Aseguradoras, fondos y real estate se interesan por las 662 oficinas de BBVA de Merlin

“Nuestro foco y esfuerzo está en la monetización del valor que tenemos ahí”. Son palabras de Ismael Clemente, en la previa de presentación de resultados, referidas a su cartera de oficinas alquiladas a BBVA. Se trata de un total de 662 oficinas cuyo valor en libros es de 1.750 millones de euros.

“Esperamos a lo largo de este año entrar en una situación de libre mercado”, indicó el consejero delegado de Merlin Properties. Y añadió: “No vamos a dar indicaciones de precio para no estar pillados”. Eso sí, reconoció que el “interés del mercado es fuerte”.

En concreto, hay dos perfiles: por un lado, el comprador de puro cash flow. Es decir, aseguradoras y fondos de inversión. Por otro, real estate. Conviene recordar que el 86% de estas oficinas está en Barcelona, Madrid y capitales de provincia. Los dos primeros superan el 60%.

BBVA dispone de un derecho de tanteo. Y hay cuatro ventanas: febrero, mayo, septiembre y noviembre. De ser en este último mes, ya se pasaría a 2023. De ejercer BBVA su derecho, supondría el punto y final. Mirando atrás en el tiempo, en 2018, la entidad financiera recompró 166 de esas sucursales por 252 millones de euros. Ahí estaban activos situados en ciudades secundarias de provincia.

La cartera de oficinas genera unas rentas anuales de 80 millones de euros. Estos alquileres están indexados a 1,5 veces la inflación. Ello, sin duda, aumenta su atractivo en un entorno de alta inflación como es el actual.

De menos a más

Merlin Properties cerró 2021 con unos ingresos de 512,1 millones de euros, un Ebitda de 377,2 millones de euros (+3,2%), y un beneficio operativo de 273 millones de euros (un 4,1% por encima de las cifras de 2020). “El año ha sido interesante. Ha ido de menos a más. El primer semestre fue bastante difícil, sobre todo el primer trimestre”, matizó Ismael Clemente.

El valor bruto de los activos se ha situado en 13.041 millones. El neto, en 7.567 millones (incremento del 4,2%). Tras la distribución a los accionistas de 210 millones (45 céntimos por acción), el nivel de endeudamiento se sitúa en el 39,2%. Ahí han jugado un papel clave “la política de retener algo de caja durante estos tiempos convulsos, junto a la rotación de activos”. La posición de liquidez es de 1.811 millones, y el vencimiento medio de la deuda se sitúa en 5,3 años.

Por segmentos, en oficinas, la evolución de las rentas like-for like (-1,2%) mejoran en comparación con el primer semestre (-2,9%) y con los tres primeros trimestres de 2021 (-2,1%). Ello ha sido posible gracias a la estabilización de la ocupación.

La indicación de ocupación dada al mercado a principios del ejercicio (89,1%-89,6%) se ha superado, situándose en 90,1%. Se prevé que esta senda alcista en términos de ocupación continúe durante 2022, con un aumento de otros 150 pbs (91,5%). “En 2023 estaremos en niveles de 2019 si no hay causa extrañas”, apuntó.

En logística, la ocupación llegó a máximos históricos. En cuanto a comercialización, se firmaron más de 240.000 metros cuadrados. “La contratación ha sido bastante potente, con producto nuevo en el mercado”, apuntó Ismael Clemente. Y remarcó el hecho de que los centros comerciales “nos han sorprendido”.

Afluencia y ventas de inquilinos siguen la senda de la recuperación. Se firmaron 33.600 metros cuadrados, y la ocupación superó los niveles prepandemia (94,2%). Eso sí, ha habido diferencias entre comunidades autónomas. Cataluña tuvo un peor comportamiento, afectada por la lenta recuperación del turismo, y por las restricciones del comercio. Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid fueron la otra cara de la moneda.

Por último, y respecto al desarrollo del plan Mega (data centers), está a punto a comenzar. “La licencia del primer módulo del data center ubicado en el País Vasco ya se ha concedido. Ahí empezaremos a construir en breve. Estamos en negociaciones avanzadas para alquilar el 67% del activo”, matizó Ismael Clemente. En Barcelona se avanza a buen ritmo, y en Getafe van un poco más lentos. Lisboa va cumpliendo los plazos.