La Ley de Vivienda está a punto de ver la luz verde tras su aprobación, primero, en Consejo de Ministros, en febrero de 2022 y, recientemente, en el Congreso de los Diputados. Ya sólo falta el ‘visto bueno’ del Senado y su posterior publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para que ‘eche a andar’.
De entre todas las novedades que presenta, una de las más relevantes tiene que ver con los desahucios. La norma contempla puntos relacionados con la ocupación ilegal y también con la inquiocupación (personas que firman un contrato, pagan los primeros meses, y luego dejan de hacerlo). Y trata de mediar entre ambas partes, es decir, entre propietarios e inquilinos.
La Ley de Vivienda pretende regular “el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad”. Y ha ampliado el concepto de persona vulnerable. Será considerada como tal cuando sus ingresos sean tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (Iprem) y los gastos de alquiler o hipoteca superen el 30% de estos ingresos, incluyendo suministros básicos.
¿Cuáles son las novedades en los desahucios?
Para empezar, los propietarios deben justificar en la demanda de desahucio si la vivienda es el domicilio habitual o no del okupa. Serán las Administraciones públicas competentes, sin necesidad de tener el consentimiento de los interesados, quienes fijarán la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes están ocupando la vivienda. Por eso, se exigirá la fecha y la hora del lanzamiento para llevarlo a cabo.
Otra novedad es que serán los propietarios de la vivienda en alquiler quienes tienen la obligación de señalar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante. Además, deberán indicar si son, o no, gran tenedor de vivienda. Por eso deben acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad. En el supuesto de que el demandante sea gran tenedor, deberá a su vez acreditar que el ocupante se encuentra, o no, en situación de vulnerabilidad económica.
También a destacar es que se establece un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio. Siempre previa valoración del caso frente a la suspensión automática por el letrado de la Administración de Justicia prevista en la actualidad.
En último lugar, se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a dos meses para las personas físicas. Serán cuatro meses para las personas jurídicas. Anteriormente, esos plazos eran de 1 y 3 meses, respectivamente.
¿Por qué se puede denunciar a un inquilino?
Varios son los supuestos en los que se puede poner una denuncia a un inquilino. Uno de ellos es cuando el número de mensualidades impagadas supera lo pactado en el contrato. En este caso, el propietario debe avisar al morador de la vivienda cuál es la cantidad que se adeuda y el plazo para llevar a cabo el pago. Si dicho aviso es en vano, deberá recurrir a la vía judicial.
Otro supuestos son: cuando el casero necesita la vivienda para vivir él mismo, su expareja o algún familiar de primer grado de consanguinidad; cuando el inquilino no paga la fianza o no asume el desembolso de las subidas del alquiler; cuando esté destinando la vivienda a un uso distinto (por ejemplo, como piso turístico o almacén); cuando subarrendó la vivienda…
¿Cuándo se solicita el juicio de desahucio?
Se trata de un procedimiento judicial por el que se solicita la desocupación de un inmueble que se encuentra arrendado. Y se inicia por el propietario debido al incumplimiento en el pago de la renta acordada.
Dicho procedimiento se puede solicitar a partir de dos mensualidades sin pagar. Y se pueden reclamar tanto las rentas pendientes de pago como aquellas otras que se sigan generando hasta que se desocupe el inmueble.
Tres son los supuestos en los que el arrendador puede recurrir a este juicio: para finalizar el contrato de arrendamiento; para exigir el pago de las rentas atrasadas y los intereses generados; y para recuperar el inmueble desalojando al arrendatario.
Por tanto, se puede solicitar cuando no se paga la renta, cuando una vez finalizado el contrato el inquilino no entrega el inmueble, o cuando se quiere recuperar una finca rústica o urbana, o cedida en precario. El tribunal donde se encuentre el inmueble será quien tenga la competencia.
¿Cuántos tipos de juicios por desahucio hay?
Se pueden resumir en cuatro: por impago del alquiler u otros importes relacionados con el arrendamiento; por expiración del plazo legal (cuando el inquilino se queda más tiempo del que le corresponde concluido el contrato); por precario (por ocupación o cuando se quiere desalojar a una persona a la que se cedió la propiedad de forma gratuita y sin contrato); y por incumplimiento de otras condiciones del contrato.
En el caso del juicio de desahucio por falta de pago de la renta, el arrendador lo puede solicitar, bien para recuperar el inmueble, o bien para recuperar el inmueble y las cantidades adeudadas. La demanda que se presenta en el juzgado es similar. Lo que se discute, en el caso de las rentas adeudadas, es si el inquilino debe o no las cantidades reclamadas por el arrendador.
Imágenes de un desahucio.
Cuando al arrendatario no presenta ninguna oposición en un plazo de 10 días, finaliza el procedimiento, y se procede al lanzamiento.
Cuando el juicio es sólo por incumplimiento del pago de la renta, en la demanda se debe indicar si existe la posibilidad de la enervación. Es decir, que el inquilino pague las cantidades que debe cuando el juzgado lo requiera. De esta manera, el contrato sigue vigente. Eso sí, esta opción sólo se puede llevar a cabo en una ocasión.
En el caso del juicio de desahucio por precario, por ocupación o porque ha terminado el contrato, se traslada al demandado la demanda para que conteste por escrito. Para ello, tiene un plazo de 10 días. La vista se celebra si una o las dos partes lo solicitan.
En estos casos no existe contrato de arrendamiento porque quienes lo ocupan sólo tienen a posesión del inmueble. El procedimiento es a través de juicio verbal. El tiempo de resolución varía, y suele estar entre cuatro o cinco meses.
¿Cómo es el procedimiento?
El primer paso del propietario es comunicar al inquilino que debe determinadas cantidades, ofreciendo un plazo para que las pague, e indicando que, de no hacerlo, iniciará un procedimiento judicial. Suele hacerse por escrito, y con acuse de recibo (burofax).
Pasados 30 días, y sin respuesta o pago, el dueño del inmueble puede poner la demanda ante el juzgado de primera instancia. Dicha demanda debe ir firmada por abogado y procurador. Además, debe acompañarse del contrato de arrendamiento y, si no lo hay, un documento que certifique la propiedad.
Suelen pasar 30 días hasta que el juzgado admite la demanda. Entonces, se envía al arrendatario con la fecha de juicio y del desahucio. También al abogado del demandante. Se abre un plazo de 10 días para pagar, o desalojar, u oponerse alegando. Si no responde, se procederá al lanzamiento.