Pese al boom de los pisos turísticos sobre todo en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca, el 65% de los propietarios de segunda vivienda que alquila su inmueble opta por el convencional mientras que un 35% elige arrendamiento vacacional, según datos de Casaktua.
Pero la gran pregunta de los propietarios de vivienda que quieren sacarlas al alquiler es: ¿qué interesa más el alquiler de temporada o el de larga estancia?
Aunque cada caso es un mundo, solamente desde el punto de vista fiscal, sin tener en cuenta otras consideraciones, es más interesante el alquiler tradicional. Es decir, para los mismos ingresos al año, interesaría que estos provinieran del arrendamiento convencional, puesto que Hacienda sacaría más tajada del de temporada.
Según la respuesta dada por expertos fiscales de alquilerseguro.es, son dos los impuestos que hay que mirar, el IRPF y el IVA, para llegar a esa conclusión.
En el IRPF, ambos alquileres tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Para que proceda esa calificación el “alquiler se tienen que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Y como ejemplo, “no se consideran servicios de la industria hotelera los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de estos, así como la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.
Los rendimientos obtenidos tendrá que declararlos el titular del inmueble por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.
La principal diferencia frente a los residenciales, explican estos expertos, es que al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción de 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, ya que “los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal. En consecuencia, disminuye la rentabilidad del alquiler turístico frente al residencial.
Otra clara desventaja del alquiler turístico es que el inmueble en los periodos de tiempo en los que no haya sido objeto de cesión general la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía será el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado), indican las mencionadas fuentes de alquilerseguro.es.
El arrendamiento puede entenderse como una actividad empresarial y los rendimientos tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios servicios propios de la industria hotelera como: servicios periódicos de limpieza, cambio de ropa, de restauración, de ocio o analogía similar. O bien cuando sin prestar estos servicios se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.
IVA-ITP
El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.
No se aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.
No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). En ese caso, tributará al 10% como un establecimiento hotelero.
Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.
En los casos en que los arrendamientos estén exentos de IVA tributarán por ITP, según tarifa de las CCAA. El ITP es un tributo que recae sobre el inquilino.
FOTOS DONDE SALE MAL EL TURÍSTICO
Desde Casaktua, añaden también estas realidades donde el alquiler convencional también gana la partida al turístico:
1. Las comunidades de vecinos podrán aumentar un 20% los gastos de comunidad de las viviendas de uso turístico.
2. Endurecimiento de la normativa de pisos turísticos en capitales y ciudades costeras.. En Madrid, por ejemplo, la reciente normativa ha reducido en un 95% los pisos destinados a este fin en el centro de la capital.
3. Las agencias que gestionan el alquiler de pisos para fines turísticos cobran en torno al 35% del beneficio obtenido por la gestión integral. Esta incluye labores de limpieza, recpeción y salida, así como el anuncio de la vivienda en las diferentes plataformas
4. Dependiendo de la ciudad y zona donde se ubique el piso, para que sea igual o más rentable el alquiler turístico que el residencial, el inmuelbe deberá estar ocupado entre un 50% y un 60% de los días del mes.