El Euríbor, índice al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas en España, marcó el pasado mes de octubre un mínimo del -0,18%, ahondando así en unas tasas negativas que duran ya año y medio. Pero hablando de préstamos que se contratan a 30 o 40 años, y teniendo en cuenta también que el Banco Central Europeo (BCE) acaba de iniciar la retirada de su programa de estímulos, los expertos del sector recomiendan no fiarse demasiado de los tipos bajos a la hora de calcular el pago máximo que se puede afrontar.

Las cosas siempre es mejor mirarlas en perspectiva: el Euríbor llegó a rozar el 5,4% hace nueve años (5,393% en julio de 2008) y no es descartable que antes o después vuelva a alcanzar cotas similares o incluso superiores, a las que los clientes que han contratado su hipoteca recientemente deberán enfrentarse con unos diferenciales que ahora mismo son superiores a los que se ofrecían en 2008.

Antes del estallido de la crisis, era habitual encontrar diferenciales inferiores al 0,50% respecto al Euríbor, para pasar a dispararse hasta llegar al 3% durante los momentos de mayor restricción del crédito en el año 2013. Bien es cierto que ahora la situación se ha normalizado. Tal y como señala María Valero, experta de iAhorro, ¿sigue siendo un momento de tipos bajos aunque en los últimos meses se han experimentado aumentos en los diferenciales¿. De este modo, actualmente es posible acceder a un préstamo hipotecario a tipo variable ¿por debajo de Euríbor más 1%¿.

Un factor a tener en cuenta es que el BCE ha comenzado el proceso de normalización de su política monetaria, aunque por el momento este proceso sólo afecta a las compras de bonos -que se reducirán a la mitad-, mientras que los tipos de interés continúan en sus mínimos históricos: los tipos de referencia, la facilidad marginal de crédito y la facilidad de depósito siguen así en el 0,00%, el 0,25% y el -0,40% respectivamente. Durante su última reunión de octubre, el Consejo de Gobierno avisó además de que los tipos se mantendrán en los niveles actuales ¿durante un período prolongado que superará con creces el horizonte de sus compras netas de activos¿.

¿Parece difícil que a medio o corto plazo el Euríbor pueda volver a subir a tasas altas¿, reflexiona Valero, ¿recordemos que el Euríbor lleva en cotas negativas más de un año y medio, lo que lleva a pensar que aunque a medio plazo pueda subir, no parece que pueda hacerlo de manera drástica¿. En cualquier caso, es mejor no fiarse. La recomendación de iAhorro para quienes estén pensando en contratar una hipoteca variable, es hacer los cálculos simulando un Euríbor al 4% o 5%¿para ver así qué cuota resultaría y estudiar si serían capaces de afrontarla en caso de una subida de los tipos¿.

Los propios bancos suelen ofrecer simuladores que permiten calcular tanto el importe total a devolver como las mensualidades de las hipotecas. También ofrece un servicio similar el Banco de España, cuyo simulador muestra que en una hipoteca a 30 años por un importe de 110.000 euros -el importe medio en España se sitúa en 111.488 euros-, el pago mensual a tipos actuales -Euríbor (-0,18%) más 1%- sería de 347,77 euros. Si por el contrario, tomamos de referencia el máximo histórico del Euríbor (5,4%) y le sumamos el mismo diferencial, la cuota mensual ascendería a más de 688 euros, una diferencia más que considerable.

De hecho, si se compara el máximo histórico del Euríbor con los tipos actuales, ¿los hipotecados a tipo variable han visto tras sus revisiones y actualizaciones de hipoteca cómo la cuota del préstamo hipotecario ha ido descendiendo¿, señala Valero. Dicho esto, los hipotecados con diferenciales altos deberán revisar ¿atentamente¿ sus escrituras del préstamo hipotecario ¿porque podrían encontrarse con las ya famosas y desdichadas cláusulas suelo que limiten beneficiarse de las bajadas del Euríbor¿ Aunque estas cláusulas son legales, han de aparecer de forma transparente en el contrato, recuerda la experta de iAhorro.

Pasar la hipoteca a tipo fijo será menos costoso

Valero apunta también que aunque un préstamo hipotecario sea a 15, 20 o 40 años, la opción de cambiar las condiciones de la hipoteca es posible a través de una novación o incluso una subrogación de acreedor, es decir, cambiar la hipoteca de entidad si ésta ofrece unas condiciones más favorables.

De un tiempo a esta parte el escenario de bajos tipos ha propiciado que afloren las hipotecas a tipo fijo, que por un lado permiten a los bancos protegerse de este escenario y por el otro aseguran a los clientes que no habrá sobresaltos en el futuro. ¿A pesar de estos buenos diferenciales en las hipotecas variables, los datos apuntan a una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo¿, señala Valero. Según las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística, durante el pasado mes de agosto un 62,3% de las hipotecas se constituyó a tipo variable, y un 37,7% a tipo fijo.

Pero no sólo gana peso en los nuevos contratos, sino que la nueva reforma hipotecaria que ha presentado el Gobierno para adaptar una Directiva Europea de 2014 incentivará el paso de tipo variable a tipo fijo, mediante la eliminación de las comisiones que tradicionalmente cobraban los bancos por este servicio.

En concreto, la norma, que se envía ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria, establece que la comisión máxima será del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos 30 euros) y una inscripción mínima (unos 24 euros).