La inversión en activos inmobiliarios ha quedado ensombrecida durante años por grandes tecnológicas como Apple o Alphabet (Google). Sin embargo, a finales del pasado año, cuando la mayor parte del mercado de renta variable pasaba por una pronunciada corrección, activos tradicionales como edificios de oficinas, centros logísticos y almacenes se mantenían en positivo.

El S&P 500 ha retrocedido un 13,5% en el último trimestre -dividendos incluidos-, frente a tan sólo un 6,1% del FTSE NAREIT All Equity REITs Index. Durante todo el pasado año, el descenso del S&P 500 fue del 4,4%, incluyendo dividendos, mientras que el FTSE NAREIT sólo retrocedió un 4%.

Esta es una de las mayores bondades de este sector, que en momentos de mercado en que otros sectores comienzan a flaquear, el inmobiliario continúa avanzando. Por esta razón un fondo que invierta su cartera en el sector inmobiliario puede aportar cierta protección frente a los vaivenes del mercado. Es, además, una buena forma de acceder a la inversión inmobiliaria para alguien que no dispone de un gran patrimonio.

Los fondos de inversión de la categoría VDOS de inmobiliario indirecto marcan una revalorización del 15,2% en el año. Estos invierten en compañías cotizadas cuya actividad principal está relacionada con el sector inmobiliario -como promoción, venta y administración de inmuebles, corredores y tasadores de inmuebles.

De una selección de fondos de esta categoría, con la mayor calificación, de cinco estrellas de VDOS, el mejor comportamiento desde enero corresponde a la clase A de capitalización en dólares del Janus Henderson Global Real Estate, con un 20,2% de revalorización.

Es un fondo de renta variable global que busca proporcionar retornos, tanto por la apreciación del capital como por la generación de rentas, a partir del crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario global. El fondo invierte en una variedad de valores cotizados que obtengan la mayoría de sus ingresos a partir de actividades inmobiliarias o relacionadas con el sector. Su red global de gestores y analistas proporciona una valiosa experiencia local en la selección de valores.

Sigue un estilo de gestión activa, consciente del riesgo, con énfasis en las consideraciones de calidad, el análisis en profundidad de las compañías y las proyecciones cuantitativas. El resultado final es una cartera de alta convicción, con el objetivo de buscar valor añadido a través de todo el espectro de capitalización de mercado.

El fondo está gestionado conjuntamente por Guy Barnard y Tim Gibson, ambos codirectores de renta variable inmobiliaria de la casa. El proceso inversor se apoya en una selección individual de valores bottom-up, principal generadora del alfa de la cartera concentrada que integran entre 50 y 60 valores globales. Son seleccionados a partir de un universo de 500 compañías, con un objetivo de gestión activa de más del 70%.

La selección de valores se hace a nivel regional. Es el equipo global quien determina las asignaciones con base en el retorno total esperado y al nivel de convicción del equipo regional. El tamaño de la posición se mantiene alineado con el tiempo estimado de retorno desde la adquisición del título hasta su compra. El peso mínimo activo a nivel regional es de 150 puntos básicos para cada posición.

El enfoque bottom-up se combina con un enfoque top-down de gestión de riesgo que refuerza en enfoque en la selección de valores. Se restringen las desviaciones, en cuanto a ponderación por país y región, de un +/-5% respecto al índice de referencia. Individualmente, se limitan a un 5% de ponderación máxima sobre el índice de referencia y a un máximo del 10% por tamaño de la posición. Se limitan también los títulos ilíquidos. Adicionalmente, se controla el riesgo en las diferentes etapas de negociación: a nivel de mesa de negociación durante el pre-trade; por medio de sistemas centrales, durante el pre-trade y post-trade, y a través de un equipo de riesgo independiente en el post-trade.

La cartera resultante incluye entre sus mayores posiciones acciones de Prologis (4,7%), Alexandra Real State Equities (3,7%), VICI Properties (3,4%), Goodman Group (3,4%) y Sun Communities (3,4%). Por sector, las mayores ponderaciones corresponden a REITS Industriales (21%), REITS Residenciales (11%), REITS Diversificados (10,1%) y REITS de Oficinas (8,9%). Recordemos que REITS es el acrónimo inglés para Real State Investment Trusts, equivalente a las socimis españolas.

Por rentabilidad, el fondo se sitúa entre los mejores de su categoría, en el primer quintil, durante 2016, 2018 y 2019. A tres años, registra un dato de volatilidad del 12,3% y del 14,1% en el último año, periodo en que registra una ratio sharpe del 1,16 y un tracking error respecto al índice de su categoría del 4,5%. La suscripción la clase A de capitalización en dólares del Janus Henderson Global Real Estate requiere una aportación mínima inicial de 2.500 dólares (aproximadamente 2.214 euros), mientras que aplica una comisión fija del 1,25% a sus partícipes.

El fondo tiene una clase luxemburguesa, además de la clase irlandesa aquí descrita, que se diferencia en que el dublinés está referenciado a un índice, el FTSE EPRA/NAREIT Global, que incluye mercados emergentes. Mientras, el luxemburgués está referenciado a un índice de mercados desarrollados. Así pues, aunque hay bastantes coincidencias de valores en las dos estrategias (95%).

De acuerdo con el equipo gestor, aunque el crecimiento del capital sea moderado, los fundamentales del sector inmobiliario continúan siendo sólidos. Tanto la oferta como la demanda se mantienen bien equilibrados en la mayoría de las ciudades y sectores, y la demanda inversora de inmuebles físicos, un activo real con un potencial de rentas atractivo y en crecimiento, mantiene su fortaleza.

Sin embargo, los diferenciales de retornos a nivel de propiedad pueden ampliarse en los próximos años, si se consideran factores cíclicos y estructurales, por lo que es importante ser cada vez más selectivo.

En este entorno, el equipo gestor continuará jugando con sus fortalezas, reduciendo los riesgos macro y focalizándose en la selección de valores bottom-up para impulsar los retornos a través de una cartera concentrada y de alta convicción. Continúan focalizándose en compañías con capacidad para aumentar ingresos y dividendos y en las mejor posicionadas para beneficiarse de avances tecnológicos, que están cambiando el comportamiento de los consumidores y cambiando las necesidades y usos dados al sector inmobiliario. Por otra parte, a medida que el crecimiento se ralentiza en el mercado, el equipo gestor da más énfasis a activos, balances y equipos directivos de calidad. En su experiencia, el valor de estos factores se hace notar en este punto del ciclo económico.

*Paula Mercado es directora de análisis de VDOS