Según adelantó el consejero delegado de Merlin, Ismael Clemente, durante una rueda de prensa previa a la presentación de resultados, la socimi tiene cuatro ventanas para iniciar la venta y comunicárselo a BBVA: febrero, mayo, septiembre y noviembre. Sin embargo, el conflicto desencadenado en Ucrania, tras la invasión rusa, está haciendo que los planes iniciales vayan a un ritmo más lento de lo esperado inicialmente.

“La guerra en Ucrania está retrasando el proceso”, confirmó el propio Ismael Clemente a EL ESPAÑOL-Invertia tras su participación en el evento Iberian Reit & Listed. Conviene recordar que la idea de Merlin era la de cerrar la transacción en este año 2022 o, como muy tarde, a principios de 2023. En este último caso, si se llegaba a la ventana de noviembre. Pese a este retraso, el CEO de Merlin sigue siendo optimista: “Confiamos en que sea este año”.

Objeto de deseo

Durante el evento antes citado, Ismael Clemente indicó que Merlin tenía abierta la puerta a una revisión a la baja de objetivos de cara a 2022. Eso sí, en el supuesto de que la guerra en Ucrania se prolongase en el tiempo. “Puede tener un gran impacto en las decisiones de los clientes”, afirmó.

La cartera de oficinas de BBVA, que en 2014 la inmobiliaria adquirió (entonces fueron más de 1.100), y que se conoce con el nombre de cartera Tree, tiene varias novias. Novias que abarcan desde fondos de pensiones y aseguradoras, a inversores inmobiliarios tradicionales. El hecho de que estén alquiladas al banco hasta 2039 convierte a dichas oficinas en un ‘apetitoso bocado’ para los inversores.

Otro hecho que despierta el interés de estos players son los cashflows recurrentes y la calidad de los activos. Calidad que se ve ‘engordada’ por el hecho de que el 86% de los mismos están situados en Madrid, Barcelona y capitales de provincia.

Una de las características de los contratos entre BBVA y Merlin es que los mismos están indexados a la inflación. Durante el pasado año, esa cantidad estuvo entre 80 y 85 millones de euros. Esa cantidad se inflará hasta los 86-91 millones de euros debido al elevado incremento del IPC que inició su despegue a finales de 2021 y que continúa en 2022.

Sucursal del BBVA

Tampoco conviene olvidar que, aunque Merlin tiene libertad para negociar, BBVA cuenta con un derecho de tanteo sobre la oferta final. Dispondrá de un periodo de dos meses desde que la socimi active la compra. Algo que ya sucedió en el pasado. Así, en 2018, la entidad presidida por Carlos Torres pagó a la socimi 252 millones por 166 sucursales. Merlin había llegado entonces a un acuerdo con un fondo de pensiones australiano.

Como ya publicó EL ESPAÑOL-Invertia, el mercado inmobiliario sigue operando con estabilidad y con confianza. Pero mirando de reojo al conflicto en Ucrania. De ahí que los inversores vivan un particular compás de espera a la expectativa de los acontecimientos. Dicho de otra manera, hay una tímida desaceleración, no retraimiento. De ahí que, en el caso de los fondos, estén haciendo bueno el lema de ‘hold, wait and see’.

Pese a la situación, Ismael Clemente indicó en el Iberian Reit & Listed que Merlin mantiene sus previsiones: beneficio operativo superior a los 300 millones de euros (un 10% por encima de 2021) y un dividendo de, al menos, 0,45 euros por acción. “2022 será positivo para la compañía. Habrá una explosión de mucha actividad pero no sabemos si en 2022, 2023 o 2024”, matizó.

Si culmina la operación, Merlin tendrá la obligación de repartir entre sus accionistas un dividendo extraordinario que suponga el 50% de la plusvalía contable. Traducido a euros, unos 250 millones.