Merlin, Lar, Colonial, Neinor... ¿Hay oportunidades para invertir en el inmobiliario?

El coronavirus ha caído como una losa sobre uno de los sectores que mejor estaba recuperándose de la anterior crisis: el inmobiliario. Caída de las rentas, de las ocupaciones, reducción de las valoraciones de los activos son sólo algunas de las incertidumbres que se abren ahora sobre él. 

No es de extrañar, por tanto, que muchos inversores estén mirando a las empresas que cotizan en el mercado para comprobar si hay o no oportunidades de inversión. De hecho, desde Bankinter reclaman "extremar la prudencia" sobre las Socimi y han rebajado su valoración entre un 30% y un 50%. 

En cualquier caso, los analistas de la entidad financiera sí creen que hay algunas ocasiones de compra dentro del inmobiliario. 

Socimis

Así, por ejemplo, desde Bankinter creen que hay que mantener la compra en Merlin Properties. Cotiza con un descuento del -53% sobre NAV y un 6,3% de rentabilidad por dividendo normalizado.

Los activos con mayor riesgo de verse afectado por el coronavirus representan un 30% de la cartera (20% centros comerciales, 5% oficinas en periferia y 5% otros), mientras que el 70% restante presenta un perfil de riesgo bajo (45% oficinas prime, 15% porfolio sucursales BBVA y 10% logístico).

En Lar España las cosas cambian ligeramente. Cambian la recomendación hasta Neutral (desde Comprar). Consideran que hay valor oculto, pero su recuperación en bolsa podría demorarse.

El coronavirus, dicen desde Bankinter, no hace más que empeorar el entorno de centros comerciales a nivel global, por lo que el flujo de noticias seguirá siendo negativo. Veremos más cierres de centros comerciales, ventas de activos con descuento sobre sus valoraciones, e incluso la quiebra de algunas compañías del sector, sobre todo en EE.UU. y Reino Unido.

Mejor que los competidores

Aunque Lar España cotiza con un descuento del -68% sobre su valoración de activos (NAV), es similar al de las principales compañías del sector en Europa, como Unibail-Rodamco-Westfield (-75%) o Klepierre (-59%).

Recomendación Neutral en Colonial. Tiene un perfil de riesgo muy defensivo, con el 80% de sus edificios de oficinas en ubicaciones prime y un porcentaje similar de inquilinos con buena calidad crediticia (Investment Grade). Si bien, un potencial de revalorización limitado y moderada rentabilidad por dividendo hacen que el binomio rentabilidad-riesgo pierda atractivo en este entorno. 

Desde Bankinter recomiendan, en cambio, evitar el sector de las promotoras inmobiliarias. Se muestran convencidos de que "las medidas de contención producirán un frenazo en las transacciones de vivienda a corto plazo. Podrían también retrasar las decisiones de compra entre 6 y 12 meses, e incluso drenar parte de la demanda".

Las compañías del sector tendrán que revisar a la baja sus planes de negocio, según Bankinter. No solo se verán afectados los resultados de 2020, sino también los de 2021, e incluso los de 2022.

Algunas oportunidades

"Habría que empezar a construir este año las entregas de 2022, y para ello es necesario tener un 30% de preventas y obtener financiación", dice el análisis.

La parte positiva es que el endeudamiento del sector es bajo, con LTVs (Loan to Value) de entre 0% de Metrovacesa y 16% de Neinor Homes, por lo que no prevemos excesivos problemas para superar la crisis.