Moodys prevé que la vivienda suba en España un 4,7 % anual hasta 2019

Conclusiones de un informe sobre el sector en España elaborado por el analista Antonio Tena, que matiza en parte estas halagüeñas perspectivas al recordar que tan importante es el precio de venta como el número de unidades vendidas.

Incluso si el PIB crece a un ritmo inferior al actual, la agencia estadounidense cree que la tasa con la previsiblemente cerrará este ejercicio, un 2,3 %, sostendrá sin duda esta recuperación del precio de la vivienda.

Pero es preciso "disociar" el precio de venta del número de operaciones, ya que aunque se va reduciendo el volumen de inmuebles lo cierto es que la vivienda nueva, "la vivienda sin estrenar", puntualiza Tena, "pues algunas datan de 2006 y 2007 y siguen sin venderse", representa ahora apenas el 10 % de las operaciones, muy lejos de los niveles precrisis, cuando nuevas y usadas se repartían el mercado al 50 %.

No hay pues riesgo de un "sobrecalentamiento" del mercado hipotecario, señala Tena, ni tampoco de que se produzca una burbuja hipotecaria, ya que por cada cuatro euros que se concedían en 2007 hoy se asigna un euro para este fin.

En el mismo sentido se manifestó ayer el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mari Draghi, quien descartó que haya en la zona del euro peligro alguno de una nueva burbuja inmobiliaria o de crédito.

Los bancos son ahora mucho más restrictivos a la hora de conceder una hipoteca, aclara el analista de Moody's Antonio Tena, para añadir que es preciso distinguir entre la concesión de hipotecas y la venta de viviendas; en 2007 se daban más hipotecas que viviendas se vendían, en tanto que en 2016 el número de ventas es muy superior al de hipotecas.

La venta de viviendas crece de manera sostenida entorno a un 14 % anual, pero aún representa la mitad de lo que se vendía en 2007; los datos que maneja Moody's muestran que en ninguna ciudad de más de 200.000 habitantes desciende la venta de casas, y que Madrid y Barcelona -y las localidades limítrofes-, así como el arco mediterráneo concentran la mayor parte de las operaciones.

Otro indicador positivo, destaca Tena, es que ha subido la edad media del solicitante de una hipoteca, que en 2007 era de 34 años y en 2017 ya ha subido a 38, un perfil con mayor capacidad de ahorro y de financiación.

Asimismo, se han reducido los plazos de pago, que en 2006 eran de unos ocho años y ahora son alrededor de cinco; todo ello repercutirá positivamente en los balances de los bancos y en su riesgo de crédito, así como en la tasa de morosidad.

En cuanto a la proliferación en el último año de hipotecas a tipos fijos, una "rareza" en España, el analista de Moody's José de León explica: "No está claro si es o no mejor, y para quién", que las entidades financieras ofrezcan o no este tipo de condiciones.

Junto con el informe sobre el mercado hipotecario, Moody's ha publicado otro estudio sobre bonos garantizados o "covered bonds" en inglés, lo que aquí se conoce como cédulas hipotecarias, un producto que juega un importante papel en España, donde por cada euro emitido de este tipo hay 2,5 euros de prestamos hipotecarios, una ratio que en otros países apenas llega al 1,10.

La Autoridad Bancaria Europea (EBA) prevé cambios en el sector y quiere abordar su armonización y homogeneización, algo que proyecta luces y sombras para España.

El diseño de la EBA, que ya cuenta con el respaldo del Parlamento Europeo, implica en principio unos estándares más exigentes que los vigentes en España, pero provocaría un cambio a mejor en la consideración de la calidad crediticia de las cédulas españolas, señala José de León, autor del informe.

Y también propiciaría la creación de un nuevo instrumento de deuda, los "european secured notes", bonos respaldados por otros tipos de activos como préstamos a pymes o al sector público, que serían muy atractivas para las entidades que deseen financiarse.