Adquirir vivienda es un sueño para muchas familias y personas. Una situación en la que la inmensa mayoría de los mortales acaba por solicitar una hipoteca. Es decir, que se acaba endeudando por un periodo largo de tiempo y por una cantidad elevada.

En concreto, la hipoteca media en España se situó en 145.347 euros en el primer trimestre de 2023, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Dicho de otra manera, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio mensual de 648 euros.

Y esto sucede en un entorno de tipos de interés al alza y endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios. La última subida de tipos del mes de julio por parte del BCE (un cuarto de punto para situarlo en el 4,25%), no hará otra cosa que encarecer las hipotecas de quienes las tienes contratadas a tipo variable.

[El BCE cumple el guion y sube otros 0,25 puntos los tipos de interés, hasta el 4,25%]

Se trata de nueve subidas consecutivas en un año, desde que se aprobó la primera el 21 de julio de 2022 con el fin de contener la inflación. Hasta ese primer movimiento, los tipos de interés europeos llevaban más de seis años clavados en el 0%.

Con este panorama, y sobre todo para los nuevos hipotecados, la pregunta que surge es la siguiente: ¿Qué es mejor, la TAE o el TIN? Dos conceptos que siempre aparecen en la publicidad de este tipo de producto.

¿Qué son el TIN y la TAE?

Saber diferenciar ambos términos es importante para entender el funcionamiento de una hipoteca. Básicamente, el TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio que pagamos por el préstamo. Es decir, el dinero que debemos pagar al banco a cambio del dinero que nos ha dejado (aparte de devolver el capital).

¿Y la TAE? En este caso, se trata de la Tasa Anual Equivalente. Es decir, el dinero que pagaremos por el capital que nos han prestado. Dicho de otra manera, la TAE incluye el TIN, comisiones y gastos de la operación.

[El precio de las hipotecas fijas no deja de subir: la banca ya pide por ellas más del 4%]

El TIN, según explica Rafael Moral, responsable del departamento de Análisis Hipotecario del intermediario Hipoo, es “el precio pactado por la devolución del dinero”. Y se pactará con el banco según la periodicidad de la devolución del préstamo.

La TAE, por su parte, “se calcula mediante una fórmula matemática normalizada que muestra el coste financiero total de la operación”. De este modo, al TIN de la operación hay que sumarle la periodicidad de los pagos, las comisiones por amortización y cancelación, los gastos derivados de la operación (como los seguros) y otros adicionales.

¿Qué es mejor?

Hechas las ‘presentaciones’ del TIN y la TAE, la persona que tiene previsto contratar una hipoteca se enfrenta a una publicidad en la que ambos términos están presentes. Y eso puede llevarle a confusión.

“Sin lugar a dudas, la TAE nos ofrece una imagen más fiel del coste real de la operación, pues aporta una visión panorámica de todos los productos asociados y comisiones, así como todos los elementos que son de utilidad para el consumidor”, afirma Rafael Moral.

Firma de una hipoteca.

Dicho esto, ¿en qué conviene fijarse cuando se ponen sobre la mesa las condiciones de la hipoteca? Aquí hay un truco que el experto desvela: “La TAE nunca podrá ser inferior al TIN. Por lo tanto, la conclusión a tener en cuenta es que a mayor diferencia entre TAE y TIN, mayor es el coste de los elementos añadidos al TIN. Es decir, comisiones, gastos derivados y adicionales... pudiendo no ser una operación de interés por dichos elementos asociados al préstamo”.

Por tanto, y según Rafael Moral, conviene hacer un análisis pormenorizado de ambas tasas porque se puede decir “que ambas pueden verse como incompletas”. Así, por ejemplo, el TIN no incluye gastos financieros ni comisiones y no tiene una referencia estandarizada. Solo coincide con la TAE cuando los intereses se pagan al final en el mismo plazo de tiempo.

Esto podría llegar a hacer imposible la comparación de productos de la misma naturaleza. Sin embargo, la TAE sí que incluye gastos financieros asociados, así como otros adicionales.