Ana Pastor
El 1 de enero de 1995, con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cambiaron las reglas de juego que afectan a muchos de los alquileres de renta antigua, unos contratos que se caracterizan por rentas muy bajas y periodos de duración muy largo, que siguen existiendo a miles en las grandes ciudades españolas, especialmente en Madrid y Barcelona. Dichos contratos tienen unas características especiales, lo que provoca que caseros e inquilinos estén un poco perdidos a la hora de gestionar las viviendas, y aún más después de que este verano el Tribunal Supremo (TS) flexibilizara la subrogación a los alquileres de renta antigua.
Desde julio, el alto tribunal ha flexibilizado uno de los requisitos exigidos para subrogarse en el alquiler de renta antigua. En concreto, el Supremo entiende que, en caso de fallecimiento del arrendatario, si no se realiza la comunicación por escrito y el propietario conoce la defunción del inquilino por otro medio puede permitirse la subrogación por razón de buena fe. Eset fue el motivo por el que el TS falló en favor del recurso de un particular que decidió subrogarse al contrato de alquiler tras el fallecimiento de su mujer y al que la dueña pretendía desahuciar porque la ley de arrendamientos urbanos especifica que se debe notificar la muerte del inquilino y la intención de subrogarse al contrato de alquiler dentro de los tres meses posteriores.
Montse Martín, especialista en derecho inmobiliario de Arag, explica que ¿la sentencia del TS lo que indica es que se flexibilizan las condiciones que establece el art.16 de la LAU 1964 a la hora de considerar el derecho de subrogación cuando fallece el inquilino". Dicho artículo regula que quien pretende la subrogación debe comunicar, por escrito y con el certificado de defunción al propietario, su interés en subrogarse y sus datos personales y prueba de su parentesco con el inquilino en el plazo de tres meses desde la defunción. En caso de que no se haga así se considera que el contrato se ha extinguido y el supuesto subrogado debe abandonar la vivienda. "La sentencia, en cambio, alega que si el propietario tiene conocimiento de dicha defunción por cualquier otro medio que no sea por escrito y reconoce al subrogado como tal (porque negocia con él nuevas condiciones) debe aceptar la subrogación y por tanto el subrogado seguirá disfrutando de la vivienda en las mismas condiciones que el inquilino difunto¿, añade Martín.
¿La sentencia del Supremo pone las cosas más difíciles al propietario que, ya de por sí, tiene una gran dificultad para extinguir el contrato a un inquilino de renta antigua, debido a que para ello sólo puede aplicar la excepción de la prórroga forzosa que contempla la ley que establece unos requisitos muy específicos al propietario para desahuciar al inquilino, por lo que el casero no tiene mucho margen de maniobra", continúa. Y explica que los supuestos para esta excepción de la prórroga forzosa del contrato son ejercer la necesidad de la vivienda para ocuparla él o familiares próximos, es decir, sus ascendientes o descendientes; por necesidad de demolición del inmueble; cuando el inquilino no ocupe durante seis meses o más la vivienda alquilada: o cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población. Y finalmente, cuando en los seis meses anteriores a la demanda, el inquilino haya tenido a su disposición una vivienda libre de su propiedad o con derecho de uso sobre la misma. Montse Martín también aclara que en caso de que el propietario vuelva a construir un edificio residencial en el solar del inmueble demolido, el inquilino vuelve a tener derecho a realojo.
Además, la representante de Arag recuerda que el propietario puede extinguir un contrato de renta antigua por impago de las rentas, incumplimientos del contrato por parte del inquilino y subarrendamiento no consentido por el propietario. Del mismo modo, pasados ocho años desde que se notifica la actualización de la renta al inquilino y esté se ha negado a la misma también se podría romper la relación contractual.
DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
Montse Martín explica que la ley de 1964 en la que se basan estos contratos era¿muy proteccionista para el inquilino¿ y exppne que ¿la ley de 1994 intentó que se pudieran actualizar las rentas, pero sin desproteger a los inquilinos¿. Por ello, el casero podía ¿actualizar la renta para adaptarla a los precios actuales de forma progresiva durante 10 años y siempre que el inquilino tenga ingresos que superen el 2,5 veces el salario mínimo interprofesional¿. Indica que estas circunstancias no se cumplían en muchas ocasiones, ya que los arrendatarios tenían ingresos inferiore,s por lo que los caseros no tuvieron posibilidades de actualizarlas, algo que actualmente ya no se puede hacer al haber prescrito las posibilidades de actualización.
Repercutir el IBI total al inquilino es otro de los derechos del propietario, que también puede "repercutir al inquilino el coste de las obras de conservación (12% del valor total de la obra (descontadas subvenciones y ayudas) y que se corresponda con la cuota de participación de la vivienda alquilada)¿, según aclara esta experta. Y agrega que ¿si la obra la solicita el inquilino o se realiza por orden judicial o administrativa puede repercutir el 10% del total de la obra menos las ayudas y subvenciones anualmente al inquilino hasta su total pago siempre que dicho 10% no supere la cuantía menor establecida entre cinco veces la renta anual o el salario mínimo interprofesional anual¿. Finalmente, el casero puede repercutir servicios y suministros nuevos excepto que exista pacto expreso a cargo del arrendador.
¿QUIÉN PUEDE SUBROGARSE?
También es importante saber es qué personas tienen derecho a subrogarse a un contrato de renta antigua, con la ley de enero de 1995. Si fallece el titular del alquiler (inquilino inicial) tienen derecho de subrogación el cónyuge o pareja de hecho que acredite una convivencia de dos años anteriores al fallecimiento o hayan tenido descendencia común y su derecho de permanecer en la vivienda será hasta su fallecimiento.
Si no hay cónyuge entonces tienen derecho de subrogación los hijos que hayan convivido dos años antes previos a la defunción y su plazo de permanencia en la vivienda será de dos años o hasta que cumpla 25 años si es menor, excepto que tengan una minusvalía superior al 65%, en cuyo caso será de por vida. Y si no hay hijo, pueden subrogarse los ascendientes del difunto que hayan convivido con él los tres años previos. Si se subroga el cónyuge y hay hijos, estos tienen derecho a una tercera subrogación cuando fallece el subrogado y hayan convivido con él los dos años previos, con una duración de dos años o de por vida si tienen una minusvalía del 65%.
Además, si fallece el primer subrogado (cónyuge del inquilino principal, hijo del inquilino principal, ascendiente del inquilino principal) solo tienen derecho su cónyuge de por vida o sus hijos que hayan convivido los dos años previos y se subrogan durante dos años o de por vida si tienen minusvalía superior al 65%. Si fallece el segundo subrogado ya no hay derecho a más subrogaciones.
OTROS DERECHOS DEL INQUILINO
Martín explica que el inquilino tiene derecho a que el propietario realice las obras de conservación y denuncia que en muchas ocasiones los propietarios de este tipo de inmuebles con rentas antiguas "no reparan nada y la casa se cae a trozos", algo que se produce cuando los herederos de un inmueble no se ponen de acuerdo o como una práctica de ¿mobbing inmobiliario que suelen realizar los propietarios de edificios enteros y que dejan al inquilino en el dilema de vivir en unas condiciones pésimas o tenerse que mudar¿. ¿El problema -según esta abogada- es que habitualmente los arrendatarios con este tipo de contratos son personas con pocos recursos y en su mayoría ancianos que no denuncian en los tribunales, a pesar de que si lo hicieran les darían la razón", por lo que cree que una alternativa para estas personas sería presentar una demanda colectiva.
Otro `abuso¿ que denuncian los inquilinos es el hecho de que el propietario repercuta el 12% del coste de las obras de conservación del edificio y que este aumento en la mensualidad se mantenga ¿toda la vida, ya que se quejan de que con este incremento que se queda fijo pagan tres o cuatro veces la obra¿. Y recuerda que si el inquilino es quien pide la obra o se hace por orden judicial, el 10% que se paga debe hacer mensualmente sólo hasta que se pague la obra.