Evita que Hacienda te dé un 'palo' si has comprado, vendido o alquilado tu vivienda

¿Has vendido una vivienda en 2019 y temes que Hacienda te dé un ‘palo’? ¿Recibes ingresos de alquiler y te va a subir mucho la base del IRPF o pagas una renta de alquiler y no sabes si tienes deducciones? Todas estas cuestiones conviene planteárselas de aquí al final de año ya que todavía hay margen de ‘reposición’. O lo que es lo mismo, aún queda tiempo para hacer los cálculos oportunos con el fin de poner la vivienda a favor a la hora de verse las caras con Hacienda. 

Entre las recomendaciones de Francisco Cosano, socio/director de Bissé Asesores para la recta final de año, destacan las que tienen a la vivienda como aliado.

1. ¿Vives de alquiler? 

En el caso de vivir de alquiler hay que verificar si el contrato de arrendamiento está firmado con anterioridad al 1 de enero de 2015, porque de cumplirse determinadas condiciones, se puede tener derecho a la deducción por alquiler de vivienda habitual. Es importante también revisar las deducciones que por este mismo concepto establecen las comunidades autónomas.

2. ¿Has vendido tu vivienda habitual? 

Si se ha transmitido la vivienda habitual en el año 2019 y se ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra vivienda que tenga la consideración de vivienda habitual, en un plazo máximo de dos años, hay que recordar que la ganancia patrimonial obtenida por la venta quedará exenta de tributación.

3. ¿Recibes ingresos por alquiler? 

Si durante el ejercicio se han obtenido rentas por el alquiler de una vivienda con carácter permanente (no alquiler vacacional), hay que tener en cuenta que son gastos deducibles de los ingresos los intereses y gastos de financiación, los gastos de reparación del inmueble, comunidad, seguro, tasa de basuras, servicios de abogados y asesores, IBI. Por tanto, si se tiene pensado realizar algún tipo de reparación en el inmueble o sustituir alguno de los elementos del mismo (puertas, ventanas, electrodomésticos), es el momento de hacerlo, antes de que finalice el año.

Además, el ingreso neto, es decir la diferencia entre los ingresos y los gastos, se verá reducido en un 60%, y se  tributará por tanto por el 40% de los rendimientos. Así, si se tiene intención de alquilar un inmueble, resultará más ventajoso que el destino sea vivienda habitual del arrendatario, y de este modo poder beneficiarse de la reducción.

4. ¿Has generado ganancias y pérdidas patrimoniales en el ejercicio? 

Si se han obtenido ganancias patrimoniales durante el ejercicio, por ejemplo, por la transmisión de un inmueble, se integrarán en la base imponible del ahorro se tributará por ello a tipos que oscilan entre el 19% y 23%. No obstante,  se podrá reducir el coste fiscal si se tuviesen saldos negativos pendientes de compensar procedentes de transmisiones de ejercicios anteriores, y durante los cuatro ejercicios siguientes al de su generación.

Pero si no existieran esos saldos negativos pendientes, también puede reducirse el coste fiscal si se llevasen a cabo, antes de finalizar el año, otras transmisiones, como por ejemplo venta de acciones (fácilmente realizables), que originen pérdidas. De esta forma se tributaría únicamente por la diferencia.

Además, desde la reforma del Impuesto que entró en vigor en 2015, se permite la compensación del saldo negativo procedente de la integración y compensación de rendimientos del capital mobiliario (dividendos, intereses, etc.) con el saldo positivo resultante de integrar y compensar las ganancias y pérdidas patrimoniales, con el límite del 25% de dicho saldo positivo.

5. ¿Compraste un inmueble entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012? 

Si la respuesta es afirmativa y además durante el ejercicio 2019 has vendido este inmueble te resultará interesante saber que la ganancia patrimonial derivada de la venta de los inmuebles urbanos adquiridos entre el 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012 estará exenta parcialmente, ya que se tributará sólo por un 50% de la suma.

6. ¿Adquiriste tu vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012? 

La deducción por inversión en vivienda habitual se eliminó con efectos 1 de enero de 2013, no obstante, aquellas personas que adquirieron su vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de 2012 y se hubieran aplicado la deducción, mantienen el derecho a aplicársela. El importe de la deducción será del 15% de las cantidades pagadas en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de vivienda, siendo la base máxima de deducción de 9.040 euros.

En los casos en los que se adquiriese la vivienda con préstamo hipotecario, si las cantidades destinadas durante el ejercicio a pagar la hipoteca no alcanzasen el importe máximo de base de deducción, puede resultar de interés amortizar préstamo antes de 31 de diciembre hasta alcanzar dicho importe (9.040 euros), ya que de este modo se aprovecha al máximo la deducción. Recuerda que el límite de 9.040 euros se aplica por declaración, es decir en el caso de matrimonios que realicen declaración individual el límite será de 9.040 euros para cada declaración, es decir, podrán amortizar entre los dos hasta 18.080 euros, mientras que si realiza declaración conjunta, el límite de la base de deducción será solamente de 9.040 euros.

7. ¿Has transmitido o estás pensando en transmitir algún bien adquirido con anterioridad a 1995? 

Si este es el caso, ten en cuenta que podrán ser de aplicación los coeficientes de abatimiento, que reducirán el importe de la ganancia patrimonial generada, con el límite de 400.000 euros del precio de venta.