José Ignacio Morales tomó el mando de la promotora Vía Célere en julio de 2019. Desde entonces, la compañía ha aumentado la entrega de viviendas de las 1.241 de 2019 (tras duplicar las cifras con respecto a 2018) a las 1.933 del año pasado, a pesar de todo lo ocurrido por la pandemia.

Este crecimiento ha permitido a la compañía fortalecer su balance hasta el punto de reducir su deuda en 280 millones de euros en 2020 y dejar una posible salida a bolsa para tiempos de menor volatilidad en los mercados.

Por ahora se centra en mantener un rango de entrega de viviendas entre 1.500-2.000 anuales para lograr un sano equilibrio entre oferta y demanda, y no repetir errores del pasado. Con una de las mayores carteras de suelo de España, Vía Célere afronta con garantías la construcción de viviendas para su venta o alquiler, buscando siempre la mayor rentabilidad para sus accionistas.

La pandemia paralizó durante quince días la construcción en España y hasta tres meses la red comercial de la promotora. Sin embargo, José Ignacio Morales, asegura que presentará “los mejores resultados de la historia de la compañía”.

El futuro pinta aún mejor, ya que espera una revolución en el mercado de segunda residencia, sobre todo por parte de extranjeros, una vez que termine la pandemia. En cuanto al precio de la obra nueva, seguirá estable, incluso con algunos repuntes, porque “no tengo ningún incentivo para bajarlo”.

Dejamos atrás el año de la Covid-19. ¿Cómo ha ido para Vía Célere?

Con mucho dinamismo. Empezamos 2020 con unos números de preventas fantásticos, cifra récord en febrero (casi 200 ventas netas) y las cosas marchaban francamente bien. Llegó la Covid-19 y pararon las obras durante quince días. Además, las oficinas comerciales cerraron durante prácticamente un trimestre completo (marzo, abril y mayo).

Durante todo este tiempo hemos vivido nuestras casas con una gran intensidad, 24/7. Eso nos ha hecho extraer lo que no nos gusta de ellas y tiene un efecto postCovid increíble en toda nuestra cartera de producto porque se han disparado las preventas. En septiembre, octubre, noviembre, diciembre y enero de 2021 hemos vendido más unidades físicas que en 2019 y por más importe en términos de euros.

Hay dos efectos que estamos notando muy claros. En primer lugar, el cliente busca más metros cuadrados, zonas abiertas, salas comunes… una serie de amenities que solo ofrece la obra nueva, mayoritariamente en los cinturones metropolitanos. En segundo lugar, el teletrabajo ha venido para quedarse. Esto permite que podamos ir un poco más a las afueras de las ciudades porque el coste del desplazamiento se reduce mucho y ese ahorro puede invertirse en una vivienda de más metros y facilidades.

En conclusión, 2020 ha sido un año absolutamente espectacular desde el punto de vista operativo, con 1.933 viviendas entregadas, y desde el punto de vista financiero tendremos los mejores resultados de nuestra historia con diferencia.

2020 ha sido un año absolutamente espectacular, con 1.933 viviendas entregadas, y tendremos los mejores resultados de nuestra historia con diferencia

En 2018 entregaron 600 viviendas, en 2019 un total de 1.241 y en 2020 casi 1.950 a pesar de la pandemia. ¿Cómo será 2021?

Creemos que tenemos que encontrar un equilibrio y no cometer los errores del pasado. Cuidar mucho el mercado para estar pendientes de oferta y demanda. En las ciudades en las que tenemos un banco de suelo relevante creemos que con entregar 1.500-2.000 viviendas estamos en la zona segura, es decir, seguimos muy activos en las urbes en las que existe un desequilibrio muy fuerte entre oferta y demanda. Estas son Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia, Barcelona…

Llevamos doce años, desde la anterior crisis, en los que prácticamente no se ha hecho obra nueva en algunas ciudades. Por tanto, cuando ponemos en el mercado una promoción este lo acoge con mucho apetito y eso es muy sano para el sector, para el cliente y para la ciudad.  

Estamos en una situación de precios de la vivienda y de costes muy estabilizada, a diferencia del rally de años anteriores, y eso da una estabilidad muy sana para el sector. Nos interesa que la vivienda esté estable, que no haya sobresaltos de precios y que siga su curso normal marcado por oferta y demanda sin movimientos especulativos. En obra nueva, estamos convencidos de que tendremos algo de repunte en precios.

Con el asentamiento del teletrabajo, ¿analizan la promoción en ciudades que antes no eran tan atractivas?

Absolutamente. Estamos convencidos de que va a haber un efecto muy importante de desplazamiento de demanda por parte de muchos europeos (Pirineos para arriba) de la segunda residencia en cuanto desaparezca el bloqueo.

Hay muchos factores que lo refuerzan. Para un finlandés comprar una vivienda en Estepona en un esfuerzo financiero proporcionalmente menor que para un español, pero además tenemos un país con muchas virtudes (seguro, privilegiado en infraestructura sanitaria y de telecomunicaciones).

¿Qué porcentaje de comprador extranjero tiene Vía Célere?

