Los barrios más calientes: Madrid ya tiene cuatro distritos con la vivienda en máximos históricos

La recuperación del sector inmobiliario en España está en marcha. El precio de la vivienda creció en 2017 al ritmo más elevado desde 2007. El aumento medio fue del 6,2%, su cuarto repunte anual consecutivo tras seis años de caídas, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado el pasado mes de marzo. Entre 2008 y 2013, el precio de la vivienda registró descensos anuales de distinta intensidad. No fue hasta 2014 cuando el precio de la vivienda libre volvió a tasas positivas, aunque inferiores al 5%.

El dato más elevado se corresponde con el distrito de Salamanca. En el primer trimestre de 2018 fue de 5.675 euros/m2, una cifra nunca antes registrada.

A pesar de haber signos de recuperación en el mercado inmobiliario, los principales indicadores del sector siguen muy lejos de los máximos de 2007. La actividad constructora se ha reducido fuertemente en la última década. El número de viviendas nuevas terminadas está muy por debajo de las más de 600.000 de hace diez años. En este sentido, de algo menos de 500.000 transacciones en 2017, menos del 20% correspondió a vivienda de obra nueva, según los datos del INE. Una vez la demanda absorbe la oferta nueva, el resto se concentra en vivienda de segunda mano.

Asimismo, el número de visados de obra nueva fue de 800.000 en 2016 y, según los datos del Ministerio de Fomento, en 2017 alcanzaron los 80.786, si bien han comenzado el año con una subida del 7,3% respecto al mismo periodo del año anterior. Las solicitudes de visados para construir nuevas viviendas sumaron 6.694 unidades durante enero.

Por otro lado, el precio medio de la vivienda en España sigue muy por debajo de los máximos alcanzados hace más de una década, según la Sociedad de Tasación Tinsa, que estima que el precio ha caído casi un 40% desde 2007. En concreto, el precio es aún un 50% inferior en 13 capitales españolas. En el extremo opuesto, las ciudades de Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca o San Sebastián se encuentran más próximas a los niveles de antes de la crisis, aunque en conjunto, los precios están un 30% por debajo de máximos.

Las excepciones

A pesar de la caída generalizada de los precios de la vivienda en España en la última década, existen zonas en las grandes capitales españolas donde los precios han alcanzado los niveles pre crisis y, en algunos casos, incluso los han superado. En la capital de España, donde el precio medio de la vivienda ha caído un 30% en la última década según Tinsa, existen distritos que están viviendo un gran repunte de los precios.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, explica que en las zonas madrileñas de Salamanca, Retiro y Arganzuela los precios están marcando nuevos máximos. Respecto al barrio de Adelfas, perteneciente al distrito de Retiro, Smerdou señala que hay promociones de vivienda por valor de 5.000 euros el metro cuadrado. Especialmente, los máximos se corresponden con aquellas viviendas en la zona de más de tres dormitorios, matiza el consejero delegado de Foro Consultores.

Según el último informe de precios de Idealista del primer trimestre de 2018, el precio del metro cuadrado en los distritos madrileños de Salamanca, Centro, Chamberí y Retiro está en máximos históricos. El dato más elevado se corresponde con el distrito de Salamanca. En el primer trimestre de 2018 fue de 5.675 euros/m2. Es a partir del segundo trimestre de 2017 cuando el precio en el distrito de Salamanca rompe la barrera de los 5.000 euros/m2. No se veían esos niveles desde el cuarto trimestre de 2008. En ese periodo, el precio por metro cuadrado fue de 5.202 euros.

Le sigue Chamberí (5.000 euros/m2), Centro (4.832 euros/m2) y Retiro (4.764 euros/m2). Muy próximo a máximos históricos está el distrito de Chamartín, solo un 2,5% por debajo. También Arganzuela, donde el precio del metro cuadrado se situó en marzo en los 3.709 euros, un 6,8% inferior a los máximos. En el extremo opuesto, en las zonas de Puente de Vallecas y Villaverde, el precio del metro cuadrado ha caído más de un 40%.

La situación que está viviendo Madrid comienza a ser preocupante, según Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista. ¿El stock de viviendas en venta se ha reducido un 43% en los últimos tres años. Frente a una demanda que no para de crecer, cada vez hay menos casas en venta, lo que podría provocar significativos incrementos de precios a corto y medio plazo¿.

