El gurú inmobiliario Juan Velayos avisa: "El sector logístico tiene que corregir sus elevados precios"

Barcelona será, del 19 al 21 de octubre, la capital internacional del sector inmobiliario. The District acogerá a 7.000 profesionales de toda la cadena de valor de esta industria, a más de 380 expertos internacionales que expondrán sus visiones particulares, y a más de 250 firmas expositoras.

Organizado por Nebext, la batuta para dirigir a esta particular orquesta corre a cargo de Juan Velayos. Antes de darse el pistoletazo de salida, EL ESPAÑOL-Invertia ha charlado con el presidente de The District para que nos dé su visión acerca del presente y el futuro que tiene por delante el ‘real estate’.

“El momento actual es de incertidumbre. Hay una serie de factores como la inflación o el coste de la deuda que hacen que el inversor, o el capital, no tengan las ideas claras. Incertidumbres que el sector suele tratar de evitar”, argumenta Juan Velayos.

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Ante esta situación, el ‘real estate’ vivirá un fin de 2022 donde estará presente el famoso ‘wait and see’. “En lo que queda de año, excepto operaciones que ya estén muy maduras, lo lógico es que haya una cierta ralentización”, expone Velayos.

Más difícil es la predicción acerca de 2023. “No creo que el sector tarde mucho en entender las incertidumbres ya reseñadas. Cuando ocurra, habrá que ver cómo reacciona la oferta, la parte vendedora. Con todo, en 2023 veremos inversión. Posiblemente no será al inicio, pero se tomarán decisiones más pronto que tarde”.

Activos más rentables

Varios son los vientos que pueden azotar al sector a partir de ahora. Algunos ya lo está sufriendo, como el aumento del precio de los materiales, la subida de los tipos de interés o las exigencias medioambientales. Otros están por venir, como la futura ley de vivienda que ahora mismo está debatiéndose en el Congreso de los Diputados.

“Lamentablemente, en muchos lugares de España no se ha generado nueva oferta. Por lo que la inflación que sufren los materiales y la subida de tipos afectará a una demanda que se va a enfriar. Pero, como hay poca oferta, posiblemente el sector promotor va a poder seguir conviviendo en un entorno menos dinámico que en estos años de atrás, pero sólido”, manifiesta el presidente de The District.

"El mayor coste de la deuda va a penalizar bastante a los activos inmobiliarios consolidados"

Con este panorama, la pregunta es obvia: ¿qué tipo de activos tendrán un mejor desarrollo y mejor rentabilidad? “La rentabilidad está vinculada al riesgo. Los perfiles que tienen un perfil de riesgo superior pues van a tener una rentabilidad superior o los inversores les vamos a exigir una rentabilidad superior”.

De ahí que Juan Velayos considere que vienen buenos años para los activos alternativos. No para las residencias de estudiantes, que ya no son tan alternativos, sino para todo aquello que tenga que ver con el senior living, con el data center, con el life science…

Juan Velayos, presidente de The District.

Es decir, con los nuevos asset classes, “que sí que están vinculados a demandas que se perciben muy sólidas en fundamentales. Activos alternativos que van a vivir años buenos con rentabilidades altas porque todavía tienen una incertidumbre clarísima. Todavía no están consolidados y pueden aguantar las subidas de los tipos de interés”.

Por tanto, los sectores más tradicionales (hoteles, logístico…), con los yields más comprimidos, van a sufrir algo más y, según el experto, van a vivir una etapa de ralentización. “En los mercados de capitales, la corrección de promotoras, grandes socimi y hoteleras ha sido altísima. Los activos más consolidados están muy baratos en los mercados de capitales, no así en el mercado privado. El mayor coste de la deuda los va a penalizar bastante”.

"La ley de vivienda no va a ayudar a tener un parque de vivienda en alquiler"

Con todo, Juan Velayos está convencido de que el sector hotelero seguirá “dando mucho juego” y, si corrige algunos aspectos, seguirá teniendo “apetito inversor”. No tanta hambre habrá por el sector logístico, que ha vivido un desarrollo espectacular durante los últimos años, lo que ha incidido en su consolidación.

“Los precios están muy altos y la parte vendedora tendrá que corregirlos para que siga habiendo volúmenes de inversión similares a los ya vistos”, remarca.

El impulso de Málaga

Otra de las preocupaciones en la mente de Juan Velayos tiene que ver con la futura Ley de vivienda. “Puede frenar el desarrollo, por ejemplo, del build to rent. Lamentablemente, la incertidumbre regulatoria y el intervencionismo nunca ayudan a generar confort en el inversor. La inversión necesita estabilidad y este país necesita que haya muchísima más oferta para tener solucionado el problema del alquiler”, resalta.

Y que Madrid y Barcelona seguirán siendo los principales polos de atracción inversora, no le cabe ninguna duda. Ambas ciudades tienen “una fuerza impresionante”, están consolidadas “desde hace muchísimo tiempo” y, además, los inversores las “conocen bien, les gustan y las entienden”.

"Activos alternativos como data center, life science o senior living van a vivir años buenos"

Eso sí, Madrid está hoy más en el foco inversor que Barcelona. “Está más conceptualizada como una ciudad que es business friendly, donde es más fácil hacer negocios que en Barcelona”, matiza. Y, de cara al futuro, ve un enorme potencial en otros focos como Málaga o Bilbao.

“Málaga es un claro ejemplo de un alcalde que ha sido capaz de generar un entorno muy amigable con la inversión desde la perspectiva del máximo rigor. Es una ciudad que en los diez últimos años ha recortado distancias con otras, en especial con Barcelona”, sostiene Juan Velayos.

Respecto a si las exigencias medioambientales están cambiando el modelo de negocio, no duda en afirmar que sí. “Cada vez será más difícil ver capital institucional en propuestas de valor inmobiliarias que no tengan el ESG en el centro. De eso nos vamos a aprovechar todos. Es un eje transformador del sector inmobiliario”, concluye el presidente de The District.