Comprar una vivienda con inquilino: un nuevo método de inversión para ahorradores

Lo que nació como una idea en una clase de Marketing, se desarrolló en un trabajo de fin de carrera de Rebeca Pérez y se ha convertido en la start-up Inviertis Properties. El modelo de negocio es sencillo: vender pisos con inquilinos a pequeños inversores para lograr una rentabilidad inmediata.

Aunque admite que “hay poca historia romántica detrás”, su fundadora recuerda a Invertia “no es lo mismo estudiar con 20 años que cuando te has enfrentado a algunos problemas a lo largo de tu vida, en mi caso en el mundo inmobiliario”. Así, cuando Rebeca Pérez cursaba su segunda carrera reconoció esa oportunidad y trabaja día a día en su consolidación. Por ahora ya ha cerrado 30 operaciones y cuenta con más de 250 propiedades en la plataforma.

Tal y como explica a Invertia en esta entrevista, la idea de este negocio pasa por poner en valor contar con un buen inquilino en un momento en el que el vendedor necesita liquidez y el comprador una inversión rentable. Desde el primer momento el posible inversor conoce el precio del inmueble, el alquiler que paga el inquilino y la rentabilidad que obtendría. De hecho, la rentabilidad media de los productos de Inviertis ronda el 5%.

Rebeca Pérez, fundadora y CEO de Inviertis. Inivertis

¿Cuál es el modelo de negocio de Inviertis?

Como toda start-up, vas descubriendo con el tiempo cómo es tu modelo de negocio. Yo pensaba que estaba proveyendo un mercado a aquellos vendedores que tenían propiedades con inquilinos que necesitaban vender y en realidad lo que estamos haciendo es proveer una herramienta de toma de decisión al inversor inmobiliario a través de un producto que ya está en rentabilidad como es el piso con inquilinos.

Somos un mercado inmobiliario de propiedades que ya tienen inquilinos, donde analizamos y presentamos como un activo financiero estos activos que ya están rentando desde el primer día.

¿Cuál es el perfil habitual del comprador?

Particular 100%. Nos orientamos al pequeño y mediano inversor que es aquella persona con dinero en el banco que entiende que en la cuenta está criando malvas, sabe que lo tiene que invertir y entiende además el ladrillo. Es un producto muy comprensible incluso para aquellos que no tienen formación financiera y permite tener una buena rentabilidad.

Entre nuestros clientes hay desde hermanas que juntan sus ahorros para comprar una propiedad hasta personas que tienen dos o tres, pasando por algunos con una cartera de hasta trece viviendas. Pero sobre todo que no lo tienen como hobbie. Buscan una respuesta rápida a dar rentabilidad a sus ahorros. Es cualquier persona con capacidad de ahorro y necesidad de invertir.

¿Cuántas operaciones habéis cerrado ya?

Estamos en torno a las 30 operaciones. Dentro de que es un momento delicado y las operaciones se están aletargando un poco más que antes, estamos cumpliendo con los objetivos que teníamos. Seguimos vendiendo durante el confinamiento.

Como start-up vamos muy bien porque crecemos en usuarios, unidades y estamos haciendo crecer la plataforma. Hoy por hoy destinamos más recursos a conseguir producto y hacer crecer la confianza de la marca que en vender.

¿Puede estar tranquilo el inquilino?

Es verdad que los inquilinos a lo largo de los años han ido perdiendo derechos, pero no van ligados con su permanencia en el contrato. Cuando firmas un contrato de arrendamiento estás muy protegido. El propietario lo puede vender y hacer lo que quiera, pero tienes un derecho. Aunque desde el prisma legal tras un camino largo y costoso podrías llegar a pedir a un inquilino que se marchara, desde el práctico no tiene sentido. El mercado está lleno de propiedades vacías. Si quieres comprar para vivir, escoge uno que ya esté vacío. Se va a ahorrar problemas.

El activo valioso de lo que ofrecemos en Inviertis es el inquilino. Siempre que uno de nuestros inversores se queda el activo es porque quiere gozar de este buen inquilino, que es buen pagador, cuida la propiedad y es colaborador.

El activo valioso de lo que ofrecemos en Inviertis es el inquilino.

¿Hacéis algún tipo de ficha sobre el inquilino para tranquilidad del comprador?

Tenemos dos varas de medir: la cuantitativa y la cualitativa. La cuantitativa es un certificado que nos firma el actual propietario donde garantiza que no ha tenido problemas con el inquilino y los recibos pagados de los últimos seis meses. Por otro lado, está la parte cualitativa. Se trata de un inquilino que ha dejado a nuestro arquitecto y a nuestro fotógrafo entrar en su casa, ha ordenado la vivienda para hacer las fotos, tiene un ánimo de permanencia y quiere que el propietario venda la casa a alguien que pretende quedarse con él dentro.

¿Hay una duración mínima del contrato para asegurar la rentabilidad durante x tiempo?

No hay un mínimo. Tenemos un acuerdo con una aseguradora que permite preconceder un seguro de impago. Todos aquellos inquilinos de Inviertis que tienen más de un año de permanencia en el inmueble y están al día de pago se les concede este seguro si el comprador quiere adquirirlo.

En el caso de un inmueble con un inquilino que lleva menos de un año en el inmueble, ahí ya tienes que hacer una foto más fija de su situación financiera para asegurar la solvencia.

