Artículo realizado por Francisco Sevilla Cáceres, abogado Mundojurídico.info

 

¿Puede legalmente el inquilino dejar el alquiler antes de seis meses? 

Antes de contestar a esta pregunta, hemos de tener en cuenta que nos vamos a referir a:

¿  Contrato de arrendamiento de vivienda.

¿  Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013.

Con las anteriores indicaciones, pongamos un EJEMPLO para situarnos:

a)  En fecha 1 de septiembre de 2017 se firma un contrato de arrendamiento de vivienda con una duración de UN AÑO.

b)  En los primeros días de enero de 2018, el inquilino no quiere seguir con el contrato de alquiler. ciudad.

c)  El arrendatario se pone en contacto con el dueño y éste le dice que tiene que cumplir con el contrato y por tanto permanecer UN AÑO o pagarle todas las rentas que falten hasta cumplir dicho plazo.

¿Qué establece la Ley para este supuesto?

Lo que el inquilino quiere hacer, ¿dejar el alquiler de la vivienda¿,  se denomina legalmente ¿DESISTIMIENTO DEL CONTRATO¿.

El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos, se modificó en junio de 2013 (en vigor a partir del 6.06.2013), de ahí que todos aquellos contratos de arrendamiento que se hayan celebrado a partir de esa fecha, se les aplica el texto de este artículo según la nueva redacción:

¿ El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.¿

Como vemos por la redacción de este precepto, el inquilino puede legalmente:

Dejar el arrendamiento de la vivienda SIEMPRE y CUANDO lleve en la misma una duración mínima de SEIS MESES. Para llevar a cabo dicho desistimiento tiene que comunicarle al dueño que se va a marchar, con una antelación mínima de 30 días antes de su salida de la vivienda. Tendrá que indemnizar al dueño con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional, SIEMPRE QUE VENGA PACTADO EN EL CONTRATO.

 

Es decir, la Ley le permite al inquilino dejar (¿desistir¿) el arrendamiento de la vivienda cuando lleve en la misma, al menos 6 meses y se lo comunique al dueño. Y en ese caso, SIEMPRE QUE SE HAYA PACTADO EN EL CONTRATO, lo máximo que tendrá que pagar como indemnización será un mes de renta por cada año que le falte por cumplir.

La cláusula del contrato que vaya en contra de los derechos que reconoce la Ley al inquilino podrá ser coniderada NULA y se tendrá por no puesta.

EJEMPLO:  En un contrato de arrendamiento de vivienda por UN AÑO, el inquilino se marcha a los 6 meses. En este caso, siempre que así se haya pactado, tendrá que indemnizar al dueño con QUINCE DIAS de renta, ya que le faltaban 6 meses de cumplimiento del contrato cuando se marcha (¿una mensualidad por año que falte o la parte proporcional¿).

 

¿Qué ocurre si se quiere dejar el alquiler antes de seis meses?

El supuesto que comentamos es qué pasaría si el inquilino no quiere seguir con el contrato, INCLUSO antes de que transcurran esos primeros seis meses.

Siguiendo con el EJEMPLO que pusimos al principio:  El inquilino se quiere marchar en los primeros días de enero 2018, y los seis primeros meses del contrato se cumplen el 28 de febrero de 2018.

En estos casos, si se quiere dejar el alquiler antes de los seis meses y el dueño no lo acepta, aunque el inquilino entregue las llaves de la vivienda, el dueño podrá demandarlo exigiendo el pago de una indemnización por incumplimiento del contrato.

Lo que vienen estableciendo la mayoría de los Tribunales, aunque habrá que atender al caso concreto, es lo siguiente:

1º.-  Si el inquilino deja el contrato de alquiler de vivienda antes de seis meses, deberá indemnizar al dueño con el pago de las mensualidades de renta que falten hasta cumplir dicho periodo (6 meses), salvo que acredite el inquilino que la vivienda la alquiló nuevamente durante esos meses.

2º.-  Si el contrato además, ha previsto la indemnización por desistimiento del artículo 11 LAU, deberá indemnizar además con el pago de una mensualidad por año que falte por cumplir o la parte proporcional.

En el EJEMPLO que pusimos al principio:

a) El contrato se firma el 1 de septiembre de 2017 y el inquilino se marcha a mediados de enero de 2018.

b) Los 6 meses primeros del contrato finalizan el 28 de febrero de 2018.

c) El inquilino deberá indemnizar al dueño con el pago de la renta de febrero de 2018 aunque se vaya del piso antes.

d) Si en el contrato además se ha previsto la indemnización por desistimiento del art. 11 LAU, deberá indemnizar además con 15 días de renta puesto que el contrato estaba fijado por un año.

SENTENCIAS:  Dejar el alquiler antes de seis meses

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia 13.06.2017:

¿ Que el demandado resolvió unilateralmente el contrato, es más que evidente. Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al no constar que hubiese devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora antes del 2 de noviembre de 2.015. Es decir, que lo resolvió antes de que transcurrieran los cuatro primeros meses de vigencia. Por otro lado, ningún incumplimiento contractual imputable a la actora llegó a acreditar en autos.

Establece el art. 11 de la LAU , que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Pues bien, dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago.¿

 

Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), sentencia 8.06.2016:

¿ En el presente caso, resulta de lo actuado:

1º.- que el desistimiento unilateral y anticipado se produjo antes del plazo de seis meses legalmente previsto en el artículo 11 LAU.

2º.- que el desistimiento unilateral y anticipado se produjo antes del transcurso del plazo de un año de duración pactado en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento.

3º.- que el desistimiento del arrendatario no aparece debidamente justificado.

4º.- que no consta que la vivienda se haya arrendado por los demandados a un tercero con posterioridad al desistimiento del demandante, no habiendo constancia de otras circunstancias que permitan fundar la moderación de la indemnización, por el lucro cesante de los arrendadores, a consecuencia de la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.

Por lo tanto, procede la indemnización prevista en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento para el caso de desistimiento anticipado del arrendatario, que prevé una indemnización para el caso de desistimiento anticipado de una cantidad equivalente a las rentas correspondientes, que se entiende del período mínimo obligatorio pactado de un año¿

Por lo que, en este caso, la indemnización por el desistimiento unilateral debe comprendernecesariamente:

1.- La mensualidad de marzo de 2014, por importe de 2.200 euros, por no estar legalmente autorizado el desistimiento en el artículo 11, hasta transcurridos al menos seis meses, que terminaban, en este caso, el 31 de marzo de 2014. 

2.-  La mitad de una mensualidad de renta, por importe de 1.100 euros (2.200: 2) por el período de duración contractual anual pactado incumplido, contado desde la terminación del período legal para el desistimiento unilateral, de abril a septiembre de 2014, en total seis meses.¿