Con corbata, pero con la camisa remangada, el consejero delegado de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, concede una entrevista telemática a Invertia horas antes de que las juntas de accionistas de la promotora vasca y Quabit Inmobiliaria aprueben su fusión por absorción.

La operación inmobiliaria del año supondrá sinergias estimadas de 200 millones de euros y, lo más suculento para la promotora vasca, una gran cartera de suelo para levantar más de 6.000 viviendas con especial foco en el Corredor del Henares.

Un movimiento que apareció en un papel encima de la mesa de Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, al que siguió un primer café en marzo y que espera que finalice en verano con la integración total de ambas empresas.

En el camino, la refinanciación de la deuda de Quabit, “el mayor reto de la operación”, de la que ya han firmado el 80% con los grandes acreedores sin que suponga un excesivo castigo en el balance de la promotora vasca y un plan de integración para extraer las mayores sinergias.

Una vez aprobada la absorción por las juntas, ¿cuáles son los siguientes pasos?

Una vez que sea aprobada por la junta, hay un periodo reglamentario de un mes donde todavía puede haber alegaciones. La CNMV tiene que publicar un informe sobre competencia.

Una vez que esté hecho, que calculamos que sea a mediados de mayo, haríamos el canje de las acciones previsto, una de Neinor Homes por cada 25 de Quabit, con lo cual los accionistas de Quabit pasarán a tener un 7% de Neinor proforma y a partir de ahí, que son dos días, se va a la notaría para inscribir la operación y de ahí al registro mercantil. Quabit desaparece y todos sus activos pasan a la compañía proforma.

¿Cuándo creen que estará completada la integración total de las dos compañías?

Llevamos trabajando un par de meses en el plan de integración de ambas compañías, en el cual buscamos las sinergias. Quabit tiene la promotora y la constructora (Rayet). La constructora está ejecutando muchas obras para Quabit y seguirá. Simplemente continuamos con ella y buscaremos la forma de maximizar el valor que aporta a la compañía de manera independiente. Tiene que ser rentable por sí misma.

En la parte de la promotora, seguimos analizando las sinergias. Son compañías parecidas, pero Quabit tiene mucho suelo bajo gestión con un departamento de desarrollo urbanístico potente que tenemos que integrar con el nuestro, más enfocado a la parte de servicing con Kutxabank, porque Neinor no tiene tanto suelo en gestión. Estamos en el diseño fino de la operación.

Empezaremos a funcionar a partir del día uno que esté inscrita en el registro mercantil. De hecho, ya estamos trabajando de manera coordinada en lanzamiento de promociones, campañas de marketing, solicitud de permisos, etc., porque Quabit venía con el freno de mano por problemas financieros importantes y no íbamos a esperar al 15 de mayo.

Estamos mirando cómo diferir pagos hasta ese momento de mayo, pero que empiecen ya obras y actividad que ha estado parada por problemas de liquidez. Desde ese punto de vista, ya hemos empezado y espero que para verano estemos funcionando de manera armónica.

¿Cuál es el mayor reto de esta operación?

El mayor reto estaba relacionado con la negociación con los acreedores y refinanciación de la deuda de Quabit. Se ha hecho entre verano y hoy. Era la parte más compleja; el poder encontrar una reestructuración de su deuda para que pase a Neinor Homes a los tipos de interés que pagamos nosotros y, por otro lado, una serie de quitas que los acreedores han aceptado hacer a cambio de que ahora sea Neinor Homes quien les debe el dinero y no Quabit. Una vez que vimos luz por parte de los principales acreedores de Quabit es cuando decidimos anunciar la operación.

¿Qué porcentaje de la deuda tienen ya refinanciada?

Más del 80%.

¿Qué es lo que más les atrajo de Quabit?

Estamos muy ilusionados con el suelo, tanto finalista como en gestión. Toda la cartera nos gusta. Especialmente, el entorno de Madrid. Hay mucha dificultad para conseguir parcelas finalistas en Madrid y suelo en el que desarrollar proyectos residenciales y Quabit nos aporta una cantidad de suelo muy importante en Madrid. Casi el 50% de su cartera estaba localizada en Madrid.

Lo hemos podido adquirir a un coste muy bajo. Por tanto, eso va a ser todo una ventaja en el momento que vaya saliendo o decidamos hacer lo que sea con él. Lo más bonito es ver que tenemos una cartera de suelo que para nosotros también es un reto como compañía; son volúmenes grandes (7.000 viviendas), pero no gigantescos para nosotros.