¿Cuáles son las principales ventajas para el comprador?

Son sobre todo financieras. Lo que eliminamos para el inversor son los costes de fricción, es decir, todos aquellos en los que incurre el inversor para llegar a su objetivo que es invertir. Estos son tener que buscar la casa, gestionar las agencias inmobiliarias y las visitas, la información para saber por cuánto puedes alquilarla luego, la negociación del precio, arreglar la vivienda antes de ponerla en alquiler, enseñarla a los interesados, seleccionar al inquilino y firmar el contrato hasta que recibes la primera mensualidad.

Todo este tiempo que transcurre y las gestiones que realices tienen un coste. Por un lado, tu tiempo, pero también el asociado a la pérdida de rentabilidad de ese dinero que sigue en el banco y que no está trabajando. Financieramente se tarda dos años y nueve meses en recuperar la rentabilidad de todo este proceso.

¿El precio de los inmuebles es igual con o sin inquilinos?

El precio metro cuadrado de la vivienda, esté en alquiler o no, no varía. Lo hemos visto a base de trabajar con el inversor. Así como el precio del metro cuadrado de los locales sí varía si está o no en renta, el de la vivienda no. Es comprensible porque el inquilino se puede marchar en cualquier momento y tiene una gran capacidad de negociación. Tampoco resulta necesario vender más barato las propiedades con inquilino. Eso sí, obviamente el inversor siempre va a intentar comprar en el mejor precio posible.

Algo que queremos hacer llegar a todos y resaltar es que detrás de un inversor particular hay una persona. Es una versión de ti con dinero. Hay mucha gente que no se llamaría inversora, pero está invirtiendo en inmobiliario.

Hay mucha gente que no se llamaría inversora, pero está invirtiendo en inmobiliario.

¿Cómo se hace el cambio de contrato en la compraventa?

Somos completamente digitales. Aquí no tenemos ni grapadora. Lo hacemos todo digital, desde el contrato de arras, las reservas… conocemos al inversor el día que llegamos a la notaría. En el notario el nuevo propietario se subroga del contrato de alquiler cuando se transmite la propiedad. Tenemos un pack con todo lo que tiene que hacer: mandar una carta al inquilino, a la comunidad, hacer el cambio en la comunidad, ir al Ayuntamiento, etc.

¿Cuánto tiempo acompañáis al vendedor?

Hasta hoy llegamos muy lejos. Las semanas previas a la venta son bastante intensas de comunicación y papeleo. Hoy por hoy nos gusta estar en todas las conversaciones con la gestoría, el banco, etc. Cuando cerramos la primera operación nos dimos cuenta de que dejábamos al inversor bastante desamparado. Por eso lanzamos la nueva plataforma en las próximas semanas que le permitirá acceder al resto de servicios: seguro de impago, financiación, gestión del alquiler, etc. Creemos que hay que alargar la vida del cliente y acompañarles en toda la vida de la inversión.

Imagen de la plataforma Inviertis.

¿Cuánto cobráis?

Estamos en un impass de un nuevo pricing por la nueva tipología de producto que vamos a tener y hará de empecemos a cobrar a los compradores. Los honorarios al vendedor son un 3% más IVA.

¿Qué rentabilidad media ofrecen vuestros productos?

Ahora mismo la rentabilidad media de nuestros activos está en un 5%. En nuestro producto medio, viviendas de hasta 250.000 euros, trabajamos a partir del 4,5% en función del importe. A una vivienda en Pedralbes de 1,5 millones de euros no le puedes pedir esa rentabilidad porque no te la va a dar.

Por otro lado, no metemos en la plataforma producto que no creemos que podamos vender porque incurre en costes y deforma la imagen del inversor cuando entra en Inviertis. También hay algunas propiedades que si no cumplen criterios de rentabilidad, pero sí creemos que pueden tener un horizonte patrimonialista, igual sí las sacamos a la venta.

¿Cuáles son vuestros planes para 2021?

Somos ambiciosos. Estamos cerrando acuerdos con grandes tenedores que nos van a permitir ampliar la cartera rápidamente. Hace poco llegamos a un acuerdo con Sareb para comercializar sus activos y esto nos abre a que tengamos mucho producto.

Hace poco llegamos a un acuerdo con Sareb para comercializar sus activos y esto nos abre a que tengamos mucho producto.

Por último, ¿cómo puede afectar a este negocio la regulación de los precios del alquiler?

Cuando sale una noticia de estas siempre impacta negativamente en el sector, en general. Nosotros el territorio Barcelona lo damos por perdido. El inversor barcelonés, con todo lo que tiene encima, lo damos bastante por perdido en términos absolutos. Están muy restringidos y la incertidumbre pesa.

Lo bueno que tendrá en el resto de España es que vendrá de un testeo previo en Cataluña. Eso es una base de aprendizaje que se llevan y ya se está viendo. La restricción del alquiler no está restringiendo el arrendamiento, sino que está generando una caja B, otras herramientas para terminar pagando lo mismo. Estamos viendo y revisando ya estos contratos. Por ejemplo, donde se tenía que cobrar 1.400 euros de alquiler, ahora se supone que son 1.000 euros, te cobro el IBI, 50 euros por ascensor, 50 euros por parking, la comunidad… hasta llegar al precio inicial. El mercado manda.