No han sido ni una, ni dos. Hasta quince inmobiliarias de nueva generación han florecido en la Bolsa española en los dos últimos años y ya acumulan 7.800 millones de euros de valor bursátil, el 1,3% de todo el mercado. Se trata de las llamadas Socimis (sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas) que se han convertido en el desatascador de las grandes operaciones inmobiliarias, lleno de empresas zombi tras el estallido de la burbuja.

Muchas de aquellas (Nozar, Reyal, Martinsa, Chamartín…) han acabado en suspensión de pagos, en liquidación o en la lista de morosos con Hacienda. Pero las Socimis -un híbrido entre fondo de inversión e inmobiliaria- han resucitado al sector con hábitos más sanos que sus predecesoras y un mercado con valoraciones en rebajas a costa del músculo que han adquirido con sus salidas a bolsa. Su principal objetivo es el de invertir en activos en renta como oficinas y locales comerciales de manera que lo que obtienen por los alquileres lo transforman en un flujo recurrente de ingresos para la sociedad.

Estas ‘neoinmobiliarias’ movieron más de 4.000 millones de euros en inversiones durante el 2015, en su mayoría edificios emblemáticos. Fue un año récord para el sector en el que se registró una cifra de 13.000 millones, según datos de CB Richard Ellis. La cifra es un 30% superior a la registrada en 2007, un 25% mayor a la de 2014. Si se compara con el ejercicio anterior a la llegada de las socimis, la inversión inmobiliaria se habría triplicado. Detrás de este crecimiento sin precedentes se encuentra la capacidad para atraer inversores de estas nuevas sociedades.

En total, han captado más de 2.000 millones sólo con sus colocaciones iniciales en bolsa, con una valoración total de 7.800 millones para estas quince empresas. Detrás de este aparente éxito se encuentra la mano de los grandes fondos de inversión internacionales y la banca extranjera, que ha aprovechado las creación de Socimis para obtener liquidez de sus carteras inmobiliarias y compartir generosamente los beneficios, pero también el riesgo, con otros accionistas. "Los recursos obtenidos por las Socimis a través de mecanismos bursátiles ascienden a 3.174 millones de euros. A esta cifra hay que sumarle 94,6 millones de euros que proceden de la incorporación de ocho nuevas sociedades", señala el gestor bursátil BME en su informe anual.

‘Merlin Clemente’, la estrella

Por encima de las quince empresas sobresalen cinco de ellas. Hispania, con un valor en bolsa de 1.000 millones y una deuda de 230, tiene a dos inversores de referencia mundial con el 15% de sus acciones como son George Soros y John Paulson, que se hicieron célebres y muy ricos con sus inversiones en la crisis monetaria europea (1992) y el estallido de las hipotecas ‘subprime’ en EEUU (2007). Con un tamaño similar se sitúa Axiare Patrimonio, controlada por firmas como Tauber Hodson (10%), T Rowe (10%) y bancos de inversión como Citigroup, Barclays, JPMorgan, Goldman Sachs, UBS o Deutsche Bank, que agrupan cerca de 20% de sus acciones.

Otra Socimi española destacada es Lar Real State, con más de 500 millones de capitalización. Está controlada por grandes gestoras de fondos como Franklin Resources (10%), Pimco (5%) o Blackrock (4%). Una de las últimas en llegar al mercado es Zambal Spain, impulsada por la gestora de fondos Iba Capital a través de su hombre en España Thierry Yves Marie Julienne. Es la dueña del ABC Serrano (Madrid) y de las sedes en la capital de Vodafone o Dia, entre otras. Su dueño es parte de un fondo cotizado en la Bolsa de Singapur que responde al nombre de Investment Beverage Business Fund.

Pero por encima de las cuatro anteriores se sitúa Merlin Properties, la sociedad que impulsa Ismael Clemente, exresponsable de RREEF y la gestión inmobiliaria de Deutsche Bank en España durante cerca de una década. A su salida del banco teutón montó Magic Real State y alianza con el fondo de capital riesgo Blackstone lanzó Merlin, el germen de lo que hoy es la mayor inmobiliaria de la bolsa española y miembro de pleno derecho del Ibex 35 desde que el 21 de diciembre sustituyera en el índice a Abengoa.

