No es ningún secreto. Las residencias de estudiantes se han convertido en el nuevo objeto de deseo de los grandes inversores inmobiliarios. No es para menos. Además de suponer un activo para diversificar carteras, la ‘prime yield’ en el centro de algunas ciudades supera el 5,5% de media, según un reciente estudio de BNP Paribas Real Estate. Una cifra que, además, es superior a la que registran otros activos como las oficinas o los locales comerciales.
La consultora JLL calcula que España moverá una inversión de 1.000 millones de euros los próximos años para el desarrollo de nuevas residencias, que sumarán 16.500 camas hasta 2022. Sin duda, es necesario, ante una oferta que se queda corta para la enorme demanda de los últimos años.
Entre los grandes nombres que ya han empezado a especializarse en el sector, se encuentran algunos muy conocidos como la gestora Azora que, en 2017 y junto a March Campus, Mutua Madrileña y ARTA Capital, vendió a AXA Investment Managers y CBRE el Grupo Resa, la mayor plataforma de residencias de estudiantes de España.
CAPITAL RIESGO Y NUEVOS FONDOS
Muchos inversores apuestan por este tipo de activos inmobiliarios a través del capital riesgo o la inversión en fondos de inversión. Y aunque muchos gestores españoles incluyen las residencias de estudiantes dentro de su inversión inmobiliaria, hasta hace poco no existían vehículos destinados únicamente a esta clase de activos.
Todo eso está cambiando con una mayor profesionalización del sector. Por ejemplo, Bankinter se atrevió el pasado año con la creación del V Student Iberia. La idea de este fondo era una inversión inicial de 200.000 euros para los clientes de banca privada. Después, la entidad aportó 10 millones de euros y Valeo, gestor inmobiliario, 4 millones a los que la firma Plenium Partners sumó otros 1,5 millones.
Más recientemente, hace solo unos días, Renta 4 Banco registraba en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) el fondo de inversión libre Residencias de Estudiantes Global. Un vehículo cuyo objetivo de inversión es “revalorizar la inversión a largo plazo, invirtiendo en propietarios de residencias ubicadas en ciudades de países del G20 como Reino Unido, Alemania, Irlanda, España, Australia y Japón”. El fondo limita al 30% la inversión máxima de su patrimonio en cada país.
DISTINTAS CLASES PARA DISTINTOS INVERSORES
La parte que no se invierta en este tipo de activos, se destinará a depósitos bancarios y renta fija. El fondo cuenta además con distintas clases de participaciones para no limitar esta oportunidad a los altos patrimonios. Para ellos existe la ‘clase B’, que exige una participación mínima de 500.000 euros con unos gastos totales del 2,67% del patrimonio.
La Clase I está destinada a otros vehículos de ahorro, así como los clientes con contrato de gestión discrecional de carteras o de asesoramiento independiente. Esta participación requiere una inversión mínima inferior, de 100.000 euros, con unos gastos totales del 1,87%. La entidad también ofrece la Clase R del fondo, tanto para minoristas y profesionales), también para inversiones a partir de 100.000 euros, tiene una comisión del 3,17%
Los inversores también pueden acceder a este tipo de activos a través la Socimi Student Properties Spain, que debutó en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) a finales de 2017 con una capitalización bursátil de 12,6 millones de euros al situar el precio de sus acciones en 1,15 euros. Hoy, sus títulos cotizan a 1,28 euros.
Detrás de esta Socimi se encuentra la gestora de activos alternativos Altamar Capital Partners, Amira Real Estate y Elcano Servicios Patrimoniales. Según indica la propia compañía, en la actualidad cuenta con un activo situado en la calle Don Ramón de la Cruz del madrileño barrio de Salamanca, que ha sido rehabilitado por la empresa para convertirlo en una residencia de estudiantes de alta calidad dotada de instalaciones ‘top’, con más de 5.400 metros cuadrados, con capacidad para 146 habitaciones y con zonas comunes como gimnasio, salas de estudio y coworking, salas de cine y una terraza en la azotea.
El impulso es imparable. Y los expertos esperan la llegada de nuevos fondos de firmas españolas o de Socimis que quieran aprovechar un mercado que en 2017 registró una inversión de 560 millones de euros, disparándose desde los 50 millones del año anterior, según un reciente estudio de JJL. En 2018, la inversión bajó ligeramente a 450 millones de euros. Pero la cifra es muy notable teniendo en cuenta que los datos de 2017 se lograron por dos grandes operaciones de RESA y Nexo que supusieron la adquisición de más de 11.000 camas, un 12% del stock del mercado en aquel momento.
DESAJUSTE ENTRE OFERTA Y DEMANDA
El desajuste entre la oferta y la demanda es evidente en este sector. Y las gestoras lo saben y no dudarán en ‘sacar buen provecho’ de ello. En concreto, y según los datos de JLL, un total de 473.254 jóvenes necesitaron alojamiento en el curso 2016- 2017. Al cierre de aquel año, España contaba con 1.148 residencias universitarias y colegios mayores, sumando un total de 93.653 plazas disponible. “Esto se traduce en un desajuste entre la oferta y la demanda de alojamiento de más de 380.000 plazas”, indican desde la JLL.
Así, la consultora estima que las principales ciudades universitarias de España añadirán 10.000 camas adicionales al stock existente en el mercado para 2020. Y el sector privado tendrá mucho que decir en este desarrollo.