Cuánto cuestan los trámites y la reforma de un local para convertirlo en vivienda

Un antiguo local, con su amplio escaparate, ahora convertido en una vivienda con su puerta de entrada y sus ventanas. No se trata de un fenómeno extraño. Más bien es un paisaje que cada vez está siendo más común en diferentes zonas de España.

Varias son las circunstancias que han llevado a que sea así. Por un lado, la subida continúa del precio de la vivienda. Por otro, el auge de los centros comerciales, a la par que la venta por Internet, que han hecho que muchos locales comerciales se hayan quedado vacíos. Sin olvidar la subida de precios como los de la electricidad, o de las materias primas, que han convertido los beneficios de muchos negocios en pérdidas.

Quienes quieren acceder a una vivienda, o quienes quieren invertir en el ladrillo, se hacen la siguiente pregunta: ¿Es un local comercial una opción plausible y rentable? Te mostramos las respuestas.

¿Cuánto cuesta un local comercial?

El precio de compra de un local comercial puede ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda, según Habitissimo. Un punto de partida interesante para quienes quieren comprar locales para convertirlos en vivienda.

De hecho, y según esta plataforma, las peticiones para la reforma de locales comerciales han aumentado un 10% en el primer trimestre de 2023 respecto al mismo periodo de un año antes. Tal es el interés, que en dicha plataforma se han recibido más de 242.000 solicitudes de presupuesto para convertir locales en vivienda.

¿Cuál es el coste medio de la reforma?

Pues usando el título de la famosa canción, depende. Por término medio, y para locales de 50 metros cuadrados, se puede ir a los 19.500 euros. Si lo que se transforma es un local de 80 metros cuadrados para convertirlo en una vivienda de dos plantas, el montante es de 35.500 euros.

Eso sí, y antes de dar el paso, conviene tener en cuenta que no todos los locales pueden convertirse en viviendas. De hecho, hay que valorar cuáles son los criterios de reconversión que establecen cada municipio y cada provincia.

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Por ejemplo, y en el caso de la Comunidad de Madrid, el local tiene que tener más de 38 metros cuadrados, la cocina debe contar con salida de humos independiente, y los baños interiores deben contar con una extracción forzada.

¿Qué documentos son necesarios?

Como es lógico, para que un local pueda ser destinado a uso residencial debe cumplir unas condiciones mínimas de habitabilidad. Por tanto, debe poseer la correspondiente cédula de habitabilidad. Un documento que se da una vez se comprueba que se cumplen unos requisitos desde el punto de vista legal y constructivo. Por ejemplo, una altura mínima de 2,5 metros en, al menos, el 70% de la vivienda.

Otras condiciones que establece, en este caso, el Código Técnico de la Edificación, son: salida de humos; una estancia con un espacio útil superior a los 12 metros cuadrados; o que todas las habitaciones, salvo el aseo, zonas de paso, despensas y tendederos, tengan ventilación y luz natural, entre otras.

Además, el local debe estar ubicado en suelo urbano. Por tanto, apto para la edificación y el uso residencial. Son los ayuntamientos quienes se encargan de determinar el uso del suelo. Y hay que presentar un proyecto técnico de reforma en el consistorio para su validación. Los arquitectos se encargan de realizar este estudio de viabilidad. En determinados casos, no en todos, es necesario contar con el visto bueno de la comunidad de vecinos.

¿Cuál es el precio del papeleo?

Con todo esto, es hora de echar cuentas. Las licencias y trámites para convertir un local en vivienda pueden venir a costar unos 1.200 euros. Y las obras pueden costar entre 400 euros y 900 euros el metro cuadrado, según Habitissimo. Claro está, todo dependerá de las obras necesarias, la calidad de los materiales que se utilicen, las estructuras que se puedan aprovechar y el coste de los trámites legales.

Así, y por término medio, convertir un local de 50 metros cuadrados en un apartamento saldría por unos 19.500 euros; un local industrial de 50 metros cuadrados en un loft, 25.900 euros; y un local de 80 metros cuadrados en una vivienda de dos plantas, 35.500 euros.