El alquiler con opción a compra ha sido una modalidad de acceso a la vivienda muy residual en España, al menos hasta ahora, pero puede ser una opción interesante para los propietarios que encuentran dificultades para vender su inmueble por hallarse situado en zonas en las que las compraventas aún se encuentran muy paradas y aún no se han dinamizado¿, en línea con la doble velocidad a la que está saliendo de la crisis el mercado residencial, según explica el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, Jesús Duque.
Duque resalta que se trata de una fórmula que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra y para el arrendador, que percibe unos ingresos y una rentabilidad en lugar de tener la va vivienda vacía. Mientras que para la demanda puede ser una buena solución intermedia, dirigida a quienes quieren comprar pero en estos momentos no pueden acceder a un crédito por la bajada de los salarios o por no tener ahorros, y una alternativa para jóvenes que desean emanciparse inmediatamente pero no renuncian a comprar a medio plazo.
A pesar del repunte que ha sufrido esta fórmula para acceder a un hogar que han detectado algunos operadores, desde Idealista destacan que en la web aún son escasas las ofertas que proponen dicha modalidad y ponen como ejemplo que sólo unos 1.300 anunciantes ofrecen un piso que se alquila con opción a compra de los cerca de 73.000 anuncios de pisos en arrendamiento que hay en dicho intermediario inmobiliario y recalcan que de estos 1.300, sólo 27 se ofrecen en Madrid cuando es una de las plazas que más inmuebles copa en la web.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
Según explican desde la consultora inmobiliaria JLL ¿el alquiler con opción a compra es un tipo de contrato doble o mixto formado por dos subcontratos. En uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al alquiler de la vivienda y en el otro todos los aspectos relacionados con la opción de compra
.Este tipo de contrato permite a los inquilinos habitar una vivienda en régimen de arrendamiento durante el periodo de tiempo que se haya estipulado en el contrato (lo normal es que tenga una duración de entre dos y cinco años). Y una vez finalizado ese periodo de tiempo, el inquilino tiene derecho a adquirir en propiedad la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato. A ese precio se le descontarán, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.
Precauciones
Jesús Duque señala que dicha fórmula tiene la ventaja de que las condiciones se pueden pactar libremente entre las dos partes, aunque es imprescindible establecer una prima de opción de compra, que ¿es un depósito, una garantía, una entrega a cuenta pero que ¿ a diferencia de una fianza- el inquilino pierde si finalmente no se ejecuta la adquisición¿. Igualmente, explica que en los contratos de alquiler con opción a compra, las partes suelen pactar que una parte o la totalidad de la renta, sea deducido del precio de venta, cuando se formaliza la compraventa.
Desde JLL aconsejan a las partes que antes de firmar el contrato revisen que todas las condiciones del acuerdo estén bien especificadas. Por ejemplo, respecto al arrendamiento de la vivienda es importante detallar el tiempo que el inquilino puede permanecer arrendado en la vivienda, el plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra, la renta mensual de alquiler del inmueble y también quién se ocupará de los gastos de la comunidad o posibles reformas que sean necesarias llevar a cabo.
Por lo que respecta a la compraventa es necesario especificar la voluntad por parte del propietario de vender la vivienda, el precio final de la compraventa, el porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de venta y la prima o aval inicial que tiene que aportar el arrendatario y que es el precio de la opción, aclarando que ¿aunque mucha gente piensa que se trata de una fianza o depósito, en el caso de que finalmente al arrendatario no ejerza su derecho de compra, ese dinero no lo recuperará¿. Por lo que dicha consultora considera que ¿antes y durante la firma del contrato es importante contar con el asesoramiento de un abogado que nos asegure que todos los pasos a seguir se llevan a cabo de la manera adecuada¿.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a puede tener beneficios tanto para el inquilino como para el casero. En el caso del inquilino destacamos que el dinero del alquiler no se considera una inversión perdida, sino una inversión a futuro, destacan desde JLL. ¿También, el alquiler con opción a compra le permitirá ganar tiempo para ahorrar y poder cumplir con las características que le permitan acceder a un crédito¿, tal y como subraya el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Asimismo, esta modalidad permite a los futuros propietarios conocer la vivienda y saber si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.
Este tipo de acuerdos no tiene necesariamente que aumentar las rentas en relación en un contrato normal, aunque según el representante de Alfa Inmobiliaria lo más habitual es que en la actualidad el propietario exija mensualidades más altas en previsión de que el mercado siga siendo alcista y en la creencia de que las casas van a seguir subiendo, a lo que se une el mayor desembolso inicial que tiene que hacer el comprador al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mayor que la cantidad que habitualmente se pide como fianza en un alquiler.
Para el propietario también puede tener ventajas como por ejemplo: mantiene ocupada la vivienda y generando una rentabilidad, puede obtener beneficios fiscales y además es una manera de asegurarse el pago de las cuotas mensuales del alquiler ya que, en el caso de que el inquilino se retrase en los pagos, puede perder la opción de compra. Aunque, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria aconseja tener mucho cuidado a la hora de fijar el precio real de la vivienda, ya que el propietario puede tener la sensación de haber perdido dinero si durante los años en los que lo mantiene arrendado se incrementan mucho los precios de venta.