El pasado 1 de enero entró en vigor el nuevo valor de referencia de las viviendas y es el que va a utilizar Hacienda a la hora de aplicar los siguientes tributos: Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y Patrimonio. 

De este modo, la información crucial es saber cómo calcular el valor de referencia. Eso sí, también hay que recordar que este valor de referencia está establecido por la Administración y se calcula teniendo en cuenta el precio de las últimas operaciones realizadas en la zona donde se encuentre la vivienda. 

Sobre ese valor de referencia, Hacienda aplica un coeficiente de minoración del 0,9, que en la práctica supone una reducción del 10%. El objetivo de esta rebaja es que el valor de referencia esté por debajo del de mercado.

Pero ahora bien, ¿qué ocurría si el contribuyente no está de acuerdo? El nuevo propietario primero deberá pagar el ITP que le pida la Administración. Después, pedir una rectificación a la Agencia Tributaria y demostrar con pruebas que el valor real de la vivienda son 150.000 euros y no 200.000 euros. Para ello, deberá contratar un abogado y un perito que tase la vivienda.

Cabe recordar qué antes de entrar en vigor este nuevo valor. Ocurría al contrario, el contribuyente aportaba el valor real (de la escritura) y la Administración era la que debía cotejar ese precio si no estaba conforme. 

Subida de impuestos implícita

De esta forma, este cambio en el valor del inmueble podría conllevar a una subida fiscal. Debido a que la valoración va a ser genérica, analizando cómo han sido las compraventas en esa zona donde se ubique sin tener en cuenta aspectos relevantes como el estado de conservación del inmueble o las calidades con las que se construyó. 

El valor de referencia va a actuar como una base imponible mínima, ya que si el valor que consta en la escritura es superior se tributará por este último. Es decir, siempre se pagará impuestos por el valor más elevado (ya sea el de referencia o el real). Además, la minoración que se va a aplicar es reducida, tan sólo del 10%. El objetivo de esta minoración es que el valor de referencia no supere el del mercado. 

Por lo que, si una persona que compre un primer piso por 250.000 euros se podría encontrar con un valor de referencia de 350.000 y tener que tributar por ese importe.

Otra circunstancia que va a contribuir a la subida fiscal es el hecho de que ahora debe ser el contribuyente quien demuestre cuál es el valor real y ello tiene un coste. Esto supondrá que, en muchas ocasiones, se asumirá el valor de referencia aunque sea más alto porque no compensará recurrirlo.

Impuestos afectados

Por otra parte, el impacto de este valor también afectaría al impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esto implica que Hacienda cobrará estos tributos sobre la valoración del inmueble que resulte más elevada, bien la del valor de referencia o la del escriturado.

Después, tanto si se ha comprado o heredado una vivienda, hay que pagar también el Impuesto de Patrimonio. En este caso, se aplica sobre el mayor de estos tres valores: el catastral, el real o el de referencia.

Eso sí, Hacienda ha aclarado que el valor de referencia en cuanto a Patrimonio se aplicará a los inmuebles que se hayan transmitido a partir de 2022 y no sobre los que se declaraban con anterioridad. Es decir, si una persona poseía con anterioridad a esa fecha dos viviendas valoradas en 500.000 euros, por ejemplo, va a seguir tributando por esa misma cantidad y no por lo que marcaría el valor de referencia.