Un grifo que no para de gotear. Una persiana que se rompe. Un calentador que no calienta el agua. Son tres supuestos que pueden darse en un piso en alquiler. Roturas, averías y desperfectos que acaban derivando en un conflicto entre arrendador y arrendatario.
Y la pregunta que surge es quién debe hacerse cargo de las reparaciones de estas y otras circunstancias que tienen lugar en la vivienda en alquiler. Pues la respuesta, siguiendo el título de una famosa canción, es ‘depende’.
A continuación te explicamos qué dice la ley, cuáles son los derechos y obligaciones de caseros e inquilinos, y a qué reparaciones tienen que hacer frente unos y otros.
¿Qué norma recoge las reparaciones?
Es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la norma que establece los derechos y obligaciones de arrendatarios y arrendadores. Y es clara al respecto en su artículo 21.1: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.
Y, a continuación, hace una observación: “Salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tener de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.
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Por tanto, y por norma general, es el dueño de la vivienda quien está obligado a mantener la vivienda en buenas condiciones. Pero existen excepciones. ¿Cuáles? Cuando el deterioro se deba al mal uso o descuido del inquilino. Entonces será éste quien debe hacer frente a las mismas.
Según el artículo 21.3 de la LAU, el arrendatario, “en el plazo más breve posible”, deberá comunicar al arrendador “la necesidad de las reparaciones (…) a cuyo solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda”.
¿Qué debe pagar el propietario?
Por norma general, los arreglos considerados como reparaciones de conservación para que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad. Obras, como matiza Sierra Abogados, que “no incidirán en el aumento del precio del alquiler”.
Por tanto, el propietario debe hacerse cargo del mantenimiento de suelo, paredes y techos. “Este tipo de reparaciones son aquellas obras sin las cuales las viviendas quedaron dañadas para su uso, por lo que deben realizarse imperiosamente. Además, este tipo de reparaciones no aumentan el valor de la vivienda”, añaden desde el despacho de abogados.
Otra obligación del propietario es mantener o sustituir (cuando sea necesario) las instalaciones de electricidad y agua. Y los electrodomésticos también serán reparados por el casero salvo que la avería se haya producido por un mal uso del inquilino. Si existe caldera, la reparación corresponde a quien alquila.
¿Qué debe pagar el inquilino?
En general, debe hacer frente a aquellas pequeñas reparaciones causadas por su uso (art. 21.4 de la LAU). Aquí conviene recordar que el arrendatario tiene la obligación de mantener la vivienda en las condiciones en las que la recibió.
Entre las reparaciones más comunes, por citar algunas, los agujeros que hizo en las paredes, la pintura por un mal uso, los arreglos de muebles o utensilios (aunque depende de cómo se hayan producido los desperfectos)… También grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas o termos.
Para saber si se trata de una pequeña reparación o no, Idealista apunta a una serie de criterios que pueden ayudar a saber quién debe hacerse cargo. Por ejemplo, el tiempo de ocupación. “Si la avería se produce poco después de que el inquilino entre a vivir, normalmente le corresponderá al propietario pagar la reparación”.
Otro criterio es el coste de la reparación. Así, y según indica el marketplace inmobiliario, “el importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado”.
De hecho, hay sentencias que señalan que pequeñas reparaciones son aquellas cuyo coste de reparación no supera el 50% del precio del alquiler mensual. Otras lo establecen cuando el coste es inferior al 50% del valor del bien nuevo a reparar. No es pequeña reparación cuando el bien se rompe o estropea ‘por viejo’, o al agotar su vida útil.
¿Qué es la presunción de culpa del arrendatario?
Uno de los momentos de ‘tensión’ entre propietario e inquilino sucede cuando este último devuelve las llaves. Y todo a cuenta del estado en que queda la vivienda y sus enseres.
“El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”, dice el artículo 1563 del Código Civil.
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Por tanto, el inquilino deberá probar que no tuvo responsabilidad en el daño ocasionado. Por tanto, y para evitar conflictos, es conveniente hacer un inventario detallado (con fotografías a ser posible) de los muebles, y del estado de conservación de la vivienda, antes de alquilar la vivienda. Servirán como prueba para ambas partes.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones?
Ambas partes tienen derechos y obligaciones cuando firman un contrato de alquiler. Dicho contrato también puede incluir condiciones específicas.
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario, según el Código Civil, “la cosa objeto del contrato”. Es decir, la vivienda y los enseres que se detallen en el contrato. También deberá realizar durante el periodo acordado todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buen estado. Y, si quiere vender la vivienda, deberá ofrecérsela primero al inquilino.
Este, por su parte, tiene la obligación de pagar el precio acordado “en los términos convenidos”. Aquí se incluye tanto el importe como la forma de pago. También deberá usar “la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado”. Es decir, que si se alquiló como vivienda, no podrá usarse como local comercial. Y deberá pagar los gastos que origine la escritura del contrato.
Asimismo, no podrá ceder ni subarrendar la propiedad sin permiso del arrendador. Y deberá soportar las obras de mejora y no realizar por su cuenta obras que modifiquen la configuración de la casa.