Ana Pastor

Comprar una vivienda para invertir es una fórmula que gana adeptos día a día. Eso sí, por si acaso, los expertos recuerdan que, como cualquier inversión financiera, a mayor rentabilidad, mayor riesgo. Por ello, conocer los principales peligros de esta estrategia es una información muy valiosa y que hay que tener en cuenta a la hora de dirigir los ahorros hacia el sector inmobiliario.

Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax, compañía especializada en el asesoramiento y gestión de activos residenciales para inversores, explica que¿el mayor riesgo que existe en este tipo de negocio inmobiliario es el impago de las rentas por parte del inquilino¿ por lo que, en general, las viviendas más rentables para alquilar son las que mayor riesgo de morosidad tienen.

Concretamente, Invermax estima que la rentabilidad bruta en viviendas de alquiler puede llegar a rondar el 7% en aquellos distritos, de Madrid y Barcelona, que mayor riesgo de morosidad tienen por ser unas zonas con menor renta per cápita o mayores tasas de paro. Cifras que aparecen en el segundo `Estudio sobre la rentabilidad de viviendas en alquiler 2018¿, con el que esta compañía pretende determinar la rentabilidad que ofrecen las viviendas destinadas al alquiler de larga duración, en las principales ciudades y capitales de provincia españolas.

LAS ZONAS MÁS RENTABLES DE LA CAPITAL

Centrando el foco en Madrid, el estudio destaca que en la capital la rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler se sitúa de media en el 5,89%, pero se hace hincapié en que las áreas donde más rendimiento bruto se genera de media son Villaverde con un 7,22%, seguida por Puente de Vallecas (7,02%) y Usera (6,75%). ¿La compra de vivienda en estos lugares es económica, pero las opciones de conseguir un inquilino solvente y fiable, principalmente en Villaverde, son más escasas, por lo que las inversiones pueden ser arriesgadas ya que el perfil de inquilino de las zonas más deprimidas presenta mayores facilidades de impago", señala Jesús Martí.

Respecto a Villaverde, el estudio resalta que la rentabilidad actual es claramente inferior a la de 2017 (8,65%) suponiendo un descenso del 17% en tan sólo un año, debido principalmente a la variación al alza de los precios de compra. Aun así, continúa siendo el distrito con las rentabilidades más altas de la capital. En Puente de Vallecas y Usera las rentabilidades se reducen por contar con mejores comunicaciones y una mayor consolidación de servicios. Y precisa que si por ejemplo se está sopesando comprar en Puente de Vallecas es imprescindible estudiar bien las calles del distrito, ya que no es menos arriesgado, por ejemplo, invertir en un piso en la Avenida de la Albufera que en otro en la Avenida de San Diego.

En el cuarto, quinto y sexto puesto se encuentran otros distritos situados fuera de la M30: Carabanchel (6,63%), Villa de Vallecas (6,57%) y Vicálvaro (6,40%). En el caso de Carabanchel y Villa de Vallecas las rentabilidades se incrementan ligeramente con respecto hace un año (+1% y +6%) implicando una mayor subida de rentas en estas zonas con respecto a sus precios de compra. En el caso de Vicálvaro la rentabilidad desciende un -8,44%, lo cual marca el alza de precios de compra en el último año.

La posición séptima y octava las ocupan los distritos de San Blas-Canillejas y Latina. Las rentabilidades en estos distritos son del 6,24% y 6,16% respectivamente, que continúan siendo sin lugar a duda atractivas para un inversor, especialmente San Blas-Canillejas, distrito que ha incrementado su rentabilidad en un año un +10%, gracias al alza de las rentas de alquiler en esta zona.

MENOR RIESGO, MENOR RENTABILIDAD

Si se buscan barrios con bajos riesgos de mercado y rentabilidades atractivas se optar por los distritos de Ciudad Lineal (5,71%), Tetuán (5,65%), Moratalaz (5,56%), Arganzuela (5,37%), Hortaleza (5,22%), Retiro (5,09%) y Moncloa (5,08%). Enclaves que, según Invermax, proporcionan rentabilidades superiores al 5% y aportan ¿al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, así como dotaciones, transporte público al centro y mayor demanda constante de un adecuado perfil de inquilino en términos generales.

Finalmente, y con un estilo de inversión más conservador, los distritos menos rentables en inversión residencial, pero en los que el inversor obtiene una seguridad mayor en cuanto a la liquidez de los activos (facilidad de venta) y una demanda constante de inquilinos. En esta categoría se encuentran los distritos de Centro (4,96%), Fuencarral - El Pardo (4,83%), Chamartín (4,70%), Chamberí (4,53%), Barajas y Salamanca (4,46% en ambos casos). Martín recuerda que estas rentabilidades son una media y pone como muestra el caso del distrito de Barajas, ya que no es la misma rentabilidad la que se puede obtener comprado una vivienda en el Campo de las Naciones que en el casco histórico de Barajas.

OTROS RIESGOS

El riesgo de impago de las mensualidades por parte del inquilino no es el único que hay que valorar a la hora de adquirir una vivienda para alquilar, según el representante de Invermax. Indica que otro de los parámetros que hay que evaluar es la facilidad de vender el inmueble en caso de que se necesario.

Martí destaca que si sucede un imprevisto y surge la necesidad de tener que poner la casa en el mercado para recuperar el dinero invertido, el propietario debe ser consciente de que puede que no consiga con la venta el importe que tiene en la cabeza, por lo que recomienda que a la hora de adquirirla se utilicen los parámetros más conservadores. "Aunque es verdad que estamos en un momento alcista, quien compra para invertir no debería considerar tener una plusvalía¿, aconseja. ¿A la hora de la compra hay que trabajar con la no obtención de plusvalías para ser lo más conservador posible si las cosas se tuercen¿, apunta este analista.

Un tercer riesgo para el inversor son los gastos extraordinarios. Para tratar de conjurar este peligro desde Invermax se recomienda elegir viviendas que hayan pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y si es posible de manera reciente, ya que se pasan cada diez años, lo que en el caso de Madrid se puede consultar en la web del Ayuntamiento.

Por último, hay que ser conscientes, según dicho experto, de que ¿aunque sobre el papel todo es viable, no todas las viviendas que se venden tiene la capacidad de ser alquilables¿. Pueden aparecer problemas de seguridad o de convivencia, por lo que hay que tener muy presente que si se compra un piso en una zona con estas problemáticas puede ser que surjan más dificultades de encontrar un inquilino que se sienta a gusto en esta vecindad.