Este impuesto debe pagarse cuando se ha producido un incremento en la transacción desde la compra a la venta. Obviamente, si no hay ganancia, no hay plusvalía, aunque la realidad no ha sido así.

¿Por qué se producen estas discrepancias? Porque la base que tienen en cuenta los ayuntamientos es el valor catastral del suelo (se puede ver en el Catastro o en el recibo del IBI), no el precio de compraventa. 

Esto indica que, aunque el valor de venta sea menor que el de compra, si el valor de suelo no ha variado o ha subido, hay que pagar plusvalía. Algo que parece una contradicción.

Veamos qué se tiene en cuenta en la valoración:

El mencionado valor catastral de suelo. El número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la venta. Cuantos más años hayan pasado desde la compra, más alto será el impuesto, hasta los 20 años. A partir de esa fecha, el impuesto ya no aumenta. La ubicación de la vivienda. La base fiscal reguladora depende de cada ayuntamiento. Cómo se calcula el importe. Con todos estos datos, y teniendo en cuenta el coeficiente de incremento o tasa de revalorización (los máximos suelen rondar el 3,5%) y el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento. En la web de los ayuntamientos hacen el cálculo directamente, simplemente con introducir los datos del inmueble.  Los consistorios suelen tener bonificaciones o reducciones en función de cada caso y especialmente en las herencias. En este pdf puedes verlas.

No estamos de acuerdo, ¿qué se puede hacer?

Las diferencias sentencias ponen de manifiesto las discrepancias con la normativa actual ¿Quién puede reclamar? Aquellas personas físicas o jurídicas que hayan pagado el impuesto en la compraventa de un inmueble con pérdidas, en herencias o en donaciones. Pero el ejercicio fiscal no debe haber prescrito. Es decir, se puede reclamar por las transacciones realizadas en los últimos cuatro años.

 

¿Qué pasos hay que seguir?

Antes de nada, pagar con el fin de evitar recargos o multas. A partir de ahí, lo primero presentar en el Ayuntamiento que corresponda una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Aclarando que se trata de la devolución de plusvalía pagada y el importe reclamado. Obviamente, hay que acreditar la pérdida del valor del terreno en el momento de traspaso con informes técnicos de un perito o tasador o informes del valor del suelo emitido por organismos públicos.

 Si el consistorio desestima dicha petición, hacer un recurso de reclamación por la vía económico-administrativa. Hay un periodo de 30 días desde que se ha rechazado.

Si no hay resultado, interponer directamente la reclamación vía contencioso-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal competente. Se puede prescindir del recurso de reposición e ir directamente a éste.

Y a partir de aquí, esperar para ver si se produce o no esa devolución. Si no da resultado, el último paso es un procedimiento judicial. Pero llegados a este punto, analizar si compensa o no la devolución frente a los gastos que puede ocasionar.

FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS (www.foroconsultores.com)