La subida del Euríbor está afectando a aquellas personas que tenían contratada una hipoteca variable. Y ante sí tienen la posibilidad de pagar menos por la hipoteca mensual de su vivienda si llevan a cabo un cambio en la misma.
¿Cuál es dicho cambio? Subrogar la hipoteca. Es decir, cambiar la hipoteca de entidad financiera. ¿Y por qué se suele hacer? Para modificar las condiciones financieras, como el tipo de interés, así como para eliminar productos vinculados o ajustar los plazos de amortización.
Por tanto, con este movimiento lo que se pretende es mejorar las condiciones del préstamo hipotecario de quien o quienes tienen contratado este producto. Eso sí, hay que tener en cuenta que, habitualmente, conlleva una serie de gastos que se reparten entre el cliente y el banco.
¿Hasta cuándo se puede subrogar una hipoteca?
Hacer este tipo de operación no tiene una fecha límite. Se puede hacer cuando el cliente quiera. Sin embargo, hay una fecha en el horizonte que conlleva una serie de ventajas y que conviene tener en cuenta: el 31 de diciembre de 2023. ¿Por qué?
Para responder, hay que echar la vista atrás. Fue en noviembre de 2022 cuando el Gobierno aprobó lo que se conoce como Código de Buenas Prácticas de las entidades bancarias. Dicho código tiene una duración de dos años. Sin embargo, hay medidas que sólo duran un año, como es el caso de la supresión de las comisiones por subrogaciones hipotecarias.
Dicha subrogación, es decir, cambiar una hipoteca de un banco a otro, tenía que llevarse a cabo con una condición: cambiar el tipo de interés de la misma de variable a fijo o mixto. ¿Objetivo? “Aliviar la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el aumento del Euríbor”, según explicó el Gobierno.
Por tanto, la meta del Código de Buenas Prácticas era asegurar la continuidad de los pagos de los préstamos hipotecarios y su plazo de aplicación era de 24 meses. Pero la supresión de las comisiones por subrogación no se alargaba tanto en el tiempo.
En concreto, su plazo se reduce a la mitad. Es decir, que su plazo de ejecución era de un año. Así, y dado que entró el vigor el 1 de enero de 2023, finalizará el 31 de diciembre de este mismo año.
“Con el Euríbor en fase de estabilización, e incluso algo a la baja, y la paralización de las subidas de los tipos del BCE es posible que la exención de las comisiones por subrogación a los hipotecados llegue a su fin a final de año”, explica Simone Colombelli, portavoz de iAhorro. Eso sí, está abierta la posibilidad que se amplíe más allá del 31 de diciembre.
¿Cuál será el ahorro si se subroga la hipoteca?
Retrasar la subrogación de la hipoteca más allá del 31 de diciembre de 2023 puede salir caro. El motivo es bien sencillo: pasaría de ser gratis a tener que pagar una comisión.
“Esas comisiones se sitúan normalmente en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo”, especifica Colombelli. Y añade: “A partir de ahí, se reducen al 1,5%. Eso sí, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0%, si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario”.
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Según un ejemplo del comparador hipotecario, quien contrató una hipoteca variable de 150.000 euros, y un diferencial del 0,99% en octubre de 2017 (recordemos, estaba en el -0,180%) ha pasado de pagar 469,48 euros al mes a 751,05 euros. En la actualidad, el Euríbor está al 4,160%.
Dicho con otras palabras, paga 281,57 euros mensuales más. Si quisiera cambiar a otro banco, y contratar una hipoteca fija, hasta el 31 de diciembre sería gratis. “Sólo tendría que pagar entre 300 y 400 euros, que es la tasación de la vivienda”, especifica el director de Hipotecas de iAhorro.
Pero supongamos que todavía la quedan por pagar unos 123.000 euros. Si lleva a cabo la subrogación en 2024, la comisión que dice la ley, antes de los primeros diez años de vida del préstamo, sería del 2%. Por tanto, a ese coste de tasación, habría que sumar otros 2.460 euros. En total, casi 3.000 euros más por cambiar su hipoteca de banco.
Si en vez de 132.000 euros le quedan por pagar al hipotecado 300.000 euros (también antes de cumplir los diez años del préstamo y con una comisión del 2%), la cuota ha aumentado en 561,32 euros: de 938,96 euros a 1.500,28 euros. Si subrogara a partir de 2024, junto al coste de la tasación tendría que pagar otros 4.940 euros.
“Es verdad que estamos en el mejor momento para cambiar de hipoteca porque nos podemos quitar la comisión de subrogación. A pesar de esto, si este decreto no se actualiza, también es muy interesante seguir analizando la posibilidad del cambio siempre que el ahorro sea mayor a los costes”, remarca Simone Colombelli. Por tanto, habrá que hacer número para analizar si interesa cambiar la hipoteca.