Con nuestra capacidad operativa lo digerimos muy bien y nos deja en una situación de deuda de la compañía muy cómoda. En los últimos tres años habíamos conseguido reducir nuestro Loan to Value (porcentaje de la deuda sobre el valor de los activos) del 20% hasta el 8% que cerramos en 2020. Ahora volvemos a ponernos en el 20% y es un entorno en el que nos manejamos muy bien. No queremos estar por encima del 30%-35%. Tenemos mucha visibilidad de negocio en los próximos años y, por lo tanto, operativamente el tamaño de la operación era muy bueno para Neinor Homes.

¿Cómo fue el acercamiento y ‘noviazgo’? ¿Quién lanzó las primeras miradas en la discoteca?

Las primeras ‘miraditas’ nunca sabes cómo vienen. Me lo encontré puesto en un papel en enero del año pasado dentro de operaciones a estudiar. En Neinor la política de crecimiento viene a través de parcelas de suelo o porfolios, y dentro de las seis o siete posibilidades de grandes operaciones que me presentó el departamento de análisis estaba la de Quabit. Ahí apareció por primera vez.

Tomamos el primer café en marzo o abril, para ver un poco cuál era el problema que tenía la compañía y creemos realmente que la operación es buena para nosotros, para nuestros accionistas y para los de Quabit.

Para Quabit, en una situación financiera delicada, la pandemia estaba significando una vuelta de tuerca que condicionaba seriamente la viabilidad de la empresa. Ante una situación como esa, esta operación es una forma de poner en valor todo el suelo que tenía ahí más todo el conocimiento de capital humano que tiene la compañía.

¿Cuál será el papel de Félix Abánades a partir de ahora? Asesor externo queda un poco difuso.

Va a coger la máxima responsabilidad en la constructora como consejero delegado y aquí viene como asesor externo. Entra así porque es un peso pesado en el sector, con mucha experiencia y un perfil desarrollado toda su carrera entre la construcción y la promoción inmobiliaria. Donde más valor tiene para la compañía es aportando su visión. Es un hombre con mucha experiencia que nos va a ayudar mucho.

Para nosotros también es muy conveniente contar con su colaboración por el conocimiento tan grande que tiene de su cartera de suelos. Viene mucho de suelo en gestión y por lo tanto tiene un pasado que hay que conocerlo, entender, para saber dónde estás en cada momento, qué puedes esperar, cuándo es el mejor momento para sacarlos, conoce de maravilla toda la zona del Corredor del Henares… Estoy muy cómodo con la posición en la que viene Félix y estoy seguro de que nos va a ayudar muchísimo.

Félix (Abánades) es un hombre con mucha experiencia y estoy seguro de que nos va a ayudar muchísimo

¿Qué va a pasar con la plantilla de Quabit?

El objetivo de la fusión no es hacer un ahorro operativo de costes. La principal motivación de la fusión es la cartera de suelo, creemos que le podemos sacar chispas a esa cartera de suelo y ponerla en valor.

Lógicamente, hay puestos que van a estar duplicados y va a ser difícil mantenerlos. Sin embargo, hay otros que tienen un perfecto encaje dentro de un mayor volumen.

Quabit aporta una cartera de suelo para en torno a 7.000 viviendas, con lo que su cartera alcanza las 16.100 unidades (13.000 para la venta y 3.000 de alquiler). ¿Mantiene su previsión de invertir 150 millones de euros en nuevos suelos?

En 2018 empezamos a encontrar que el mercado de suelo se estaba desmadrando, cada vez más complejo y más caro. Decidimos semiparalizar las compras y no calentarlo más. Durante 2019 mantuvimos esa política y para 2020 nuestra intención era realizar alguna adquisición porque veíamos que otras compañías habían estado durante el periodo 2018-2019 haciendo sus porfolios de suelo y bajaban un poco la intensidad de las compras.

Parecía que el año pasado iba a ser un mercado más favorable para la compra de suelo. Cuando llegó la Covid-19, el 14 de marzo aprobamos un plan de contingencia, de precaución para la compañía, y entre esas medidas decidimos paralizar la compra de suelo. Hacia noviembre de 2020, cuando anunciamos que íbamos a cumplir nuestro plan de negocio, decidimos reiniciar el programa de compra de suelo y sometimos a la junta la aprobación del reparto de dividendos como consecuencia de un año excelente.

A partir de ahí, los 150 millones de euros que teníamos previstos gastar entre 2020 y 2021 lo haremos casi todo este año. También es cierto que en diciembre del año pasado cerramos un par de operaciones en Madrid y Valencia. Nos mantenemos fieles a nuestra política: ir a buscar un margen determinado y saltar solo cuando veamos oportunidades.

Esperan entregar 2.400 viviendas y alcanzar un Ebitda de 150 millones de euros este año. ¿La obra nueva en España está libre de la pandemia?

En España hay mucha más demanda que oferta de obra nueva. No es algo que le ocurra solo a Neinor Homes.

