Hacienda exige cada a año a miles de contribuyentes, mediante declaración complementaria, la regularización de los ingresos obtenidos por alquiler de viviendas de su propiedad. Las sanciones suelen ser elevadas y la Agencia Tributaria puede reclamar los últimos cuatro años.

Todos los ingresos obtenidos por el alquiler de una vivienda tendrán que incluirse en rendimientos de capital inmobiliario en la Declaración de la Renta.

A los rendimientos brutos obtenidos hay que restarle una serie de gastos asumidos por el propietario que permite la Ley de IRPF, tales como:

Intereses y gastos de financiación, en caso de hipotecas o préstamos destinados a la adquisición o mejora de la vivienda.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Gastos de comunidad de propietarios.

Gastos jurídicos, si los hubiese.

Gastos de conservación y reparación.

Seguros, servicios y suministros, amortización (normalmente el 3% sobre el valor de construcción), entre otros.

¿Cómo se hace? 

Una vez calculado el rendimiento neto en la Declaración de la Renta, se aplica una reducción del 60% y solo se tributa por el 40% del beneficio obtenido, siempre que ese bien inmueble se destine a vivienda habitual. Es decir, no resultará aplicable en el caso de que sea un alquiler por temporada.

Puede ocurrir que los gastos de financiación, junto con los de reparación y conservación deducibles superen el rendimiento neto, en este caso, se podrá deducir el exceso en los cuatro años siguientes.

El propietario deberá tributar también por los días no alquilados en imputación de rentas inmobiliarias. Incluirá para ello, en la base imponible el 1,1% del valor catastral, si se ha revisado en los últimos 10 años, si no es así, se aplicará un 2%.

Si la vivienda alquilada pertenece a dos o más propietarios, tendrán que declarar el rendimiento en proporción a su porcentaje de propiedad en el inmueble.

Viviendas en el extranjero

Respecto a las viviendas situadas en el extranjero cuyo propietario reside en España, también se deberán declarar estos ingresos por alquiler en el Impuesto sobre la Renta como rendimientos de capital inmobiliario.

Si esas rentas ya han sido grabadas en el país de origen, podrán aplicarse mecanismos para evitar la doble imposición.

Si no se declaran esos rendimientos, el contribuyente se expone a fuertes sanciones y recargos. Posiblemente la liquidación que Hacienda realice no aplique los gastos deducibles y se perderá, además, el derecho a la reducción del 60%. Por lo que siempre es más beneficioso declarar las rentas obtenidas por los alquileres que no hacerlo.

*** Juan Ramón Fernández Gancedo es portavoz de la Asociación Española de Asesores Fiscales y Gestores Tributarios, ASEFIGET.