Ana Pastor

El mercado de alquiler continúa en plena ebullición con subidas de rentas récord y continuadas, pero también en lo que se refiere a las cifras de desahucios, que se encuentran en máximos de los últimos cinco años. El 61,2% de los 10.491 lanzamientos registrados en el segundo trimestre fue de inquilinos que no pagaron el alquiler, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), que muestran un aumento de los desahucios derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por eso, no es de extrañar que se haya disparado también la contratación de seguros de impago de alquiler. Según las estimaciones de Arrenta, han registrado un importante crecimiento en 2018 con un repunte de en torno a un 30% respecto al año pasado.

La directora general de Arrenta, Mercedes Robles, señala que el precio medio del alquiler mensual con seguro de impago también sigue manteniendo un aumento elevado. En concreto, en los nueve primeros meses de 2018 ha sido de 675 euros frente a los 620 euros del mismo periodo de 2017, una subida próxima al 9% que se une al aumento del 7,5% que se registró en 2016. A su jucio, estos datos "corroboran la tendencia del incremento del precio de alquiler en España".

Robles explica que este tipo de pólizas se están contratando bastante más porque se están dando a conocer y además han mejorado mucho. ¿Ofrecen mayores coberturas a un precio más económico, ya que no sólo garantizan al propietario el cobro de la renta, sino los servicios de defensa jurídica en caso de desahucios y también cubren los actos vandálicos¿. Estos reclamos se ven reforzados por el hecho de que ahora las aseguradoras pagan al propietario la renta mes a mes (normalmente a partir del segundo mes, ya que al primero se cubre con la fianza) cuando antes lo hacían cuando se producía el desalojo del inquilino.

Montse Martín, especialista en derecho inmobiliario de Arag, informa que el 90% de las consultas que reciben en su servicio de asistencia jurídica telefónica son de propietarios que preguntan qué hacer ante el impago del alquiler por parte de su inquilino y añade que, por este motivo, ¿empieza a haber una cultura de contratar este tipo de pólizas", especialmente después de que los caseros hayan tenido un ¿experiencia desagradable¿.

Estos seguros cobran especial interés en un momento como el actual, en el que los propietarios sienten que las autoridades les 'exigen' que pongan su piso disponible en alquiler, frente a lo que ellos intentan reducir los riesgos de hacerlo. ¿Este tipo de productos van mucho más allá del cobro de las rentas, sino que ofrece una cobertura jurídica puesto que un abogado acompaña al propietario durante todo el proceso judicial hasta que se recupera la vivienda¿, añade Martín.

Javier Bustos, responsable de zona de la oficina de Barcelona de Arag, también confirma el tirón de dicha polizas: ¿Ahora mismo hay pocos pisos en las grandes capitales que se alquilen sin este tipo de seguros, debido a que ahora la gente no sea fía y prefiere contratar una póliza que supone como mucho el 4,5% de la renta de todo el año¿.

COBERTURAS

Este tipo de seguros cubre las rentas impagadas desde 6 meses hasta 18 meses aunque el periodo de cobertura más habitual son 12 meses, ¿ya que un desahucio está en torno a los siete y ocho meses, contando desde que el inquilino deja de pagar hasta que `devuelven¿ la casa¿ a su propietario", explica la representante de Arrenta. También aclara que la media es de un año debido a que hay juzgados que son ¿más lentos¿ a la hora de desahuciar. Precisa que ¿el primer mes que se deje de pagar la renta se comunica dicho impago a la compañía de seguros y se pone todo en marcha¿, con el matiz de que antes de emprender acciones judiciales se da un plazo al inquilino para que abone las mensualidades que debe o abandone la vivienda de manera voluntaria. Y destaca que una vez que se ha presentado la demanda en el juzgado, el propietario ya empieza a cobrar cada mes hasta que se acabe la cobertura del seguro o hasta que el inquilino abandone el inmueble

Mercedes Robles indica que una vez recuperado el inmueble, se comprueban los destrozos que pudiera haber en el piso, ya que todas las compañías cubren los actos vandálicos hasta un máximo de 5.000 euros, pero recuerda que es muy importante recordar que este tipo de daños se cubren si van aparejados al impago y avisa de que aunque todas las pólizas cubren siempre el continente, no todas lo hacen del contenido, por lo que recomienda informarse exhaustivamente antes de tomar una decisión.

Los expertos aclaran que en este tipo de desperfectos no se incluyen los derivados del desgaste ni de un mal uso -sobre los que hay en ocasiones una línea muy fina- y para poner un ejemplo de estos daños y de su diferencia con los derivados del mal uso, Javier Bustos cita casos en los que ¿el propietario se ha encontrado el plato de ducha roto a martillazos o que se han llevado los grifos¿ o los grafitis con espray que se han encontrado algunos propietarios tras un desalojo, tal y como recuerda la directiva de Arrenta.

¿QUÉ HACE FALTA?

Para contratar un seguro de estas características, todas las compañías exigen hacer antes una valoración del inquilino, por lo que si un propietario tiene pensado contratar una de estas pólizas es conveniente que firme el contrato de arrendamiento una vez tenga el visto bueno de la aseguradora. Las compañías y corredurías suelen hacer este estudio gratis y sirve de filtro para el arrendador, que además tiene la posibilidad de encargar distintos estudios para elegir al mejor arrendatario, en caso de tener más de un candidato.

Javier Bustos explica que por norma general se considera que una mensualidad de alquiler no debe suponer más del 45% de los ingresos de un inquilino al considerar que si se supera ese umbral aumentan las posibilidades de impago. Subraya que para contratar Arag Alquiler lo habitual es que se pidan las dos últimas nóminas y se requiera una antigüedad en la empresa superior a un año, mientras que el caso de asalariados que acaben de cambiar de compañía o con contratos temporales o de obra se suele pedir la vida laboral, aclarando que para los trabajadores autónomos existe una departamento especializado, ya que se les pide una documentación distinta.

La representante de Arrenta precisa que eso no quiere que decir que un casero no puede asegurar su contrato de arrendamiento con una persona con menos ingresos, para lo que se utilizará la figura de un avalista. Y respecto a los costes, afirma que para un alquiler de 650 euros, el coste anual ascendería a 291 euros, algo menos del 4% de los 7.800 euros que se ingresarían al cabo de un año, y cubriría 12 mensualidades de alquiler.