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¿Te interesa cambiar de tipo variable a fijo en tu hipoteca? Te hacemos los cálculos

Somos unos cuantos millones de españoles los que compartimos la extraña costumbre de vivir con una hipoteca (o más de una). Y para nosotros, en 2018, parece que el congreso llevará a cabo la aprobación de la nueva ley hipotecaria, que entre otras cosas reducirá los costes del cambio de hipoteca.

20 febrero, 2018 09:06

Por Sergi Torrens Rodríguez, socio fundador del proyecto Quiero Asesorarme 

De acuerdo con lo que se conoce de la nueva ley, se facilita el cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo, rebajando los gastos de subrogación (a otra entidad) y novación (renegociación con tu banco).

Para este caso, los bancos solo podrán cobrar una comisión máxima del 0,25 % hasta el tercer año de la hipoteca; a partir de ese año, no se permitirá cobrar ninguna comisión. Reduciendo también los gastos registrales y notariales hasta un 90 %, que serían como los de un documento sin cuantía y una inscripción mínima (en ambos casos por debajo de los 40 euros).

Visto así, parece una excelente oportunidad para hacer el cambio. Por tanto, lo siguiente es ver si realmente merece la pena.

Lo primero sería tener una visión histórica del famoso Euribor, el gráfico siguiente muestra su evolución desde 1996 hasta 2018.

Varios puntos que quiero destacar:

- El primero y más conocido, nunca antes el Euribor había estado en terreno negativo.

- En la última parte de los ciclo expansivo 2000¿2001 y 2007¿2008 el Euribor alcanzó niveles superiores al 5%.

- La mediana (que no la media) es 2,32%, es decir que la mitad del tiempo ha estado por debajo de este tipo de interés y la otra mitad por encima.

Otro aspecto importante para el análisis, es entender cómo funcionan los intereses de una hipoteca. Seguro que sabes aquello de que los primeros años se pagan muchos intereses y se amortiza poco, y cuanto más te acercas al vencimiento funciona a la inversa.

Esto es así por una sencilla razón. Para cada cuota se calculan los intereses a pagar, y estos se calculan sobre el capital pendiente de amortizar, por tanto, cuanto menor sea el capital pendiente (más cerca estamos del final de la hipoteca), menores son los interés y más parte de la cuota va a amortizar. Un ejemplo rápido:

Hipoteca 30 años de 200.000 Euros tipo interés 3%.

En la primera cuota tendrá de soportar 500€ de intereses: 200.000€ (capital pendiente) x 3% (tipo de interés) / 12 (meses del año) = 500€ de intereses.

Durante largos años pagamos religiosamente esta hipoteca, y nos plantamos en un punto en el que nos quedan 75.000€ por amortizar. ¿Cuántos intereses pagaré en esa cuota?: 75.000€ x 3% /12 = 187,50€

La razón por la que pagas menos intereses a medida que te acercas a vencimiento no es otra que el capital sobre el que debes pagar intereses va disminuyendo.

Bien pues esto es medio cierto. Porque actualmente, independientemente del año de hipoteca en el que te encuentres, estarás amortizando muchísimo más de lo que pagas de intereses. La razón es clara, el Euribor está por los suelos.

Con esto quiero decir, que los intereses pagados dependen tanto del tipo de interés, como del capital que debes. Y no del momento de la hipoteca en la que te encuentres.

Por ejemplo, si alguien hoy consigue una nueva hipoteca de 500.000€ con Euribor + 0,20. En su primera cuota pagará 0% de interés y el 100% de esta irá a amortizar el préstamo.

Esto es clave para el análisis de si te merece la pena cambiar la hipoteca a fija. Porque ahora deberías estar pagando pocos intereses y amortizando mucho, por tanto, cuando lleguen subidas, tu capital pendiente será mucho menor y en consecuencia los intereses serán menores.

Vamos a por un ejemplo detallado¿.

Partimos de una hipoteca tipo de las que se hicieron en plena burbuja inmobiliaria: Hipoteca a sólo 30 añitos de 200.000€ a Euribor + 0,40% iniciada en 2006. Han pasado los años y todavía debemos 150.000 a inicios de 2018.

Para el Euribor he tomado un escenario pesimista, partimos de los niveles actuales y se inicia subida que nos lleva hasta niveles de 5,10%, para estabilizarse en 2,30%.

Y como te llama el director del banco ofreciéndote hacer un cambio a su nueva hipoteca ¿Te vas a ahorrar una pasta¿ a tipo fijo 2,50%, para los 150.000€ que nos quedan pendientes. Preparamos una tabla comparativa:

A destacar: fíjate que la hipoteca actual (variable) sólo ha tenido un tipo de interés menor los seis primeros años (en verde), y ha tenido peor tipo de interés durante trece años (en rojo). La última columna indica la diferencia de lo que pagamos con una y otra.

¿Cuántos intereses pagamos con una y con otra? Sumando todos los intereses, con la hipoteca a tipo variable pagarás 33.464€ de intereses, mientras que con la de tipo fijo 34.882€. Es decir, no merece la pena el cambio.

Esto a pesar que has estado el doble de años con tipo de interés mayor al 2,50% que te ofrece tu banquero.

Pero se puede mejorar¿. y bastante¿.

Si te estás planteando un cambio a hipoteca fija, es porque estás dispuesto a asumir un aumento de tu cuota mensual. Ya que el nuevo tipo es mayor.

Te propongo lo siguiente: ahorrar la diferencia entre tu cuota a tipo variable, y la que sería tu cuota con el préstamo a tipo fijo. Así durante los seis primeros años podrás ahorrar, y en el sexto año amortizas todo lo ahorrado para reducir el capital pendiente. La idea es ahorrarlo mensualmente e invertirlo en un producto con una cesta de fondos de inversión de perfil conservador. Digamos que de media obtienes un 4% anual.

Con este esquema en el año 2023, tendrás ahorrados 9.440€ y al terminar el año utilizas todo para amortizar capital.

En este caso la simulación queda así¿

En negrita el año de amortización.

Cosas a destacar: acabas antes de pagar la hipoteca (si amortizas en plazo). Y además, a pesar de que los tipos de interés son más altos en préstamo variable, hay años en los que pagas menos por el préstamo, ya que el capital pendiente es menor.

Sólo pagarás más por la hipoteca en ocho de los diecinueve años.

Por último, con la hipoteca variable habrás pagado 28.864€ de intereses frente a los 34.882€. Un ahorro nada despreciable.

Está claro que deberás hacer cálculos para tu propia hipoteca, pero si eres de los que te hipotecaste en la época de la burbuja con un diferencial sobre el Euribor bajo, independientemente del importe, es muy probable que no sea rentable cambiar a una hipoteca a tipo fijo.

La clave está en los primeros próximos años, a mayor número de años en los que nuestro tipo variable Euribor + X esté por debajo del tipo fijo que nos ofrezcan, mayor será el ahorro que podrás acumular para la amortización parcial, y menos te afectarán las futuras subidas de tipos.