Vanguard, la mayor gestora de fondos del mundo, ha decidido reducir su exposición al ladrillo español. En concreto, en el segundo trimestre del año ha vendido más de 360.000 acciones de las principales cotizadas relacionadas con el sector inmobiliario (Aedas Homes, Colonial, Lar España, Merlin Properties y Neinor Homes). No es una huida del sector, pero representa una señal en su conjunto.

Con presencia en casi todas las empresas cotizadas del mundo a través de sus múltiples fondos de inversión, Vanguard está entre los diez mayores accionistas de las compañías mencionadas. La excepción es Metrovacesa, donde tiene una mínima posición. Los porcentajes de sus participaciones van entre el 1,18% en Aedas Homes y el 2,6% en Neinor Homes. No obstante, son las socimis Colonial y Merlin Properties en las que la gestora con sede en Pensilvania tiene más acciones.

Desde la gestora comentan a Invertia que "en Vanguard somos indexadores pasivos: hacemos un seguimiento del índice, por lo que cualquier disminución significativa y proporcionalmente grande en las tenencias generalmente se debe a reequilibrios o cambios en el índice".

El subdirector de Benelux, Países Nórdicos y España en Vanguard, Cees Bezuijen, explica a Invertia que de manera más general "Vanguard no se fija en sectores independientes, sino en una amplia diversificación y orientación a largo plazo". "Como inversores pasivos, somos literalmente titulares permanentes de una acción, siempre que la acción permanezca en un índice", añade.

Menor peso del sector

Como explica Cees Bezuijen a Invertia, esta gestora basa sus inversiones en los principales índices mundiales. Dado que el sector inmobiliario español ha sido uno de los más castigados en la bolsa nacional, su preso se ha reducido y con ello la participación de los fondos de Vanguard. A perro flaco...

Por ejemplo, las compañías que más han caído en el parqué desde el inicio del año han sido Merlin Properties (-39,52% al cierre del martes), Lar España (-34,51%) y Colonial (-33,21%). De ahí que las mayores salidas de Vanguard en las cotizadas inmobiliarias se hayan visto en Colonial y Merlin (Lar España tiene una capitalización muy pequeña comparada con estos gigantes).

De la misma manera, Neinor Homes y Aedas Homes acumulan menos pérdidas desde enero, 4% y 17% respectivamente, por lo que la posición de Vanguard en ellas ha caído solo ligeramente.

Se trata de la pescadilla que se muerde la cola. Mientras estos valores no recuperen parte de los perdido y ganen peso en la bolsa de Madrid, difícilmente Vanguard volverá a ellos. Se da la circunstancia además de que la gestora llevaba dos años acumulando acciones de Merlin y Colonial.

Las dos realidades del sector

El analista de IG, Sergio Ávila, recuerda que con una caída del 18,5% del PIB "el pesimismo sobre la evolución de la economía de nuestro país provoca que las decisiones importantes de inversión se aplacen y los ciudadanos se decanten por alquilar".

El sector inmobiliario español sufre en estos momentos una doble realidad, si bien en su conjunto el saldo es muy negativo en el primer semestre. Por un lado está la obra nueva y por otro la vivienda usada y los alquileres. El impacto de la Covid-19 no es el mismo, tal y como muestran los números.

La obra nueva goza de buena salud en España. De hecho, las grandes promotoras duplicaron las entregas en el primer semestre del año. La oferta no es exagerada como en los años 2000, han aprendido la lección, y los niveles de preventas mantienen un buen ritmo con porcentajes elevados para 2020 y 2021.

La promoción Escalonia II (Las Rozas) que Aedas Homes entregará este año. Aedas Homes.

Sin embargo, la incertidumbre se ha apoderado de la vivienda usada y el alquiler de todos los activos inmobiliarios. La compraventa lleva cuatro meses a la baja (con especial virulencia en la segunda mano) y aunque junio mostró una leve recuperación, aún acumula tasas interanuales muy negativas. Muchos compradores esperan más caídas en los precios para decidirse y los propietarios se muestran aún reacios a bajar el valor de venta, si bien depende mucho de las necesidades económicas que tengan.

En el ámbito del alquiler, varios factores han movido sus cimientos. La ausencia de turistas ha provocado un trasvase de alojamientos turísticos al arrendamiento de larga duración con lo que aumenta la oferta y bajan los precios. Además, muchos propietarios han renegociado a la baja ante las dificultades económicas trabajadores y autónomos.

En el mercado de oficinas, por lo general el teletrabajo obligado (está por ver qué pasará cuando todo esto termine) ha hecho que muchas empresas analicen si necesitan tantos metros cuadrados en alquiler. Esta incertidumbre es la que ha castigado con fuerza a Colonial y Merlin en el parqué.

La clave, según Sergio Ávila, "estará a la vuelta del verano, cuando se pueden empezar a ver las primeras caídas importantes en los precios debido a que la incertidumbre puede provocar una bajada de la demanda que se traduzca en bajada de precios, con la consecuente caída de las rentabilidades en las empresas del sector inmobiliario".