Si heredas una vivienda y quieres vender, una tasación evitará pagar más impuestos

La pandemia sanitaria ha dejado por desgracia miles de muertos en todo el mundo. Ante esta triste y delicada situación, los herederos reciben en muchas ocasiones fincas urbanas que no saben si vender o mantener ni los impuestos asociados a cualquiera de estas dos opciones.

La directora del área de Litigación de Ceca Magán Abogados, Susana Perales, asegura que, antes de hacer nada, “es importante acudir al Registro de la Propiedad para comprobar el estado de cargas de los inmuebles y si están gravados con algún embargo o hipoteca que se desconozca”. De hecho, la abogada recomienda que “siempre que sea posible, no se comparta la titularidad de un inmueble, ya que compartir una finca en proindiviso suele generar bastantes problemas”.

Otro aspecto a tener en cuenta por el nuevo propietario es si el inmueble objeto de herencia está alquilado. “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y este cambio de titularidad debe serle notificado a arrendatario”, advierte Susana Perales.

Quiero vender

Una tasación arregla muchos problemas futuros. La directora del área de Litigación de Ceca Magán Abogados afirma que “una vez comprobado el estado del inmueble, y si se acepta la herencia, es necesario tasarlo antes de proceder a su adjudicación entre los herederos respetando la voluntad del fallecido”.

De esta manera, habrá un documento independiente que valore ese bien para posibles impugnaciones en el reparto. También para un detalle importante si quiere vender esa finca urbana a corto plazo que tiene que ver con los impuestos.

Al heredar un inmueble, los gastos que corren a cargo del sucesor son el Impuesto de Sucesiones y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (la conocida plusvalía municipal). En el caso del primero, la competencia está traspasada a las comunidades autónomas y cada una cobra lo que quiere, pero conviene tener presente que el Gobierno ha colado el proyecto de ley contra el fraude fiscal aprobado por el Consejo de Ministros el 13 de octubre que con toda probabilidad lo aumente. Además, suele ser el más abultado.

La plusvalía también puede suponer “un pico”, por lo que sería muy útil saber si quiere vender rápido la vivienda o prefiere mantenerla como patrimonio personal.

Tal y como explica a Invertia Ignasi Vives, abogado especialista del despacho Sanahuja Miranda Abogados, en caso de quedarse con ella “nosotros calculamos el valor mínimo por el que podemos escriturar la vivienda para que Hacienda no venga detrás; me da igual el valor de mercado, porque sé que siempre escrituraré por menos”, señala. “Hacienda lo que hace es valor catastral más un factor de corrección que siempre es inferior al mercado”, insiste.

Cuando lo que pretende el heredero es vender la vivienda cuanto antes, las cosas cambian. Ahí la tasación tiene un papel muy importante. En la escritura de la herencia, cuanto más se acerque el valor del inmueble al de mercado, menos plusvalía pagará cuando la venda.

Las transmisiones por herencia cayeron un 2,5% en agosto con respecto al mismo mes de 2019, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Podría dar a entender que hay menos herencia, pero hay que tener en cuenta que las tasaciones son previas a la inscripción en el registro de la propiedad y que la mayoría de las gestiones asociadas a las herencias tienen un plazo de seis meses.

Por tanto, este incremento de operaciones representa un anticipo de una tendencia en el medio y largo plazo. Un dato. La tasadora Tinsa ha aumentado un 30% las valoraciones para herencias en el periodo entre junio y septiembre con respecto al mismo periodo del año pasado.

Auge de testamentos

Asociados a las herencias están los testamentos, y los abogados consultados por este medio constatan el aumento de peticiones de información y firma de estos documentos ante la situación actual. Vivimos en uno de los periodos de paz con mayor incertidumbre económica, laboral y sanitaria, lo que lleva a dejar estos temas resueltos por si las moscas.

Susana Perales asegura que “a consecuencia de la grave situación que estamos viviendo actualmente, este año no solo han aumentado las encomiendas de asuntos relacionados con la protocolización de cuadernos particionales y declaraciones de herederos, sino también en relación con el asesoramiento a la hora de otorgar testamento y realizar planificaciones sucesorias”.

En esta misma línea, Ignasi Vives confirma que “desde el despacho hemos notado un aumento de las consultas sobre cómo planificar su testamento y la posible herencia”. “Esta pandemia nos ha puesto a todos en nuestro lugar; somos más vulnerables y cada uno se preocupa más por dejar bien atado su futuro”, explica.

¿Cómo se hace?

Tan sencillo como pedir cita en una notaría. “El notario cobra 60-70 euros por el testamento y ahorras muchos problemas”, reconoce Ignasi Vives. No obstante, hay gente que prefiere ir a un abogado para gestionar este trámite y lógicamente le cobrará sus honorarios.

La utilidad de dejar un testamento reside en que eliges a quién quieres dejar sus bienes. Si fallece una persona y no lo hizo, indica Susana Perales, “con carácter previo a la formalización del cuaderno particional los herederos tendrán que tramitar ante notario la correspondiente Declaración de Herederos”. Y ahí puede declararse la guerra entre ellos.

Los abogados recomiendan por tanto hacer el testamento para evitar males futuros y por tranquilidad, ya que resulta barato y, mientras viva el titular, puede ser modificado cuantas veces quiera.