¿Qué puedo hacer para minorar los riesgos antes de poner mi piso en alquiler?

Información facilitada por Ático Jurídico

Cierto es que la reforma introducida por la llamada ley del ¿desahucio exprés¿ significó en la práctica la reducción de los plazos de los procedimientos de desahucio, que por desgracia aún se demoran demasiado en algunos casos. Sin embargo, no podemos obviar que si bien el desahucio posibilita recuperar la posesión del inmueble al propietario, no le garantiza en modo alguno cobrar las deudas arrendaticias que tenga pendientes ni resarcirse, en el peor de los casos, de los desperfectos que el inquilino haya podido ocasionar, al resultar las más de las veces insolvente el arrendatario. Circunstancia que lastra la salida al mercado de alquiler de no pocos inmuebles.

Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo de arrendar inmuebles a personas que han sido condenadas por sentencia firme por incumplimiento de sus obligaciones de pago de rentas de alquiler anteriormente, el legislador introdujo entre dichas reformas la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, que lamentablemente no ha llegado a desarrollarse. No obstante, a nivel privado existen empresas que ofrecen a los propietarios la posibilidad de verificar si los potenciales inquilinos son solventes y han sido o no morosos, siendo ésta la primera herramienta que el arrendador puede utilizar para seleccionar al mejor candidato para ocupar su vivienda.

La contratación de un seguro de alquiler que garantice protección al arrendador en caso de impago del inquilino es otra posibilidad. De este modo, el seguro se hace cargo de las rentas impagadas dentro de los límites establecidos en la póliza, existiendo también la posibilidad en muchos casos de ampliar la cobertura a los daños que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble. En todo caso, atendiendo a las circunstancias y los costes de la prima, será el propietario quien deba valorar la conveniencia o no de contratar dichas coberturas.

Finalmente, una vez alcanzado un acuerdo con el inquilino respecto a los términos del arriendo, será crucial la redacción de un buen contrato para evitar problemas, siendo aconsejable encomendar dicha labor a un abogado. En este sentido, será conveniente que además de la obligatoria prestación de fianza en metálico por el inquilino, en la cuantía de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en caso de local o negocio, se contemplen en el contrato otras garantías adicionales para asegurar el cumplimento por el arrendatario de sus obligaciones.

Tradicionalmente se ha venido utilizando el aval bancario como garantía adicional que ofrezca seguridad al propietario. No obstante, la dificultad y costes que conlleva la concesión y mantenimiento de un aval han hecho caer en desuso dicha garantía en los últimos tiempos. Otra posibilidad, que rehúye con frecuencia el inquilino, es la entrega en metálico al arrendador de una cantidad equivalente a una o varias mensualidades renta, en concepto de garantía adicional, que otorgue a la propiedad cierta tranquilidad con independencia de la fianza legal que se satisfaga.

Por último, cabe también la opción de que una persona solvente distinta del arrendatario se constituya en su fiador solidario con respecto a cuantas obligaciones se deriven del contrato, primordialmente el pago de la renta y demás cantidades asimiladas, siendo ésta la garantía más utilizada en la actualidad. De esta manera, siempre y cuando la cláusula esté correctamente redactada en el contrato en tal sentido, el arrendador se asegura la posibilidad de poder reclamar las deudas pendientes contra el inquilino y sus fiadores, ampliando de esta manera las expectativas de cobro.