje de inquilinos ha tenido que renegociar las rentas?

Depende del activo. Prácticamente por encima del 95% en el ámbito de los hoteles. Las cadenas han sufrido muchísimo y hay una negociación casi permanente. En 'retail', otro de los grandes afectados por esta pandemia, estaría por encima del 90%.

En la medida que esta pandemia siga prolongándose, las negociaciones volverán a abrirse porque al final todos confiamos en despegar cuanto antes. Pero sin duda lo que al principio pensábamos que serían tres meses va para un año y tendremos que ver cómo comienza 2021.

En oficinas las negociaciones han sido bastante menores. Diría que han estado por debajo de un 20% de los contratos. En muchos casos, ha sido cuestión de esperar y ver qué pasa. Tomarán decisiones sobre los espacios físicos que van a utilizar una vez se tomen sobre los nuevos hábitos de trabajo. Esa incertidumbre está en todas las mesas de los órganos de dirección de las empresas. A medida que se vaya resolviendo veremos cómo esas negociaciones se retoman o se quedan paralizadas.

En el sector logístico se continuará como habitualmente, ya que ha sido el menos afectado de todos. Por último, en residencial va a depender mucho de las medidas que salgan por parte del Gobierno.

Elisa Navarro, directora general de MVGM España. MVGM

MVGM ha lanzado recientemente una nueva división de Residencial. ¿Cuáles son los planes?

Crecer muchísimo. En el pasado ya hemos gestionado residencial para propietarios y, de hecho, estamos gestionando en la actualidad para fondos institucionales.

Es una innovación en cuanto a la forma de gestionar este residencial. MVGM nace en los Países Bajos y lleva más de 65 años de historia gestionando principalmente residencial. Tiene un desarrollo de tecnología y buenas prácticas que podemos implementar en España para ser mucho más eficientes que nuestra competencia.

Por otro lado, vemos que nuestros clientes cada vez invierten más en este sector y lo que necesitan. Además, son de perfil conservador, con proyectos a largo plazo y rentabilidades estables; no los oportunistas en busca del pelotazo. Necesitan una gestión muy profesional. Por eso salimos como una compañía especializada y experta en el área residencial con carácter internacional y nuestro objetivo para 2021 es convertirnos en la mejor opción para nuestros clientes. Consolidar la marca, el sector y crecer. Cuantas más operaciones se cierren más oportunidades tenemos de crecer con ellos.

Este movimiento que han dado, ¿es un mensaje inequívoco de que el 'Build to Rent' (BtR) y la profesionalización del mercado del alquiler por fin ha llegado?

Sin duda. La profesionalización de la gestión del residencial ha venido para quedarse de una manera seria, formal y especializada. Dar un servicio no solo a los clientes (propietarios), sino también a los usuarios. Es muy importante el trato que hay que dar a los inquilinos. Hasta ahora estamos poco acostumbrados a tratar a las personas, a las familias, de una manera profesional como si estuviéramos tratando con compañías. En ese acercamiento, esa sensibilización del trato a los inquilinos como una parte importante de este negocio, es donde queremos marcar la diferencia con nuestra competencia.

La profesionalización de la gestión del residencial ha venido para quedarse de una manera seria, formal y especializada

¿Se van a atrever también con nueva promoción?

Absolutamente. Nos vamos a atrever a asesorar y a acompañar a nuestros clientes desde la promoción. Hay un ejercicio de consultoría previa, en 'Build to Rent' también. No se construye igual una vivienda para venta que para alquiler, en cuanto a calidades, los servicios a los usuarios, espacios colaborativos, etc.

Creo que es necesaria la participación de gestores como MVGM para aportar valor a los procesos previos a la puesta en escena del alquiler. Ya estamos viendo que hay una transformación de promotoras que tenían edificios en venta para explotarlas en alquiler si hay baja demanda.

Nuestro papel es ayudar a todos los propietarios (pequeñas empresas o grandes inversores) a crear un parque de viviendas en alquiler muy profesional, que atienda a sus intereses, por supuesto, y también al de los usuarios que necesitan un trato correcto y de largo recorrido.

Tenéis mucha relación con grandes fondos internacionales. ¿Hay apetito inversor por España?

