El mercado residencial se reactiva y poco a poco la recuperación se extiende por toda España... pero los expertos precisan que se trata de un mercado que camina a múltiples velocidades. Subrayan que hay plazas donde los precios aún no se movido desde los mínimos que marcaron durante la crisis. Por ello, hay ciudades donde, incluso, se pueden comprar casas al mismo precio que tenían en 2001.
Esta realidad se pone de manifiesto muy claramente en la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales correspondiente al segundo trimestre del año, en la que se puede comprobar que todavía existe un grupo de capitales de provincia ¿donde el ajuste de precios no se puede dar por finalizado¿. Es el caso de Segovia, que, con 1.204 €/m2, está en niveles del tercer trimestre de 2001; Teruel, Lleida y Almería, que se moverían en valores de 2002, o Huesca y Cáceres, donde el precio medio es similar al que registraban en el año 2003. Al grupo se podría sumar la ciudad de Oviedo, que ha experimentado un ligero incremento en el segundo trimestre del año respecto al primero. Pese a ello, el precio medio de la vivienda (1.207 €/m2) es inferior al que tenía en 2001.
Pedro Soria, director comercial de Tinsa, destaca que la estadística pone de manifiesto que existe "un mercado de múltiples velocidades" con un primer grupo en cabeza, que lideran Madrid y Barcelona como motores de la actividad residencial, ya que ambas capitales tocaron fondo antes y comenzaron a recuperarse también más pronto, por lo que son las ciudades en las que más se ha encarecido la vivienda desde los mínimos alcanzados en la crisis. Concretamente, Barcelona ha subido un 49% más desde el segundo trimestre de 2013, que fue cuando tocó fondo, mientras que en la ciudad de Madrid el punto de inflexión llegó el primer trimestre de 2015 y desde entonces se ha encarecido un 42% desde dichos mínimos.
El representantes de Tinsa explica que tras este dúo de cabeza se encontraría un grupo con recuperaciones de entre el 30% y el 18% en el que se sitúan Málaga, con un aumento del 28,9%; San Sebastián, con un incremento de casi el 25,8%, y Palma de Mallorca (23,7%) Alicante (19,9%), Pamplona (18,9%), Valencia (18,3%) y Vitoria (17,4%).
Junto a estas ciudades, completan el grupo otras donde la vivienda se ha encarecido a un ritmo sostenido en el que se encontrarían capitales como Tarragona (13,3%), Girona (12,3%), Valladolid (12,2%) y Sevilla (11%), pero también otras como Zamora, donde la vivienda se ha encarecido sólo un 0,8% desde sus mínimos. Y finalmente ¿estaría el mencionado pelotón de cola formado por Segovia, Teruel, Lleida, Almería, Huesca, Cáceres y Oviedo, donde la vivienda se vende a precios de hace quince años y todavía no han tocado suelo¿, destaca Pedro Soria.
¿POR QUÉ NO SUBEN?
El principal motivo de que estas capitales no despeguen es, a juicio del representante de Tinsa, la situación económica de esas ciudades, ¿en las que la recuperación y el empleo todavía están muy débiles". También se añade, en el caso de las ciudades con una presión turística como Almería o Lleida, el obstácuño de que no haya dado salida todavía al stock de vivienda que se construyó antes de la crisis, especialmente de segundas residencias ¿un exceso de stock que frena los precios¿.
El directivo de la tasadora informa que, diez años después, Almería tiene todavía pendiente de vender el 30% de la vivienda que se terminó a partir de 2008. ¿Para que haya un equilibrio entre la oferta y la demanda, el stock de vivienda tiene que rondar el 10%¿, precisa. Subraya que en Almería se construyeron numerosas promociones alejadas de la costa y con posos servicios que está costando mucho drenar. Este problema también lo padece Lleida, donde hubo mucha construcción de viviendas dirigidas al turismo de invierno, que tienen con competir con la oferta de Navarra y La Rioja y con la de otras zonas del norte de Europa.
El director de estudios de pisos.com, Ferran Font, destaca que en estas ciudades se produce la ¿tormenta perfecta¿, es decir, "un stock que no fue absorbido durante estos años y una demanda que no tiene capacidad de comprar, lo que hace que bajen los precios¿. Esta realidad explicaría que ¿en 2007 el metro cuadrado estuviera en Lleida en 2.100 euros y ahora está por debajo de los 900 euros¿.
¿COMPRAR SÍ O NO?
Los representantes de Tinsa y pisos.com coinciden en que aunque los precios sean llamativos en relación a otras ubicaciones, antes de adquirir una vivienda en una de estas plazas -cuyos precios aún no se han recuperado- hay que diferenciar si la adquisición es para uso propio o como inversión.
Pedro Soria afirma que si se necesita una vivienda para residir en ella -tanto de reposición como de primera vivienda - y ¿encontramos un producto que se adecúe a nuestras necesidades puede ser una oportunidad comprar ahora¿, aunque no tiene tan claro que sea una buena opción en el que caso de ir buscando una rentabilidad ni a través de la venta ni por medio del alquiler.
En el caso del alquiler, este experto hace notar que, dado que el empleo no está funcionando y que se alquila por necesidad, el propietario no podrá desviarse mucho del precio que pueda pagar el inquilino, mientras que en el supuesto de comprar para vender cuando suba el precio del inmueble, avisa de que ¿nadie tiene una bola de cristal para saber si el precio se va a recuperar en estas zonas donde el precio ha caído mucho¿. En este sentido, pide no olvidar una enseñanza dejada por la burbuja inmobiliaria, puesto que ¿era mentira el mantra ese de que el precio de la vivienda no baja nunca¿.
Font es de la misma opinión, y alerta de la incertidumbre de comprar para vender ¿ya que aunque la rentabilidad puede ser mayor debido a que el recorrido de los precios también lo es, a priori se presenta como una operación arriesgada puesto que no sabemos cómo se va a comportar la demanda, por lo que debería ser una apuesta a largo plazo".