Ana Pastor
Con el boom del alquiler turístico y de la denominada economía colaborativa, quien más y quien menos ha pensado en pedir `prestada¿ una vivienda a los amigos de unos amigos para ahorrarse un dinero. Ahora bien, incluso esta decisión, aparentemente sencilla, puede tener sus complicaciones.
Los propietarios tienen dudas de si esa decisión puede provocarle algún contratiempo legal, incluso si no existe contraprestación económica, según informa Montse Martín, especialista en derecho inmobiliario de Arag, quien advierte de que esta práctica aparentemente inocua puede deparar problemas si no se tienen las cosas claras.
Esta abogada recalca que si hay dinero de por medio, y aunque la vivienda no se alquile a través de plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, su arrendamiento ¿aunque sea a unos conocidos- puede ocasionar conflictos con las administraciones al propietario del inmueble, ya que si se supera el periodo establecido en cada comunidad autónoma se consideraría un arrendamiento turístico, por lo que no contar con la autorización administrativa correspondiente se consideraría una falta grave que podría dar lugar a sanciones que irían desde los 2.000 a los 60.000 euros, dependiendo de la autonomía.
Además, la letrada de Arag avisa de que aunque no se cumplan los requisitos para que sea necesario solicitar una licencia turística el dinero recibido por la estancia en el piso debe declararse, aunque se trate de una cantidad simbólica, puesto que si Hacienda detecta unos ingresos no declarados lo considerará un alquiler en negro.
CESIÓN DE UNA VIVIENDA
Aclarado lo que puede ocurrir si cobramos algo a unos conocidos por residir en nuestro piso unos días, Montse Martín explica que si el propietario cede el uso de su vivienda sin contraprestación económica no se considera como una situación de alquiler turístico, sino una cesión de vivienda¿ya que dichas personas ocupan la vivienda con el consentimiento del propietario por un período de tiempo concreto¿, situación en la que aunque no es requisito legal, pero es altamente recomendable, hacer un contrato por escrito. El motivo: que el dueño del piso esté más protegido, por ejemplo, ante ¿la posibilidad de que llegado el momento de irse estos `invitados¿ no se marchen, es decir, ocupen la casa, obligándonos a ir a juicio¿.
¿Cómo puede protegerse el propietario de esta u otras contingencias? Realizando un contrato sencillo en el que se especifique el tiempo en que los `invitados¿ van a estar en la casa y que bastará este firmado por ambas partes. ¿No tiene que haber mucha complicación¿, recalca esta abogada, quien insiste en que ¿el acuerdo tácito no es suficiente¿, ya que ¿atrás quedaron los tiempos en que bastaba la palabra dada y simple apretón de manos¿.
Luis Delgado, abogado de Legálitas especialista en Derecho Civil Inmobiliario, coincide en que lo ideal en estos casos es hacer un contrato en el que se detalle también quién va a pagar los suministros de gas, agua, luz, etcétera, quién corre a cargo de averías o daños para lo que se recomienda un contrato privado de préstamo o de cesión de vivienda, ya que lo importante es el contenido de dicho contrato. Como en cualquier contrato conviene asesorarse por un experto -abogado o asociación de defensa de los derechos de los consumidores- a la hora de redactarlo para que las cláusulas estén claras para ambas partes.
Dichos expertos aclaran que se puede hacer una cesión gratuita de vivienda, con un contrato en precario o según la fórmula comodato. Si la opción escogida es en precario, para recuperar la vivienda solo es necesario pedir la devolución a la persona a la que se cede el inmueble, y si ésta no lo abandona en el plazo solicitado habría que comenzar un proceso de desahucio. En el comodato, se acuerda previamente un tiempo determinado por contrato, en el cual el usuario debe abandonar el inmueble, aunque este plazo puede ser prorrogado si lo desea la propiedad.
Pero insisten en que la principal ventaja del contrato es que permitirá probar las condiciones que pactadas entre las dos partes, lo que es difícil de mostrar solo con un contrato verbal, por lo que las cláusulas deben estar claras y también el uso del inmueble. Es decir, reflejar en el documento el hecho de que la casa se presta para unas vacaciones y no como vivienda habitual.
Luis Delgado explica que la fórmula de la cesión gratuita de una vivienda -que ha tenido un fuerte repunte durante la crisis- se suele utilizar entre familiares y amigos, aunque también es habitual usarla en caso de segundas residencias, especialmente fincas que se ceden a una persona para que estén cuidadas en buen estado. Señala que esta fórmula genera problemas en las familias, especialmente en casos de separaciones matrimoniales, y ¿que se ha dado el caso de abuelos que se han visto en la tesituria de tener que desahuciar a sus nietos¿.
IMPLICACIONES FISCALES
Finalmente, Nuria Diez, abogada de Legálitas, informa de que aunque ceder gratuitamente del uso de un inmueble no tiene relevancia desde el punto de vista de Hacienda, sí acarrea una serie de implicaciones fiscales que conviene considerar.
Esta letrada señala que en el caso de una cesión gratuita, el propietario no tendrá que declarar rendimientos del capital inmobiliario, pero sí deberá efectuar la imputación de rentas inmobiliarias, ya que estaríamos ante un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital inmobiliario. Mientras que si percibe alguna cantidad de dinero por la vivienda o por algún servicio de restauración deberá declararlo como rendimiento de capital.