Todo lo que hay que saber para invertir en inmobiliario a través de plataformas de Internet

Crowdfunding, crowdlending¿ son términos nuevos que a muchos pueden sonar a chino pero que es imprescindible conocer ya que se han convertido en una nueva herramienta para que los particulares inviertan en el sector inmobiliario por poco dinero y también para sacar adelante proyectos sin necesidad de la intervención de un banco o por lo menos sin que éste aporte todo el capital, gracias a la financiación colectiva.

Los instrumentos que lo permiten son las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) que han llegado para quedarse, puesto que poco a poco han ido ampliado su número y tras Privalore, Housers, InvesReal o Inveslar -que fueron los primeros en coinvertir en la compra y gestión de activos inmobiliarios- han llegado al mercado otras como CIVISLEND que tiene algunas peculiaridades respecto a sus predecesoras, ya que se define como una ¿PFP pionera en crowdlending inmobiliario en España¿.

Manuel Gandarias, director general de CIVISLEND, explica en qué consiste la diferencia entre lo que ellos hacen y el crowdfunding que hacen otras plataformas. Aclara que plataformas participativas como Housers son de crowdfunding equity, es decir los inversores están invirtiendo su dinero en un proyecto y participan en el mismo como si fueras socios o accionistas, es decir adquieren una participación de una sociedad que tiene la propiedad del proyecto. Mientras que en el crowdlendig, como el que hace CIVISLEND, se gestionan préstamos participativos con los que se financian proyectos empresariales, en este caso inmobiliarios, es decir, el inversor presta su dinero a cambio de un tipo de interés establecido, por lo que además de estar autorizada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) este tipo de plataformas tienen que estar autorizada la plataforma por el Banco de España.

Gandarias afirma que CIVISLEND ¿conecta a promotores inmobiliarios que buscan una fuente de financiación complementaria a la bancaria e inversores interesados en obtener una atractiva rentabilidad¿ y precisa que la plataforma está cubriendo ¿una necesidad de mercado¿ ya que los fondos que prestan los inversores se utilizan para adquirir el suelo en el que se desarrollará el proyecto inmobiliario, que es el activo que las entidades bancarias son reacias a financiar, aunque el directivo quiere dejar claro que ¿CIVISLEND no sustituye a las entidades bancarias, sino que proporciona los recursos suficientes para financiar el suelo en el que se desarrollará el proyecto inmobiliario, sirviendo de `trampolín¿ para la obtención del crédito promotor¿.

Por ello, considera Gandarias que una PFP como la que representa puede, por un lado, resultar interesante, a pequeños y medianos promotores, gestores y cooperativas de vivienda que no tengan todos los recursos necesarios para financiar los activos, mientras que por el lado de los inversores destaca su tirón para quienes buscan una rentabilidad atractiva precisando que señala que ¿en función del scoring del proyecto, los inversores recibirán un tipo de interés anual que estará entre el 6% y el 12%¿. Y pone como ejemplo que en la campaña que han puesto en marcha para captar fondos para sus dos primeros proyectos -dos complejos residenciales de 20 viviendas cada uno en Brunete (Madrid) y Tomares (Sevilla)- ¿los inversores podrán obtener un 7,88% y un 7,90% TAE a 20 meses, respectivamente, con un riesgo mínimo y un pago de intereses cuatrimestral¿.

Cantidades a invertir

Las cantidades que se pueden invertir en una de estas plataformas dependen de que sea inversor acreditado o inversor no acreditado siguiendo los parámetros que estable la ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial establece. En el caso de los inversores no acreditados, se puede invertir desde 250 hasta 3.000 euros por proyecto o 10.000 euros anuales en todas las PFP en España, mientras que los inversores acreditados no cuentan con un límite máximo de inversión. Los promotores que acudan a CIVISLEND en busca de financiación podrán solicitar hasta cinco millones de euros. En los proyectos de menos de dos millones de euros podrán invertir inversores acreditados y no acreditados, mientras que en los proyectos de más de dos millones de euros sólo podrán invertir los inversores acreditados.

Sobre los riesgos de invertir en una plataforma de este tipo, Gandarias señala que¿ nada que de un rentabilidad del 8% está asegurado al 100%¿ pero también asegura en CIVILque no asumen cualquier proyecto sino que hacen un estudio muy importante sobre el proyecto y el promotor antes de aceptarlo y de cara a fijar su rentabilidad. Informa que ¿el proceso se inicia con la solicitud de financiación del promotor, llevándose a cabo un estudio preliminar que sirve para comprobar la solvencia del mismo, así como la idoneidad del proyecto inmobiliario. Después, se hace un estudio de viabilidad que implica la realización de una due diligence, tras la que se otorga una calificación al proyecto en base a un rating de riesgo: mínimo (A y A+), medio (B y B+) y moderado (C y C+)¿. Y resalta que ¿a estas garantías, se le unen otras acciones como la pignoración las participaciones de las sociedades que promueven el proyecto o la inscripción de cargas registrales sobre los activos¿.

