La compra de vivienda en España depende más de las hipotecas que durante los años de la burbuja

El Informe trimestral de la economía española difundido este miércoles por el Banco de España (BdE) contiene una sorpresa interesante: el peso de la hipoteca sobre el valor de la vivienda nunca había sido tan alto. Jamás. Ni siquiera durante el `boom¿ inmobiliario y crediticio que precedió a la crisis.

¿La relación préstamo/valor (RPV) media de los nuevos préstamos hipotecarios ha ido aumentando desde 2013, situándose a finales en 2017 en el 65,6%, el nivel más alto desde que existen datos de esta serie¿, apunta la entidad gobernada ya desde este mes por Pablo Hernández de Cos. La serie a la que hace referencia comienza en el año 2004, con lo que sí recogió los datos de los `años de la locura¿. De hecho, ese 65,6%, que ha tenido continuidad en el arranque de 2018 con una proporción del 65,5%, rompe el récord con el que se inició la secuencia, el 65,3% registrado en el primer trimestre de 2004.

Además de suponer una proporción sin precedentes, se encuentra claramente por encima de la media registrada desde 2004, que se limita al 61%. Con el aditivo de que ya supera en 10 puntos porcentuales la relación vigente en septiembre de 2009, cuando cayó al 55,4% en pleno pinchazo de la burbuja.

LOS MOTIVOS

Fuentes del sector financiero explican que la llamativa RPV actual se fundamenta en tres motivos principales. El primero, la creciente actividad hipotecaria, con una demanda mayor al calor de la recuperación económica y de los bajos tipos de interés, con los oficiales en el 0%, y con una oferta bancaria más preparada y dispuesta para satisfacer esa demanda. El segundo, la menor propensión a dar entradas altas en el momento de la compra, bien porque financieramente se entiende que es mejor aprovechar los tipos actuales para endeudarse barato, bien porque, como secuela de la crisis, hay menos capacidad para hacerlo.

Y el tercero, unos precios de la vivienda que, si bien están rebotando, tampoco lo están haciendo de manera lineal en todas las regiones ni a ritmos que los devuelvan a los niveles previos a la crisis. Según los datos del Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se sitúa en los 1.567 euros, el más alto desde 2012 y más de 200 euros por encima de los datos de 2014, pero muy por debajo de los 2.100 euros alcanzados en 2008.

¿Y no será consecuencia de que las entidades cada vez dan más hipotecas de hasta el 80% el 90% o el 100% del precio? Por ahora, no, según aclara el propio BdE. ¿[Esa relación del 65,6%] no ha venido acompañada de un incremento de la proporción de nuevas hipotecas de mayor riesgo, esto es, aquellas que tienen una RPV superior al 80%¿, precisa la entidad. Según sus propios datos, actualmente la cuota de hipotecas que superan el 80% del valor de la vivienda se encuentra en el 14,5%, cuando en 2016, por ejemplo, superó al 15% y en 2013 incluso el 17%.

O lo que es lo mismo, esa proporción superior al 65% del valor de la vivienda no responde a un segmento concreto y extremo que eleve la media, sino que encaja con una tendencia general en la que las hipotecas cada vez tienen un protagonismo mayor en la transacción. Es decir, una situación extendida en la que no hace falta que se alcance o se supere el 80% para incrementar la media. Y que concuerda con esa mayor disposición por parte del sector para abrir el `grifo¿ de los préstamos. ¿Las contestaciones recibidas a la edición de enero de la Encuesta sobre Préstamos Bancarios señalan que las entidades volvieron a relajar los criterios de aprobación de préstamos a las familias durante el último trimestre de 2017 en ambos segmentos (compra de vivienda, y consumo y otros fines)¿, constata el BdE.

Aunque el mayor peso de la hipoteca con respecto al precio de la vivienda puede incrementar la vulnerabilidad de las familias cuando los tipos empiecen a ser subir, este riesgo queda atenuado por el peso que las hipotecas a tipo fijo están alcanzando en el mercado español. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en abril el 39,4% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron suscritas a tipo fijo. Hace dos años, esa proporción era inferior al 15% y hace cinco no llegaba ni al 10%. De hecho, el creciente peso de las hipotecas fijas es otros de los factores que está incidiendo en el incremento de la RPV.

CRECE EL ESFUERZO FINANCIERO

Además, la última remesa de datos de vivienda del Banco de España también evidencia que el precio de las casas, si bien sigue lejos de los máximos de la burbuja, está subiendo a ritmos más rápidos que los ingresos de los hogares. Con datos del primer trimestre de 2018, el precio de la vivienda equivale a 7,2 años de la renta bruta disponible de los hogares, el dato más alto desde 2011.

Durante los años más `calientes¿ de la burbuja, esta proporción llegó a crecer hasta los nueve años de 2007. Y luego, como consecuencia del pinchazo de los precios durante la recesión, descendió hasta los 6,3 años. En 1987, cuando el BdE inició la serie histórica de esta ratio, se limitaba a tres años. Desde entonces, la media histórica se sitúa en los 5,6 años.