La socimi Castellana Properties, con una cartera de 18 activos en España entre centros comerciales, parques comerciales y oficinas, mantiene su objetivo de alcanzar un volumen por encima de los 1.500 millones de euros de valor bruto.

Dado que en la actualidad el valor de su cartera roza los mil millones de euros (993,84 millones de euros), aún dispone de 500 millones de euros para invertir en el próximo año, aunque por la pandemia puede ampliarse el plazo a un año y medio. En número de centros comerciales, confirma su consejero delegado, Alfonso Brunet, a Invertia, “depende del tamaño: pueden ser entre dos y seis”.

Con esta vocación, la socimi controlada por el fondo sudafricano Vukile tiene el foco puesto en parques comerciales de medianas ciudades y centros comerciales especiales que son los dominantes en zonas secundarias. “Madrid y Barcelona nos interesan, pero estas dos ciudades siempre han tenido mucha competencia y la tendrán”, explica el CEO.

Por eso el equipo de Alfonso Brunet analiza cada oportunidad que surge bajo dos premisas para comprar un activo: ciudades que tengan áreas de 150.000 habitantes e ingresos estables que puedan hacer crecer en el tiempo vía gestión activa. “Todas las regiones son buenas siempre y cuando tenga sentido la inversión a largo plazo; en ese momento la decisión es muy fácil”, indica el consejero delegado a Invertia en una entrevista.

Además de llegar a ese volumen, la socimi también quiere dar el salto al mercado continuo “cuando tenga sentido”. “Con los descuentos aplicados a todas las inmobiliarias no lo tendría; estamos muy cómodos en el BME Growth y sin ninguna prisa”, reconoce el consejero delegado. “Más bien, atentos al momento idóneo y hacerlo de una forma ordenada y que salga bien”, ahonda.

Concentración del sector

Las juntas de accionistas de Neinor Homes y Quabit aprobarán previsiblemente su fusión por absorción la semana que viene. Preguntado Alfonso Brunet por si ve opciones de que este tipo de operaciones se repitan en el sector retail, apunta que “en socimis hay pocas empresas de retail, pero la tendencia pasa por concentrar el mercado y que queden menos socimis con más activos”.

No es algo único de España. Ha ocurrido en todos los mercados donde existen los REIT (denominación anglosajona de nuestras socimis). Además, el mercado de socimis “es muy joven en nuestro país y se han creado muchísimas”, por lo que la concentración será “la tendencia natural y lo que tiene que ocurrir”.

Otra situación diferente son los tiempos. “Dependerá de que el mercado esté preparado para hacer esas cosas y no parece que en pandemia haya también la posibilidad de hacer muchas operaciones corporativas”, admite Alfonso Brunet. “Ahora mismo (los grandes inversores) están mirando para otro lado, aunque volverán en breve”, augura.

Unión con la logística

Si algo ha acelerado la pandemia ha sido el comercio electrónico y la logística asociada a su distribución. Los centros comerciales no son ajenos a este fenómeno y desde Castellana Properties estudian cómo aprovechar la ola.

La socimi analiza en estos momentos cómo poner en marcha plataformas logísticas dentro de los centros comerciales. “Tiene todo el sentido y las sinergias del mundo la logística con el retail”, afirma su consejero delegado. “Al fin y al cabo, la logística sirve al retailer para llevar sus productos a los puntos de venta que lo necesitan”, expone.

Hasta tal punto de no descartar invertir en este sector, pero visto desde el punto de vista de sus clientes. “Nunca tendría un parque logístico alquilado a un operador logístico, pero sí a uno de mis clientes como Inditex o Media Markt”, ilustra el directivo.

Dentro de la omnicanalidad, donde el cliente elige cuándo, dónde y cómo quiere comprar cualquier producto y recogerlo (o que recibirlo en casa), los gestores de centros comerciales ven un amplio abanico de posibilidades para impulsarla y sacar beneficio. “Estamos trabajando en siete proyectos para implementar en nuestros centros comerciales que pueden convertirse en nuevas líneas de negocio”, adelanta Alfonso Brunet.

De hecho, Alfonso Brunet reconoce que a diferencia de lo que pudiera pensarse con el impulso de comercio electrónico, “tenemos nuestros centros llenos, seguimos alquilando espacios, reforzamos marcas ya existentes como Zara que ha ampliado sus tiendas para poder implementar su estrategia onmicanal”. “Acabamos con tiendas mucho más grandes, más modernas y que atraen a un público digital que antes no visitaba el centro comercial”, resume.

El impacto de la pandemia

Ahora que las líneas entre la compra física y electrónica tienden cada vez más a difuminarse, acelerado por la pandemia, el consejero delegado de Castellana Properties ha visto cómo ha cambiado el comportamiento del cliente de centro comercial. “Ha modificado su modo de visita a una de misión de compra: ir al centro comercial, comprar lo que necesita y volver a casa”, expone. Este hecho tiene su reflejo en que han subido el ticket medio de compra y la tasa conversión de esas visitas.

Es más, a lo largo de la pandemia se han abierto 42 nuevos establecimientos en los centros comerciales de Castellana Properties como es el caso de Media Markt en Los Arcos o Zara en Bahía Sur además de cines Yelmo Premium en Los Arcos y El Faro, entre otros muchos. Solo entre abril de 2020 y febrero de 2021 se han firmado 99 operaciones de alquiler por unas rentas totales de 5,7 millones de euros y que ocupan una superficie bruta alquilable de 25.666 m2.

“La muerte del retail como muchos anuncian no es cierta, es una quimera inventada”, afirma Alfonso Brunet. En junio del año pasado, nada más abrir tras las primeras restricciones, ya se habían recuperado el 70% de las afluencias a los centros comerciales y en octubre ese porcentaje llegó al 85%. “En cuanto haya la tranquilidad de que la gente no tenga miedo de contagio, van a volver a los centros comerciales”, augura el directivo.

Eso no significa que las cuentas de Castellana Properties no se hayan resentido por el efecto de la pandemia. “Calculamos que alrededor del 33% de toda la renta bruta que tenemos en nuestros contratos es la que vamos a bonificar a final de nuestro año fiscal (que termina el 31 de marzo)”, explica el consejero delegado. “Los números van a ser menores que en el año anterior, pero hemos mantenido a Castellana Properties muy fuerte y solvente a pesar de la caída de beneficios”, constata.

Si los beneficios han caído ha sido principalmente por la política de bonificaciones a los inquilinos, los más perjudicados por las restricciones y cierres. Este compromiso con sus verdaderos clientes ha permitido que tenga un ratio de ocupación del 97%. ¿Cómo lo ha conseguido la socimi? “Acercándote a tus clientes y haciendo soluciones específicas y a medida de cada uno para poder ayudarles a pasar la crisis juntos”, explica Alfonso Brunet.

Entre abril y mayo, las bonificaciones fueron del 100% de las rentas, es decir, toda tienda que estaba cerrada no pagaba el alquiler a la socimi. A partir de junio, vio cómo vendía cada uno de ellos para acordar bonificaciones mensuales individualizadas hasta diciembre. En febrero llegó la tercera ola y eso ha provocado nuevas conversaciones y posibilidades de bonificación.

Eso sí, Alfonso Brunet afirma que “no hay sitio más seguro que un centro comercial”. “Nadie puede decir que ha habido un brote en un centro comercial y eso es precisamente por todas las medidas de seguridad que hemos implementado”, concluye.