Claves legales del cowdfunding y crowdlending en España

Ricardo Nogales, abogado de Legálitas, aporta más luz sobre lo que es conveniente saber antes de destinar nuestros ahorros a financiar proyectos inmobiliarios a través de alguna de estas fórmulas. El letrado explica que ¿ambas instituciones, cowdfunding y crowdlending, se regularían en España bajo la denominación común de plataformas de financiación participativa, y su actividad estaría sujeta a las prescripciones de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial (arts. 46 y siguientes).

¿Esta norma, informa el representante de Legálitas, regula la captación de financiación, de manera profesional y a través de páginas web u otros medios electrónicos, de una pluralidad de personas que ofrecen dinero a cambio de un rendimiento (serían los inversores), con destino a otras personas que solicitan financiación en nombre propio para destinarlo a un proyecto de financiación participativa (y que serían los promotores)¿. Remarcando que ¿existen tres figuras: el inversor, que es quien entrega el dinero; el promotor, que es quien lo recibe para destinarlo a la actividad empresarial; y la plataforma, que es quien se encarga de poner en contacto a inversores y promotores¿.

La plataforma de financiación participativa ha de estar autorizada e inscrita en la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Su cometido será, entre otros  -recibir, seleccionar y publicar los proyectos de financiación participativa- desarrollar, establecer y explotar los canales de comunicación necesarios para facilitar la contratación de la financiación entre inversores y promotores.

El abogado de Legálitas detalla que ¿los requisitos para ser plataforma de financiación participativa es estar constituido como sociedad anónima o limitada, con un capital mínimo de 60.000 €, y tener suscrito un seguro de responsabilidad civil (o garantía equivalente) mínimo de 400.000 €, que se incrementará según lo haga la actividad de la plataforma.

El rendimiento del inversor puede mediante la participación en el capital social del promotor o mediante la formalización de préstamos. En este último caso, se informará al inversor de las características esenciales del préstamo (tipo, importe y duración del préstamo; tipo de interés, cuadro de amortizaciones), riesgos asociados y garantías aportadas, formalización del préstamo y derechos vinculados a la operación. Si lo que se ofrece es una participación en el capital social, debe informarse detalladamente acerca de la sociedad y los administradores, número de empleados y su situación financiera; así como del tipo de valores ofertados, derechos a ellos vinculados y garantías aportadas.

¿La aportación máxima a través de plataformas para los inversores minoristas (no acreditados, en la terminología de la ley) es de 3.000 € por proyecto, o 10.000 € por año y plataforma¿, detalla esta abogado, que indica que ¿entre la información que deben recibir se encuentra la relativa a la existencia de riesgo total o parcial del capital invertido, la de no obtener el rendimiento dinerario esperado, la de no disponer de liquidez para recuperar la inversión y la de que el capital no está garantizado por el fondo de garantía de inversiones ni por el fondo de garantía de depósitos¿.

En cuanto a los promotores, han de tener su residencia en España u otro Estado miembro de la Unión Europea. No pueden tener más de un proyecto en cada plataforma, y el importe máximo del proyecto será de 2 millones de euros, debiendo estar designado el objetivo de financiación y el plazo máximo para participar en ella, procediendo la devolución de las aportaciones caso de no alcanzarse. El proyecto ha de estar descrito de manera concisa y en un lenguaje no técnico, facilitando la información necesaria para que un inversor medio se haga un juicio fundado para decidir si invertir o no.

Respecto a los riesgos de las inversiones, el abogado de Legálitas manifiesta que si el proyecto no describe garantías específicas el riesgo de pérdida es total: bien por fracaso del proyecto, bien por insolvencia del promotor. Y si existen garantías específicas, serán estas (y en sus términos) las que protejan al promotor. Precisando que ¿la normativa y requisitos descritos se aplican siempre que exista una plataforma participativa como intermediaria entre los inversores y los promotores¿. ¿Nada evita, por supuesto, que el inversor capte directamente el interés financiero de cualquier promotor, en cuyo caso se regulará por los términos de la operación que hayan concertado¿, puntualiza.

Diferencias entre crowdfunding y crowdlending

En cuanto a la diferencia entre cowdfunding y crowdlending, lo cierto es que no son conceptos legalmente descritos; de la práctica habitual, podemos decir que mientras el crowdfunding no ha de ser necesariamente remunerado (puede ser una donación o una aportación con la expectativa de ser recuperada) y que puede adoptar la figura de préstamo o aportación al capital de una sociedad o un proyecto (y por tanto sujeto a su rentabilidad), el crowdlending serían en todo caso micropréstamos que hacen los inversores, préstamos que estarán sujetos a las condiciones económicas y financieras del contrato que se haya suscrito.

Finalmente, Nogales hace notar que ¿estas formas de participación o cofinanciación ya existían de alguna manera en el Código de Comercio español, del año 1885, cuando regulaba el contrato de cuenta en participación, según el cual (art. 239) los comerciantes podían interesarse ¿los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen. Si el negocio prosperaba, se repartían los beneficios. Si se arruinaba, perdían el capital salvo que se pactara algún tipo de garantía específica¿.