La demanda de vivienda supera a la oferta. Y es así tanto en compra como en alquiler. Uno de cada tres españoles bien ha comprado, bien ha vendido, bien ha puesto un inmueble en alquiler o bien ha decidido vivir como inquilino durante el último año. Así se desprende un estudio de Fotocasa.

En el caso de la compra, la evolución de los precios de la vivienda nueva ha sido superior a la de la vivienda de segunda mano y a la media en general. Una brecha que Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School, califica de "importante" en el estudio El mercado inmobiliario post Covid 19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja?.

Hay que remontarse al tercer y cuarto trimestre de 2020, cuando concluyó el estado de alarma, para ver el origen de esa brecha entre la vivienda nueva y la de segunda mano. Así, la vivienda nueva creció un 7,5% en el tercer trimestre y un 8,2% en el cuarto. Por su parte, la usada lo hizo tan solo un 0,8% y un 0,4%, respectivamente.

A pesar de este incremento, y según el estudio de EAE Business School, todavía no se han recuperado los niveles de precio del tercer trimestre de 2007, en la antesala de la burbuja inmobiliaria. Por aquel entonces, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) alcanzó un valor general de 151,7, frente al valor de 130,9 del segundo trimestre de 2021.

Sin embargo, si se trata de vivienda nueva, sí se ha sobrepasado. El IPV del segundo trimestre de 2021 es de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 era de 132,5. Por tanto, ahora es diez puntos más.

"Este dato pone de manifiesto que el precio de la vivienda nueva se ha recuperado y superado los niveles históricos", recalca Juan Carlos Higueras. Sin embargo, esa situación no se da en el caso de la vivienda de segunda mano. El diferencial entre ambos periodos es todavía de 40 puntos: 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.

¿Y cuáles son las causas del aumento de los precios de la vivienda? Hay varios motivos, según el profesor de EAE Business School: freno en la construcción de nueva vivienda, menor disponibilidad de la oferta de segunda mano, bajos tipos de interés y elevada inflación, "que están empujando a los inversores profesionales hacia el sector inmobiliario".

Diferentes velocidades

Las operaciones de compraventa de vivienda nueva han aumentado a mayor velocidad que la usada, haciéndolo en más de un 40% durante el primer trimestre de 2021 en términos interanuales. "Esta situación pone de manifiesto que el mercado de la vivienda está creciendo de forma sólida a pesar de la pandemia y de la fuerte caída de la economía española", explica Higueras.

Varios son los factores que están ayudando a este despegue. Desde la mejora de la confianza y expectativas en la economía, que impulsan la demanda de vivienda nueva, al cambio de hábito en algunas familias. "Tras la pandemia y el teletrabajo, están apostando por viviendas de mayor superficie en zonas más residenciales y en las afueras", indica el profesor de EAE Business School.

En concreto, las ventas de vivienda llegaron en el mes de marzo a los niveles previos a la pandemia. Y, en junio, a los máximos logrados en 2019. En este último mes, la compraventa de fincas aumentó un 82,5% respecto al mismo mes de 2020. El incremento acumulado anual es del 39,3%.

Son cuatro las regiones que concentran dos terceras partes del total de ventas entre enero y junio de este año. Andalucía, a la cabeza, con 76.422 viviendas (20%). Le siguen Cataluña, con 60.807 viviendas (15,9%); Comunidad Valenciana, con 55.488 unidades (14,5%); y la Comunidad de Madrid, con 53.480 operaciones (14,0%).

Madrid triplica a Extremadura

"Si comparamos la región con el precio más alto con la del precio más bajo, podemos llegar a la conclusión de que comprar una vivienda en Madrid es más del triple de caro para vivienda libre en Extremadura", afirma Juan Carlos Higueras. Y matiza: "Y casi el doble para la protegida".

Repasemos los datos. El precio medio por metro cuadrado de la vivienda libre en Madrid es de 2.598,6 euros. Le siguen País Vasco (2.428,7 euros), Baleares (2.363,4 euros), y Cataluña (2.016 euros). En el otro lado de la balanza, Extremadura (833,5 euros), Castilla La Mancha (870,4 euros), Murcia (981,1 euros), Castilla y León (1.015,4 euros) y La Rioja (1.079 euros). Por tanto, Madrid es más del triple que Extremadura.

En el caso de la vivienda protegida, la Comunidad de Madrid está a la cabeza, con 1.386,5 euros. Le siguen País Vasco (1.147,4 euros), Cataluña (1.208,8 euros) y la Comunidad Foral de Navarra (1.186 euros). En el otro extremo, de nuevo es Extremadura la que tiene unos precios más baratos: 768,8 euros. Continúan a cierta distancia Galicia (959 euros), Castilla La Mancha (975,9 euros), Murcia (986,5 euros) y Canarias (987,7 euros). En este campo, Madrid es casi el doble que Extremadura.