Clemente, como ya hiciera en 2006 con la venta del Hotel Arts de Barcelona por 170 millones de euros, ha protagonizado un nuevo pelotazo en el sector del ladrillo con una operación que no se veía desde los tiempos de la burbuja. Merlin lidera la reconversión del sector y la toma de control de las Socimis. En 2015, cerró la compra de Testa a Sacyr por cerca de 2.000 millones de euros y se convierte en una inmobiliaria con activos valorados en 5.500 millones, una deuda bruta de 3.200 millones y valor en bolsa de 3.700 millones. Cifras mareantes que no se han repetido en los corrillos financieros en España desde los tiempos en que las Reyal, Martinsa, Astroc o Inmocaral eran los reyes del parqué.

¿Qué son las Socimis?

Bajo el acrónimo Socimi se engloban las Sociedades Cotizadas en Inversión Inmobiliaria. Se trata de un vehículo para promover las inversiones en ladrillo a gran escala. Su principal ventaja es su fiscalidad, porque no tributan por Impuesto de Sociedades, aunque sí indirectamente cuando reparten su beneficio en forma de dividendo entre sus accionistas.

Las Socimis tienen que cumplir una serie de requisitos. Por ejemplo, sus inversiones tienen que estar enfocadas al alquiler. En concreto, el 80% de sus ingresos tiene que proceder del alquiler de su cartera de inmuebles, ya sean viviendas, oficinas o naves industriales.

Para evitar la especulación y los vaivenes (es decir, para evitar que se lancen a comprar y vender activos y desencadenen otra burbuja) sus activos -sus inmuebles- deben mantenerse en arrendamiento durante, al menos, tres años seguidos. Además, el 80% de su beneficio procedente del alquiler se distribuye como dividendo entre todos sus partícipes, así como el 50% de lo que obtengan por la venta de activos.

Una regulación en dos fases

En España, las Socimis nacieron como consecuencia de la crisis y del estallido de la burbuja inmobiliaria. Su primera regulación llegó en 2009, para traer a España un modelo de sociedad en activos de ladrillo que ya existía en otros países de nuestro entorno. Fuera, en lugar de hablar de Socimis, se denominan Real Estate Investment Trust (REIT).

Con la primera regulación de 2009, las Socimis no llegaron a calar como opción inversora y, en 2012, el Gobierno de Rajoy optó por modificar el concepto. El capital mínimo para constituir un Socimi pasó de 15 a cinco millones de euros y ya no se les exigía tener un mínimo de tres inmuebles. Fue entonces cuando se rabajó la tributación de las Socimis a cero, con la condición de que el tipo, por dividendos, fuera igual o superior al 10%.

Híbrido entre fondo e inmobiliaria

Las Socimis son, por tanto, un vehículo mucho más complejo de aquellos que existían antes de que estallara la crisis. Hasta 2008, el concepto de gigante inmobiliario correspondía a grandes sociedades, que crecían vía adquisiciones y engordando su endeudamiento lo máximo posible. Hasta tal punto que, la mayoría de ellas, fue cayendo como un castillo de naipes en cuanto pinchó la burbuja.

Prueba de ello es que los grandes nombres del ladrillo acaparan la lista de morosos con Hacienda que hace unos días publicó la Agencia Tributaria. El 80% de los 300 mayores deudores con el fisco eran inmobiliarias que acaparaban cerca de 6.000 millones de euros, casi la tercera parte de los 15.600 millones que desveló la lista.

En ella, además, figuraban muchos de los grandes que crecieron al calor de la apuesta por el cemento: Reyal Urbis, Nozar, Noriega, Onde 2000 (la sociedad con la que El Pocero promovió Seseña), Martinsa Fadesa, el grupo Prasa o quienes fueron los principales accionistas de Metrovacesa. También estaba Inmobiliaria Chamartín que este lunes se declaró en concurso de acreedores con un pasivo de más de 500 millones de euros.