El experto explica que a esta situación ¿se une la actitud paralizadora del Ayuntamiento, que ha reducido enormemente la construcción de nuevas viviendas en Madrid durante los próximos 20 años. Los grandes recortes de los desarrollos del sur de Madrid y la Operación Chamartín pueden apuntalar la creación de una nueva burbuja inmobiliaria en la capital¿. Según Encinar, de mantenerse esta tendencia, ¿el futuro de los precios de la capital se presenta muy complicado¿.

Por el contrario, Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que, por el momento, desde Tinsa no han detectado zonas en España donde se hayan superado los precios máximos de la vivienda. No obstante, matiza que en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona ¿estamos muy cerca de esos niveles¿. También en Palma de Mallorca. ¿En la zona centro y colindantes al puerto, los precios están entre un 15% y un 20% por debajo de máximos. En un futuro no muy lejano (entre un año o año y medio) se podrá llegar a esos niveles en puntos muy concretos de la isla¿.

En Madrid, donde el precio de la vivienda sube un 17% interanual según Tinsa, Ripoll señala que los distritos de Centro, Salamanca, Chamartín y Chamberí son los que están creciendo con mayor dinamismo, aunque los precios aún son un 10% inferiores a los de 2007. ¿Si todo sigue igual, en seis meses o un año se podría tocar techo¿.

En esta línea, la directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, dice que aún no se han registrado precios máximos de la vivienda en las grandes capitales españolas. En Madrid o Barcelona, los precios están lejos de los niveles de 2007, entre un 20% y un 30% por debajo de máximos, ¿prácticamente la mitad que en la media del país, donde los precios están un 40% por debajo de los máximos del boom¿. Respecto a Ibiza, Toribio señala que el precio de la vivienda de segunda mano en venta está ¿en máximos del boom¿.

En el caso de Barcelona, ningún barrio alcanzó en marzo los precios máximos por metro cuadrado, si bien la zona del L¿Eixample es la que más próxima se encuentra a estos niveles. De acuerdo con los datos de Idealista, el metro cuadrado se situó en los 5.053 euros frente al máximo de 5.215 euros/m2 registrado en el tercer trimestre de 2017. Lo mismo sucede con Ciutat Vella y Les Corts, ambas un 6% por debajo. Por otro lado, el precio medio por metro cuadrado más alto fue en Sarrià-Sant Gervasi (5.231 euros), aunque aún es un 10,5% inferior.

En Valencia el precio por metro cuadrado sigue muy por debajo de máximos, según los datos del portal inmobiliario Idealista. Por zonas, L¿Eixample marcó en marzo el dato más elevado, 2.826 euros/m2, aunque está lejos del máximo de 3.665 euros/m2.

Para el experto de Tinsa, Barcelona es un caso diferente al de Madrid puesto que los precios ¿se han estancado¿. En concreto, la subida interanual es del 11%. Ripoll explica que esta circunstancia puede deberse bien, por una saturación de los precios o, por la crisis política. En los barrios de La Rivera o La Barceloneta, los precios son entre un 10% y un 15% inferiores a los de 2007. La zona del L¿Eixample es la que más próxima está a esos niveles, según Ripoll.

En este sentido, el jefe de estudios de Idealista explica que, si bien es cierto que los precios crecen de forma sostenida y generalizada, ¿lo hacen a diferentes velocidades, lo que muestra que al contrario de lo que pasó durante la burbuja, ni todos los productos ni todas las regiones se están comportando de la misma manera¿.

El consejero delegado de Foro Consultores considera que la evolución de los precios responde a una década de crisis, marcada por una fuerte caída de la actividad constructora, y por una demanda retenida, que ahora empieza a absorberse. En este sentido, no considera que el mercado inmobiliario en Madrid esté sobrecalentado. El experto explica que la subida de los precios en estas zonas de la capital española se irá extendiendo a todos los barrios de la ciudad. Añade también que la recuperación de los precios suele empezar en los barrios más acomodados.

¿Señal de alarma¿

Respecto al esfuerzo financiero para adquirir una vivienda en Madrid o Barcelona, Ripoll señala que en ambos casos se está acercando a niveles preocupantes. El porcentaje de los ingresos brutos familiares necesario para pagar la hipoteca aumentó seis décimas en la capital de España en el último trimestre de 2017, hasta un 24,4%, mientras que en la Ciudad Condal se redujo cuatro décimas hasta el 25,4%.

Zaragoza es la ciudad entre las cinco grandes capitales españolas que muestra una menor tasa de fuerzo financiero: un 12,3%. Ripoll explica que, por el momento, los datos de Madrid y Barcelona son una ¿señal de alarma¿. Aunque matiza que, antes del estallido de la crisis, la tasa media de esfuerzo financiero en España era del 30%.

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