Siete ejemplos para distinguir cómo se declara el alquiler en el IRPF

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. La Agencia Tributaria establece que la cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del pro­pietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.

En la página web de la AEAT se aclaran los siguientes conceptos:

Rendimientos del capital inmobiliario

Cálculo de los ingresos íntegros

Gastos deducibles

Rendimiento neto

SIETE EJEMPLOS

En la Guía para la Declaración de la Renta 2017 de la Asociación Española de Asesores Fiscales, se enumeran hasta siete ejemplos de diferentes circunstancias relacionadas con el alquiler.

1. Un particular tiene alquilado un apartamento en la playa por un importe de 700 euros al mes. Por dicho apartamento paga todos los meses 300 euros de préstamo hipotecario.¿Qué gastos puede deducir para el cálculo de la renta neta obtenida por el alquiler?

De los ingresos totales obtenidos por el alquiler, el propietario puede deducir todos aquellos gastos en los que incurra para la obtención del rendimiento, entre ellos, la parte de la cuota del préstamo que corresponda al pago de intereses y los gastos de conservación y reparación (pintura, sustitución de las instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad¿), hasta el límite de los ingresos obtenidos. También podrán deducirse, sin limitación alguna, las tasas y tributos abonados (el IBI, la tasa de recogida de basuras¿ excepto el IVA cuando sea deducible) el importe de la amortización del inmueble y otros gastos incurridos como la prima de seguro de hogar, las cuotas de la comunidad de propietarios, etc.

Si el apartamento no hubiera estado alquilado durante todo el año, sino sólo durante los meses de verano, sólo serían deducibles los gastos que correspondieran al periodo durante el cual el inmueble hubiese estado alquilado. Por el periodo en el que el inmueble no estuviera arrendado, el propietario no tributaría por rendimientos de capital inmobiliario, sino por imputación de rentas inmobiliarias, sin deducción alguna de gastos.

2. Si el contribuyente dispone de un apartamento en la playa distinto de su vivienda habitual, apartamento que no quiere alquilar para poder disfrutar del mismo cuando desee, ¿cómo debe tributar por este inmueble en su declaración de la renta?

El propietario debe tributar por el apartamento en concepto de imputación de rentas inmobiliarias, no como rendimiento de capital inmobiliario, al constituir un inmueble urbano no arrendado, no afecto a actividades económicas y no utilizado como vivienda habitual. La renta a imputar se determina en base al valor catastral del inmueble aplicando el 2%, o el 1,1% en el caso de que el valor catastral haya sido revisado en los últimos 10 años, sin que proceda la deducción de ningún tipo de gasto.

La renta imputada se integrará en la base imponible general tributando al tipo marginal del impuesto.

3. ¿Qué ventajas recoge la normativa del Impuesto para el caso de alquileres destinados a vivienda?

Cuando el inmueble alquilado se destine a vivienda, la renta neta positiva generada por el alquiler (ingresos menos gastos) se reducirá en un 60%, siempre que dicha renta haya sido declarada por el contribuyente y no derive de una actuación de comprobación de la Administración tributaria.

4. En el supuesto de que el inmueble alquilado sea destinado por el inquilino a vivienda y, a su vez, una parte del mismo a despacho, ¿es posible que el propietario aplique el 60% de reducción a la renta neta positiva total generada por el alquiler?

El propietario sólo podrá aplicar la reducción del 60% a la parte de la renta neta positiva procedente del alquiler por el uso como vivienda del inmueble.

5. Un contribuyente tiene alquilado uno de sus inmuebles a su hijo por lo que recibe 400 euros al mes, ¿qué importe debe incluir en su declaración de la renta como rendimiento de capital inmobiliario?

En el supuesto de alquileres a parientes, la renta a considerar como rendimiento de capital inmobiliario será la obtenida según las reglas establecidas para los arrendamientos de inmuebles (ingresos menos gastos junto con la reducción del 60%), siempre y cuando sea superior al importe que resultaría de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias (1,1% del valor catastral o 2% del valor catastral si éste no ha sido revisado).

6. Respecto a los alquileres, ¿existe algún beneficio fiscal para el inquilino?

La deducción estatal por alquiler de vivienda se suprimió a partir del 1 de enero de 2015, pero se mantiene para aquellos contratos de alquiler celebrados con anterioridad a dicha fecha y por los que se hubiera abonado cantidades, en concepto de alquiler antes del 1 de enero de 2015, habiendo tenido derecho a la aplicación de la deducción. El importe de la deducción será del 10,05% de las cantidades pagadas durante el ejercicio, y podrán aplicarse los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, ya sea en tributación individual o conjunta.

Lo anterior, sin perjuicio de las deducciones autonómicas que pudieran resultar de aplicación en aquellas Comunidades Autónomas que las hubieran establecido.

7. Un contribuyente firmó el contrato de alquiler de su vivienda habitual en 2014, aplicándose la deducción en el ejercicio 2014, 2015 y 2016 por cumplir los requisitos para ello. En 2017 fallece el propietario de la vivienda y el contribuyente se ve obligado a firmar un nuevo contrato de alquiler respecto de la misma vivienda y en las mismas condiciones con el nuevo propietario (heredero). ¿Podrá el contribuyente practicarse la deducción en 2017?

Si, dado que en este caso, el nuevo contrato celebrado se considera, a los efectos de aplicación de la deducción, como continuación del anterior, por lo que no impedirá el derecho a seguir practicando la deducción.

- Así se declaran los ingresos obtenidos con el alquiler de una vivienda vacacional