En nuestro caso, trabajamos en ciudades donde la demanda es mayor que la oferta y, por otro lado, incluso durante la pandemia, hemos sido capaces de acercar nuestro producto al cliente y cerrar operaciones. Como consecuencia de ello, hemos podido vender más viviendas en 2020 que en 2019 y este año está empezando muy bien.

En cuanto a la actividad de Rental, Neinor Homes aspira a tener operativas 550 unidades en 2021 y otras 1.000 unidades más en construcción. ¿Cómo va su desarrollo?

Tenemos 400 ya y una promoción de 150 viviendas que terminamos ahora en Málaga (Hacienda Homes). Está funcionando muy bien desde el punto de vista comercial, la íbamos a hacer en dos fases de venta. La primera está ya vendida. Lo natural habría sido esperar un par de años y hacer la otra. Sin embargo, decidimos levantar todo a la vez y destinar una mitad a la venta y la otra mitad para alquiler. Vamos a tener seguro esas 550 viviendas.

No sé si podremos encontrar en el camino alguna oportunidad más este año, pero los números son 1.200 viviendas lanzadas en la plataforma propia en los próximos cuatro años. Tenemos suelo procedente de Quabit, algo más de 1.000 viviendas, que queremos también construir cuanto antes y esperamos que sea realidad en un par de años.

Esto nos lleva a tres mil y pico viviendas en tres-cuatro años y nuestro objetivo es llegar a 2025 con 5.000 viviendas propias en alquiler. Además, gestionaremos una cartera grande de terceros a través de Renta Garantizada, como un servicio más de la compañía.

¿Les preocupa lo que leen de la futura Ley de Vivienda? ¿Afectaría la regulación del alquiler y su estrategia Build to Rent?

Creemos que no nos va a afectar por varios factores. No tenemos viviendas para alquiler en las zonas donde el mercado está tensionado, sino en el cinturón de las ciudades y a precios económicos.

No obstante, analizamos con cuidado la realidad política de cada región porque nuestras decisiones las aprueba un consejo de administración en el que hay fondos extranjeros y esto puede condicionar el sentido de la inversión. Por lo tanto, cuanta mayor estabilidad y claridad haya en el mercado español del alquiler será más fácil atraer inversión extranjera.

Sin embargo, sí apuestan por la colaboración público-privada.

Aspiramos a que Neinor sea una plataforma residencial líder en España. Cuando hablamos de plataforma residencial nos referimos a dónde y cómo vive la gente. Queremos llegar al mayor número posible de segmentos.

Tenemos la parte de venta, que representa hoy el 95% de nuestro Ebitda, y vamos a transformar la compañía en una que va a generar el 75% de su Ebitda en Build to Sell (venta) y el 25-30% restante en otros mercados. Ahí estarán el del alquiler (20%) y hacer de servicer o servicios complementarios (5-10%) en los que podamos utilizar nuestra plataforma.

El alquiler a precio pactado, mediante concesiones de Administraciones públicas, es una forma de utilizar nuestra plataforma. Apostamos por el alquiler a precio pactado como otra vía de negocio para la compañía. Es cierto que dentro del segmento de actividad que va a tener Neinor Homes seguramente va a ser lo que menos rentabilidad nos va a dar, pero también es que no lo miramos exclusivamente desde el punto de vista de la rentabilidad, sino desde el papel que tiene que jugar una compañía como Neinor en la sociedad. Por tanto, lo estamos trabajando y constituyen líneas de trabajo que están abiertas.

El alquiler a precio pactado no va a ser lo que menos rentabilidad nos va a dar, pero es cierto que no lo miramos exclusivamente desde el punto de vista de la rentabilidad, sino desde el papel que tiene que jugar una compañía como Neinor en la sociedad

En el Plan Vive de la Comunidad de Madrid todavía no hemos pujado por ningún lote. Tiene una fecha límite de presentación de mediados de abril. Hemos analizado distintos lotes y lo tenemos que someter a la aprobación del consejo todavía, es decir, estamos cerrando números. Lo que el consejo nos autorice será donde nos presentaremos, pero aún no hay ninguna decisión tomada.

¿Cree que los pasos que están dando algunas comunidades como Madrid y Cataluña van hacia la profesionalización del sector del alquiler y crear un verdadero parque de vivienda pública en alquiler asequible?

Me gustaría pensar que sí. Creo más en estas políticas que en otras que se han hecho en el pasado, las cuales no fueron capaces de encontrar una solución al problema de la vivienda. La Administración tiene una responsabilidad y los promotores también.

Creo que entre todos podemos ayudar y me gustaría pensar que es el principio de una forma de generar un parque de vivienda social propiedad de las administraciones de la que cada vez se beneficien capas más amplias de la población.