Qué hacer si tras comprar una vivienda aparecen los temidos 'vicios ocultos'

Por Ana Pastor

La vivienda usada sigue tirando del mercado residencial como demuestran los datos de Fomento, que informan que de las 134.000 compraventas que se registraron en el primer trimestre de este año, 119.053 eran de viviendas segunda mano. Por ello, no es de extrañar que se hayan disparado las consultas y reclamaciones de compradores de pisos usados que, una vez instalados en su nuevo hogar, descubren un defecto en el inmueble que no habían detectado antes de su adquisición. Un incremento de información que se justifica en que la legislación sobre los llamados y temidos vicios ocultos es más desconocida que la de los pisos nuevos.

Adriana Hibernón, abogada especialista en Derecho Inmobiliario de Arag, compañía de seguros y servicios de defensa jurídica, señala que durante la burbuja inmobiliaria la mayoría de las consultas y reclamaciones sobre vicios ocultos versaban sobre viviendas nuevas, pero que ahora se han incrementado de manera significativa las que las viviendas de segunda mano o alquiladas, que son las que se encuentran actualmente al alza. Hibernón señala que en estos casos lo principal es saber que el plazo que existe para reclamar por estos defectos es de seis meses, un plazo relativamente corto, que obliga a actuar con rapidez.

Pero, lógicamente, lo primero que hay que saber es que qué se entiende por vicio oculto. Esta letrada explica que "un vicio oculto es aquel que existe en el momento de la venta, pero que no se ve en una visita a la vivienda que voy comprar ya que el vendedor no tiene que responder de aquellos defectos que sean manifiestos y estén a la vista". Además tiene que ser de gravedad, es decir "debe tratarse de un defecto que haga inviable el uso del inmueble, o bien que disminuya de tal modo su valor que, de haberlo sabido el comprador no la hubiera adquirido o habría pagado menos por ella".

PASOS QUE HAY QUE SEGUIR

La representante de Arag señala que el vendedor es responsable por los defectos ocultos que tenga la vivienda, siempre que se produzcan en un plazo de seis meses desde la fecha de la entrega, por lo que una vez que se detecten hay que actuar con celeridad. "El primer paso es comunicar de manera oficial el problema al antiguo propietario, por lo que es conveniente enviar un burofax, que sirve como prueba fehaciente de que se ha hecho la comunicación, pero siempre teniendo en cuenta que ese burofax no interrumpe el plazo de caducidad", indica. Y añade: "Tendremos que estar muy pendientes, puesto que si el anterior propietario no soluciona el problema hay que iniciar una demanda judicial antes de pasen esos seis meses desde la entrega, lo que puede ser un problema ya que en el caso de que tardemos en ocupar el inmueble o no interpongamos la demanda en ese tiempo perdemos la posibilidad de reclamar".

Esta abogada indica que las humedades son los vicios ocultos que más se reclaman y da algunas pistas que pueden alertar de que en el piso existe este problema. Por ejemplo, un piso en el que sólo una estancia está recién pintada. Para evitar este tipo de problemas, Hibernón recomienda visitar los inmuebles en compañía de algún aparejador o arquitecto, una cautela que considera casi obligatoria en el caso de fincas antiguas o que no hayan sido habitadas durante un largo tiempo.

Igualmente aconseja informarse de si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), ya que en caso contrario esto puede repercutir directamente en incrementar el precio que hemos pagado como consecuencia de gastos extraordinarios por derramas de la Comunidad.

DEFECTOS EN LAS VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN

La abogada de Arag informa que existen diferentes tipos de defectos y que en función del tipo que sea hay unos plazos para reclamar en el caso de viviendas de nueva construcción, una reclamación que el comprador puede realizar a cualquiera de las partes que intervienen en el proceso de edificación (el promotor, el proyectista, el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico).

Por un lado están los defectos estructurales, que son daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u elementos estructurales y que comprometen directamente la estabilidad del edificio. Esos defectos tienen un plazo de garantía de 10 años. Es decir, para reclamar tienen que aparecern en los primeros diez años a partir de la entrega de la vivienda.

También existen los defectos de habitabilidad, que son los daños que provocan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene, salud y protección del medioambiente) como una mala impermeabilización de la fachada, la cubierta o problemas en el aislamiento acústico, térmico, unos vicios ocultos que se pueden reclamar si aparecen durante los tres primeros años a partir de la entrega.

Por último figuran los defectos de acabado, que son daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras: pinturas, suelos, que se pueden reclamar si aparecen durante el primer año.

Adriana Hibernón precisa que estos diferentes plazos son la garantía de responsabilidad que exige la Ley de Ordenación de la Edificación para el caso de que surjan daños materiales ocasionados por vicios y defectos de construcción, pero aclara que el propietario siempre tiene dos años para reclamar y pone un ejemplo. "Si mi casa me la entregan en 2018 y el defecto de acabado aparece en el primer año se puede reclamar, pero tengo dos años de plazo para emprender una acción judicial", explica.

VIVIENDAS ALQUILADAS

La abogada de Arag informa que los plazos para reclamar un vicio oculto en una casa alquilada son iguales a los de la segunda mano: el inquilino tiene el plazo de seis meses para reclamar desde que se le entrega el inmueble. Y lo mismo sucede con la notificación, ya que no basta con una llamada telefónica, sino que hay que comunicarlo al arrendador vía burofax para dejar constancia por si tengo que recurrir a la vía judicial..

Para poder reclamar por vicio oculto debe tratarse de un defecto grave, por lo tanto, que no se pueda proceder a la reparación y que impida un uso correcto de la vivienda. Y el inquilino puede optar entre desistir del contrato reclamando la devolución de la renta pagada, si bien se disminuirá la cantidad equivalente a la renta por el tiempo que el inquilino haya utilizado la vivienda; o una rebaja de la renta proporcional al perjuicio que le pueda suponer soportar ese vicio. Además, el inquilino tendrá derecho a una indemnización de daños y perjuicios si opta por la rescisión del contrato si es que ese vicio o defecto oculto era conocido por el arrendador en el momento de celebrar el contrato de alquiler.

Esta abogada recuerda que a pesar de que el plazo para reclamar vicios ocultos sea de seis meses, el casero tiene la obligación legal de que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad y aclara que las reparaciones que no sean derivadas del mal uso y que se deban al desgaste o uso ordinario y que tengan un coste de hasta 150 euros deben ser sufragadas por el inquilino, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mientras que las que tengan un coste superior las debe pagar el casero. Subraya, además, que en el caso de que una obra dure más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que se le descuente de la renta la parte proporcional.

Finalmente, está la cuestión de si sale a cuenta presentar una demanda judicial o no en todos los casos de vicios ocultos, a la que esta experta responde que siempre hay que sopesar si compensa presentar una demanda, lo que dependerá de la gravedad del daño. "En el caso de un problema de pintura puede resultar más barato que lo pinte el inquilino" e informa que "para reparaciones cuyo importe sea inferior a 2.000 euros el comprador puede reclamar sin abogado ni procurador, para lo cual tendrá que presentar un informe pericial del daño en cuestión y el presupuesto que le han dado para arreglarlo".