Dónde es más rentable comprar vivienda para ponerla en alquiler

Adquirir una vivienda para después alquilarla es cada vez una opción más a tener en cuenta para quien quiera sacar el mayor provecho a sus ahorros, ya que la rentabilidad del alquiler ha alcanzado el 7,29% a finales de 2017 frente al 6,91% del año anterior, según los datos del ¿Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario¿ elaborado por Sociedad de Tasación, un estudio que se ha realizado en cerca de 400 municipios.

Dicho estudio incluye indicadores de rentabilidad del alquiler, desarrollados por Urban Data Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que ha estudiado la oferta y la demanda del mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión. Y de la evolución de estos indicadores se concluye que Madrid, Málaga, Valencia y Alicante son las provincias que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario, con la precisión de que Barcelona, aunque aún alcanza una rentabilidad de las más altas, el 7,5%, ¿ofrece síntomas de resentimiento posiblemente debidos a su situación de inestabilidad actual¿.

César Hernández, director de Análisis de Sociedad de Tasación (ST)explica que en el caso de Cataluña se aprecia que la rentabilidad del alquiler está bajando ligeramente, aunque aclara que no se puede saber si este pequeño descenso se debe a la situación política o a los atentados del pasado mes de agosto. Precisando que esta sutil bajada ¿ligada especialmente a los peores datos turísticos- no significa que no sea rentable comprar para alquilar en la ciudad de Barcelona y recuerda que este año el alquiler turístico en la capital catalana ha ofrecido rentabilidades que han alcanzado entre el 10-12%.

Valencia comparte con Barcelona rentabilidades del 7,5% de promedio en la provincia y el director de Análisis de ST resalta que esta zona la rentabilidad se ha recuperado en mayor porcentaje que otras porque es un enclave de alquiler mayoritariamente turístico, por lo que es una circunstancia que cualquiera que compre para arrendar debe tener en cuenta.

¿Madrid, con una rentabilidad media del 7,1% en la provincia, seguirá siendo especialmente atractiva especialmente si compramos una vivienda en la capital, sobre todo en las zonas que tiene mayor presión como el distrito Centro, Retiro o Barrio de Salamanca, rentabilidad que va recortándose a medida que te vas alejando de la almendra central¿.

Cesár Hernández informa que en el otro lado de la balanza, en el de las rentabilidades más bajas, se encuentran las provincias gallegas que se mueven entre el 4,8% y el 5,5% pero a cambio son muy estables. Y lo mismo ocurre en el País Vasco, ya que en Guipúzcoa y Vizcaya las rentabilidades ronda el 5% ¿debido a que la tendencia es más la compra que al alquiler y no hay excesiva demanda¿.

Respecto al riesgo inmobiliario, el representante de Sociedad de Tasación indica que este ejercicio se ha realizado analizando la volatilidad de la rentabilidad para un piso de unos 80m2 y señala que del informe se deduce que Madrid tiene muy poco riesgo, Málaga y Valencia también, siendo lo más llamativo ¿en opinión de este experto- que Barcelona se coloca en la mitad de la tabla, ¿en una posición intermedia, cuando nunca había sido así¿. En el otro extremo, en el de las provincias con mayor riesgo para los inversores se colocan Almería, Huelva o Jaen.

A pesar de la diferencia de rentabilidades que existe entre provincias y del riesgo inmobiliario que conlleva en algunas zonas, César Hernández considera que comprar para alquilar ¿no es una mala idea, ya que la rentabilidad es muy superior a la que nos dan por un depósito bancario y a pesar de la volatilidad nos encontramos que los alquileres son más rentable que la Bolsa, incluso los más volátiles¿. Y explica que esto debido a que el mercado de alquiler está muy activo en España, animado especialmente por los jóvenes que no pueden acceder a la compra por los menores salarios, la falta de ahorro y la precariedad laboral.

Antes ¿según el representante de ST- hay que buscar el nicho de vivienda más demandando, por lo que lo ideal sería sería comprar una vivienda de 80-90m2 que son las más solicitadas, salvo en Madrid capital en las que las medidas de los pisos con más tirón bajan a los 65-70m2 debido a que muchos de los aspirantes a inquilinos son gente desplazada por motivos laborales.

Respecto a los riesgos, César Hernández apunta que quien se plantee esta modalidad de inversión debe muy pendiente de cómo la reforma de la plusvalía municipal ¿en la que trabaja el Gobierno- le hinca el diente a la compraventa de vivienda pero, por otro lado, este experto no baraja ninguna bajada de la rentabilidad en los próximos seis meses. Alertando que otro de los peligros es que el comprador se pille los dedos si suben los tipos de interés de su préstamo hipotecario.

Por lo demás, parece descartado que las rentas vayan a bajar a corto plazo (en Madrid no se encuentra nada por debajo de los 1.100 euros dentro de la M-30 ,lo mismo que en Barcelona si no te vas a la periferia) gracias a una burbuja de expectativas de las rentabilidades que está inflando los precios de venta de la vivienda. ¿Las expectativas de obtener mayores rentabilidades hace que el vendedor suba el precios de su casa y el comprador está dispuesto a pagar más también por esa expectativa de una mayor rentabilidad¿, explica el directivo de ST, que admite que dicho encarecimiento no es precisamente una buena noticia para quien compra una casa para vivir y no para invertir.

LOS GASTOS QUE APARECEN, DESPUÉS DE LA COMPRA, POR TENER VIVIENDA EN PROPIEDAD, SEGUNDA RESIDENCIA O VACÍA