Muchísimo. Lo seguimos viendo. La intención de seguir invirtiendo en España es muy interesante y además es muy positivo porque nos permite ser optimistas en cuanto al despegue el próximo año, una vez que seamos capaces de cubrir esta crisis sanitaria.

Hay mucha intención por parte de los fondos de seguir invirtiendo en España, igual que hay mucha intención del turismo de volver a pisar nuestro país y disfrutar de nuestra cultura, nuestros hoteles, etc. En la medida que esta intención se pueda producir, lo volveremos a ver.

¿Se marca alguna cifra u objetivo para 2021?

Toda la que pueda entrar. Tenemos que ir a máximos; somos muy ambiciosos. Creemos que hay un mercado enorme en el que poder trabajar, mucha promoción en curso, mucho interés inversor por adquirir este tipo de activos y en la medida que esto se produzca nosotros queremos estar en todos los proyectos.

Hay mucho apetito inversor, pero los mensajes que lanza el Gobierno y sus socios sobre regulación del alquiler, desahucios, okupación… ¿Cómo son recibidos por los grandes fondos internacionales?

La incertidumbre siempre genera desconcierto. El hecho de estar en procesos de cambios en la legislación que toca la parte de arrendamientos siempre afecta a los fondos inversores porque son compañías que buscan la seguridad. También creo que son procesos naturales, tendremos a aprender a enfrentarnos a ellos. Es un mercado que emerge y por parte tanto del Estado como de los propietarios habrá que ir buscando soluciones.

El hecho de estar en procesos de cambios en la legislación que toca la parte de arrendamientos siempre afecta a los fondos inversores porque son compañías que buscan la seguridad

La política en la vivienda debe ser coherente en el tiempo, pero estoy convencida de que no existen soluciones sencillas para aplicar en estos momentos. De hecho, esta incertidumbre no ha frenado el interés de los fondos en invertir en residencial.

Veremos una evolución del tratamiento que se da a la política de vivienda, a lo mejor bastante protectora con los inquilinos, pero en la medida que el Estado quiera trabajar y colaborar con la empresa privada en favorecer el equilibrio oferta-demanda tiene que facilitar que los inversores pongan la promoción y puedan construir para que haya más oferta. No solo restricciones.

Todo esto jugará su papel en los próximos años, pero en la medida en la que haga una política coherente y se oriente en el futuro para conseguir ese equilibrio entre oferta y demanda veremos con buenos ojos las medidas que se puedan aplicar.

MVGM gestiona una amplia cartera de activos como centros comerciales, oficinas, hoteles, Health & Safety naves logísticas. ¿Por cuáles les preguntan más para realizar operaciones en 2021?

Hay muchísimo interés en logística. Es un bien muy demandado y querido en estos momentos. Los más tradicionales siguen optando por los edificios de oficinas en buenas zonas con buenas renta y, sin duda, el residencial.

En el otro lado de la balanza están los hoteles. ¿Cómo ve este sector en 2021?

Habrá oportunidades. En estas situaciones siempre surgen oportunidades para los inversores que quieran apostar por el mercado hotelero. Habrá producto en el mercado y oportunidades tanto para empresas que busquen liquidez como para las que quieran seguir invirtiendo.

En la medida en que la pandemia quede controlada, el sector hotelero se recuperará. Es verdad que será una recuperación posiblemente más lenta porque no es sencillo recuperar la confianza de los turistas y también hay que ver el efecto de la reducción de viajes profesionales por el auge del teletrabajo y las reuniones por Teams, Zoom, etc.

No obstante, hay hoteles que se han reinventado. Algunos se han medicalizado, otros han incorporado espacios flexibles para poder trabajar… Todas estas cosas nos permiten tener más oportunidades de que la recuperación sea más rápida y dar un futuro claro a cada uno de esos productos.

El sector logístico ha sido uno de los vencedores durante la pandemia. ¿Seguirá la tendencia en 2021?

Posiblemente, porque al final hemos visto cómo han acelerado las ventas on line. Es parte de esas tendencias que han venido para quedarse; la necesidad de disponer de espacios para distribución y almacenaje de producto para esas ventas la vamos a seguir teniendo sin duda.