Ana Pastor

El precio de los alquileres se está convirtiendo en un problema. Y el Gobierno quiere tomar cartas en el asunto. Aumentar el parque público de viviendas para contener la escalada de los alquileres y ofrecer pisos a precios asequibles figuran entre los principales objetivos de los cambios legislativos que quiere impulsar el Ejecutivo de Pedro Sánchez. Estas pretensiones han abierto un debate en el sector inmobiliario sobre la idoneidad de implantar medidas coercitivas para obligar a los propietarios de viviendas vacías o si, por el contrario, sería más eficaz animarlos a ponerlas en alquiler a través de incentivos económicos.

Sin embargo, la discusión sobre si es mejor usar el palo o la zanahoria la han zanjado ya algunas administraciones autonómicas y locales que tienen en marcha bolsas de alquiler en las que ofrecen incentivos y ayudas a los propietarios -en algunos casos hasta para rehabilitar las inmuebles- a cambio de arrendar sus pisos a precios inferiores a los que se están pidiendo en el mercado.

Ferran Font, director de estudios de pisos.com, recuerda que las últimas noticias que han llegado desde Fomento son que finalmente el Gobierno descarta las medidas coercitivas, como sanciones y recargos fiscales. Cree que se trata de una decisión acertada al considerar que con este tipo de iniciativas para sacar el mercado viviendas vacías ¿al final se consigue el efecto contrario¿, mientras que "con medidas propositivas como las bolsas de viviendas públicas, las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos intervienen el mercado del alquiler y facilitan alternativas más asequibles a los arrendatarios con menos recursos¿.

Pone como ejemplo que en Barcelona capital¿el parque de vivienda pública municipal alcanza unas cifras históricas con la construcción de 66 edificios nuevos y un total de 4.547 hogares, un 80% de los cuales estarán destinados a alquileres de precio asequible¿.

La directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, coincide con Font en que las medidas coercitivas como multas o impuestos pueden contraer la oferta y provocar un efecto contrario al deseado. ¿Si un particular tiene una vivienda vacía y no la alquila es que no lo necesita o tiene miedo a impagos o desperfectos -que son los motivos que se aducen en las encuentras del INE-, por lo que si se `amenaza¿ a estos propietarios lo que puede ocurrir es que se dediquen a vender y no se va a incrementar la bolsa de viviendas en alquiler¿, argumenta.

Por ello, Toribio estima que para aumentar la oferta hay que ¿animar y convencer, no perseguir y meter el miedo en el cuerpo a los propietarios¿. Añade que el grueso de la vivienda vacía no está en manos de particulares, sino de bancos y sociedades, e informa que. según los datos de Fotocasa, "solo al 4% de las viviendas en manos de particulares no se le da ningún uso¿.

Otra cuestión que pone sobre la mesa la representante de Fotocasa es que en las zonas donde se están registrando las mayores subidas de las rentas de alquiler no hay viviendas vacías. Opina lo mismo el directivo de Pisos.com, que destaca que las casas deshabitadas no están en Madrid y Barcelona, recordando que -según un registro que hizo el INE en 2011- más de los dos terceras partes de los pisos vacíos en España estaban en localidades de menos de 100.000 habitantes. Este experto cree que ¿hay algunos mantras, como el de los pisos vacíos, que se repiten, que no son ciertos¿, y aclara que muchas viviendas no se alquilan por esar en mal estado, ser muy antiguas, por proceder de herencias en las que los herederos no se ponen de acuerdo o por hallarse en municipios con poca demanda de alquiler.

¿No hay tantos pisos vacíos y sobre todo no están donde se demanda¿, recalca Font, que informa que según el último censo de vivienda vacía de Barcelona capital que ha hecho el Ayuntamiento casa por casa se estima que los pisos deshabitados suponen un 1,52% del parque de vivienda de la ciudad. Y es que se han localizado unos 13.000 viviendas vacías en la capital catalana, de las 825.000 existentes, una cifra inferior a las 80.000 que contabilizó el INE en 2011.

VENTAJAS E INCONVENIENTES

Con estas cifras en la mano, las CCAA y los Ayuntamientos están promoviendo sus propias iniciativas. Y para un particular la cuestión reside en si resulta atractivo ofrecer su piso a las administraciones públicas para que sean ellas quienes lo ofrezcan en alquiler.

Según los citados expertos, la principal ventaja que tiene un propietario a la hora de alquilar a través de una administración pública es la ¿seguridad¿ que reciben a cambio de recibir una renta más baja. Señalan la dificultad de dar cifras concretas de cuánto menos puede recibir un casero que se decanta a utilizar estos servicios públicos, aunque los objetivos de partida con los que se han creado muchos de estos servicios públicos hablaban de una intención de rebajar entre un 13% y un 20% los precios que se están pagando en el mercado de alquiler libre, un porcentaje al que el propietario tendría que restar las ventajas, garantías y subvenciones que pueden recibir de la Administración.

Toribio resalta que estos arrendadores son más precavidos y tienen más miedo al alquiler, por lo que el hecho de hacerlo a través de un organismo oficial puede ser una opción, al facilitarles una serie de servicios como asesoramiento legal o la confección del contrato. También menciona el punto a favor que supone que "una administración medie entre ambas partes en caso de conflicto¿, a lo que se añadiría la orientación fiscal que suelen dar a los propietarios.

Ferrant Font deja claro que con la opción de alquilar bajo el paraguas de un organismo público es menos rentable, pero es que el riesgo también es menor. Cita como ejemplo que los propietarios que incluyan su vivienda en la bolsa de alquiler del Ayuntamiento de Barcelona dispondrán de varias ventajas, garantías y subvenciones, a lo que hay que unir que es la administración la que encuentra el inquilino y la que filtra que tenga capacidad de pago. Además, el Consistorio de la capital catalana da la garantía de que la propiedad siempre percibirá las rentas de alquiler y la cobertura de la vivienda con un seguro Multirriesgo del Hogar.

Asimismo, el propietario puede obtener una ayuda para reformar la vivienda del 100% del importe de las obras de rehabilitación hasta un máximo de 20.000 euros, previa valoración técnica de la vivienda y a cambio de un contrato de cinco años y optar a una subvención del 50% de la cuota líquida del IBI durante los años de vigencia del alquiler.

Un aspecto que considera muy positivo el directivo de Pisos.com es que la gestión de esta bolsa municipal la realice conjuntamente el Ayuntamiento con el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y con el Colegio de Administradores de Fincas, ya que la participación de estos colectivos profesionales no sólo ofrece mayor seguridad en las transacciones, sino que contribuye a que los precios sean reales de mercado y no especulativos.