¿Buscas hipoteca variable? Por qué la TAE ya no te sirve para comparar los préstamos

Tasa Anual Equivalente. TAE. Unas siglas que se repiten en los escaparates bancarios y en la publicidad de las hipotecas de la banca, en un momento de enorme competencia en el sector que obliga al futuro comprador de una vivienda a comparar entre multitud de préstamos de distintas entidades.

En concreto, la TAE es un porcentaje que indica el coste efectivo de una hipoteca a partir de diversos cálculos en los que se tienen en cuenta el tipo de interés nominal (TIN), las comisiones y los gastos del préstamo o la frecuencia de los pagos. Desde BBVA recuerdan que no forman parte del cálculo algunos costes como los de notaría o estudio, pero sí los de tasación y los impuestos asociados (el de actos jurídicos documentados –AJD-, por ejemplo). Por este motivo hay entidades que ofrecen un TIN muy bajo y una TAE más elevada por las vinculaciones y comisiones que aplica cada entidad.

Bajo esta premisa, la TAE ha sido siempre un indicador que se ha tenido en cuenta a la hora de elegir una hipoteca. Sin embargo, no debe ser la única guía para el comprador. Y mucho menos en el caso de las hipotecas variables, que suelen presentar un tipo de interés fijo durante el primer año (tipo inicial) y un interés variable posterior referenciado, por lo general, al euríbor a 12 meses.

PIERDE SU UTILIDAD

Además de la dificultad para ‘acertar’ la TAE exacta del préstamo por estar vinculada a un indicador que variará a lo largo del tiempo, la nueva ley del crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019, también ha restado atractivo a esta tasa como elemento para comparar entre los distintos préstamos variables. En concreto, la normativa que rige el mercado establece que, para este tipo de préstamos, la TAE debe calcularse bajo el supuesto de que su interés inicial se aplica durante toda la vida de la hipoteca.

Es decir, el cliente no va a encontrar en la TAE una guía del precio total de la hipoteca, pues al calcularse con el tipo fijo inicial, ya no incluye el interés (euríbor más diferencial) que se aplica después. Desde el comparador financiero Helpmycash.com ponen un ejemplo práctico: una hipoteca variable con un interés del 2% el primer año y de euríbor más 1% los siguientes. “Con la nueva fórmula establecida en la ley, la TAE del préstamo se calcula teniendo en cuenta que el 2% se aplica en todo el plazo, por lo que a diferencia de lo que ocurría antes del cambio de regulación, la TAE no refleja cuánto costaría la hipoteca si se le aplicara el interés de euríbor más 1% pasados los primeros 12 meses”.

Al no tener en cuenta ese interés a partir del segundo año, la TAE ha perdido su utilidad a la hora de comparar préstamos variables. Según explican desde el comparador financiero, el nuevo cálculo provoca incluso que el interés de algunas hipotecas aparezca “inflado”, llegando a ser incluso más elevado que el de los préstamos fijos de un mismo banco. Es el caso de Coinc, con una hipoteca variable al 1,89% el primer año y a euríbor más 1,10% a partir de entonces. La TAE del préstamo a 25 años es del 2,14%, mientras que la de la hipoteca fija al mismo plazo es del 1,99%.

LOS DIFERENCIALES MÁS BAJOS

Con este nuevo panorama, fijarse en el diferencial que hay que pagar a partir del segundo año sigue siendo clave para seleccionar entre las distintas ofertas del mercado. En este sentido, y frente a las ligeras subidas registradas en los últimos meses en el sector, existen entidades que mantienen competitivos diferenciales incluso por debajo del 0,9%.

La más atractiva del mercado es la hipoteca variable de MyInvestor para financiar hasta el 70% de la vivienda si el préstamo se firma por subrogación desde otra entidad. Para estos casos, la entidad oferta un tipo de interés del 1,19% el primer año, que baja a euríbor más 0,89% a partir del segundo, sin necesidad de contratar productos extra ni de domiciliar la nómina. Esta hipoteca tampoco tiene comisión de estudio, apertura o cancelación. Eso sí, solo está destinada a ingresos netos superiores a los 4.000 euros mensuales (individual o la suma). En el caso de una nueva contratación (que no sea por subrogación), el tipo fijo inicial del primer año es del 1,79%.

MÁS VINCULACIÓN

El cliente puede encontrar más préstamos variables con diferenciales por debajo del 0,9%, pero cumpliendo con más requisitos de vinculación. Es el caso de la hipoteca inteligente de EVO, que ofrece un euríbor más 0,99% el primer año, euríbor más 0,89% del segundo al quinto, euríbor más 0,79% del sexto al décimo y euríbor más 0,69% a partir de entonces. Estos tipos están bonificados por domiciliar la nómina en una cuenta de la entidad y contratar el seguro de hogar obligatorio. Si no, los tipos de interés pasan a euríbor más 1,19% el primer año y el resto euríbor más 1,09% a partir del segundo.

La hipoteca variable de Kutxabank también se puede contratar a partir de euríbor más 0,89% a partir del segundo año (1,45% fijo el primero).  La oferta está condicionada a la domiciliación de la nómina por un importe superior a 3.000 euros mensuales, además de una aportación a un plan de pensiones de la entidad igual o superior a 2.000 euros anuales. Kutxabank también exige la contratación de un seguro de hogar con el banco. Si no se cumplen las condiciones, el diferencial se elevará en un 1%.

Además de este tipo de requisitos de vinculación que pueden encarecer el coste final del préstamo, los clientes también deben tener en cuenta otros aspectos los plazos y las penalizaciones por la amortización anticipada de capital.