Varía mucho en función del producto. En un año normal puede que un 25% de la demanda venga del extranjero. Si hemos tenido un año récord, y si tan pronto como recuperemos la movilidad vendrá mucho cliente internacional, creo que la segunda residencia puede tener un boom absolutamente relevante.

El construir para alquilar (Build to Rent) está más de moda que nunca en España. ¿Cuál es su estrategia?

Somos agnósticos en el destino del suelo. Tenemos un banco de suelo para más de 21.000 viviendas y eso nos permite hacer los tres planes de negocio (venta, alquiler o desinversión directa) para cada uno de ellos. Decidimos cuál es el destino último en función del plan de negocio que maximice el retorno para nuestros accionistas.

Decidimos cuál es el destino último de cada suelo en función del plan de negocio que maximice el retorno para nuestros accionistas.

Los números del Build to Sell siguen saliendo muy bien. Hemos hecho alguna operación del Build to Rent y haremos alguna más, seguro, porque hay sitios como Sevilla donde podemos combinar ambas fórmulas ya que el cliente de alquiler no canibaliza el comprador final.

No tenemos una política que nos marque destinar un porcentaje de viviendas para alquiler. Vamos activo a activo. Lógicamente, con la actual cartera de suelo nos da para hacer todo.

¿Se van a animar a gestión las promociones para alquiler?

Nosotros lo que sabemos hacer muy bien es todo el proceso de detectar, invertir y gestionar suelos para luego desarrollar la construcción hasta tener el activo completamente terminado. No vamos a hacer una plataforma de gestión de alquiler.

¿Hay apetito inversor por el sector inmobiliario español?

Sigue habiendo mucho apetito. Es verdad que todas estas iniciativas legislativas en torno a la protección de la ocupación ilegal, la limitación del alquiler, etc., ya sabemos que asustan al dinero, que no han funcionado en ningún sitio y que frenan la inversión nacional e internacional.

Comenta que el mercado funciona cuando tienes capacidad de meter más oferta en el mercado. ¿Cómo ve la oferta y por relación directa el precio en la obra nueva?

Hay un ejercicio de matemática básica muy objetivo. De todas las casas que voy a terminar en 2021, tengo vendidas el 78%; el 67% de las previstas para 2022; y el 41% de las que voy a construir en 2023. Tengo una visibilidad de mi plan de negocio brutal. ¿Qué incentivo tengo yo para bajarte los precios si ocho de cada diez pisos que voy a acabar en 2021 están vendidos? No va a haber bajada de precios porque no tengo ningún incentivo para hacerlo.

Prácticamente lo que nos ocurre es que cada vez que sacamos una promoción al mercado, con sus tiempos, van poco a poco goteando preventas hasta el punto de que la mayoría de que el stock de este año las tengo vendidas. ¿Qué incentivos tengo para bajar el precio? Ninguno. ¿Puede haber bajada de precios en segunda mano? La está habiendo, del 4-6% dependiendo de las ciudades.

¿Por qué? La vivienda actúa como valor refugio. El ahorro de las familias ha crecido mucho desde 2008, el S&P en máximos, la deuda pública no da rentabilidad, el banco quiere cobrar por tener el dinero en la cuenta… Compra una vivienda que es un valor refugio, estable y o bien cambias de vivienda o tienes la rentabilidad del alquiler.

Tenéis una enorme cartera de suelo. ¿Hay todavía disponible en España para la construcción de vivienda?

Hay poquísimo. Una de las grandes dificultades de este sector a largo plazo es que el suelo es muy escaso. En el centro de las ciudades, no hay. Algunas naves que cierran y después de un largo periodo se permite construir. Todo el suelo está en las zonas de expansión. Por eso todas las grandes promotoras estamos invirtiendo mucho dinero en esas zonas, para garantizar el acceso al suelo dentro de cuatro cinco años, porque ahora mismo es imposible.

La salud del mercado del suelo es increíble. Hay mucho apetito por suelo finalista en cualquiera de las ciudades mencionadas anteriormente. El 81% de la cartera de suelo de Vía Célere está en las cinco mayores ciudades de España.

La salud del mercado del suelo es increíble, pero en el centro de las ciudades no hay

Todos estos números de preventas, previsiones de beneficio y cartera de suelo os han permitido reducir deuda y tener un balance saneado.

Hemos cerrado 2020 con una reducción de deuda neta de 280 millones de euros. Hemos entregado casi 2.000 viviendas, generamos mucha caja y con ella pago los préstamos promotores. Como el suelo ya lo tengo, reduzco deuda.

Han diversificado las fuentes de financiación. Entidades bancarias, MARF, direct lending… Parece que no necesitan salir a bolsa.

Absolutamente no. Hemos innovado mucho también en la financiación. Construir una compañía sólida en este sector pasaba por diversificar las fuentes de financiación. El talón de Aquiles de este sector había sido históricamente su dependencia casi en exclusiva de la financiación bancaria.

Tenemos financiación bancaria de sobra, pero creo que hay que hacer los deberes y explorar otras alternativas. Mirar cómo se financian las grandes empresas y tratar de trasladar a nuestro balance esa solidez.

La decisión de salir a bolsa es de los accionistas. La compañía solo tiene que estar preparada. Hoy por hoy, los mercados no están para plantearse una salida a bolsa. Necesitan perder volatilidad.