Pintar, cambiar las ventanas... ¿qué reformas en una vivienda pueden rebajar la plusvalía de la venta?

La compraventa de viviendas es una de las operaciones con más impuestos asociados. Hasta seis figuras tributarias aparecen. Entre ellas se encuentra la de las ganancias patrimoniales, o pérdidas, ocasionadas con la venta y que tendrán que declararse en el IRPF. A mayor diferencia entre el valor de compra y el de venta, mayor será también la plusvalía y, por tanto, el peaje fiscal.

Pero hay gastos que se pueden tener en cuenta para determinar el valor de adquisición del inmueble, de tal modo que elevarán el precio y minorarán la plusvalía. Según ha aclarado la Dirección General de Tributos, en febrero de 2019, con carácter general los gastos de reparación y conservación realizados en la vivienda no se pueden sumar al valor de adquisición, pero las ampliaciones o mejoras sí.

Antes de analizar la consulta de Tributos, los expertos fiscales del CEF distinguen entre adquisiciones a título oneroso y lucrativo. En las primeras formará parte del valor de adquisición además del valor real, el correspondiente a inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquiriente.

En cambio, si la adquisición se realizó a título lucrativo, formará parte de dicho valor de adquisición el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y las cuotas del IVA soportadas no deducibles, que en su momento pudieran haber gravado la adquisición del inmueble, excluidas las que pudieran corresponder a intereses.

Pintar, solar, cambiar el sistema eléctrico...

Respecto a las obras de reforma, como se ha dicho se incluyen en el valor de adquisición las “mejoras efectuadas en la vivienda”, pero no se definen. Para ello, estos expertos acuden a la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, donde se define “mejora” como el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Esta misma resolución define el concepto de ampliación como un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.

A partir de estas definiciones, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.

A modo de ejemplo, se consideran obras de conservación y reparación la pintura, la sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería, sustitución de solería y azulejos, la sustitución de puertas y ventanas.

Se entiende una ampliación o mejora las obras destinadas a modificar la estructura del inmueble, o instalar un elemento que no existía con anterioridad, como un ascensor, o aumentar la superficie útil del inmueble.

En consecuencia, en función del carácter que tengan las obras de reforma efectuadas en una vivienda, se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, sumándose, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo.

Además, si el inmueble ha estado arrendado, deberá tenerse en cuenta el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima con independencia de su efectiva consideración como gasto, que minorará el valor de adquisición del inmueble a la hora de calcular la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente.