España necesita inversores institucionales para algunos de los segmentos de su mercado inmobiliario. Sobre todo, en subsectores como el de estudiantes o el de casas para residentes extranjeros jubilados que vienen a nuestro país.
Una clara señal de este escenario es que, de hecho, Principal Global Investors, una de las mayores gestoras de fondos del mundo, calcula que, en el primer nicho, España debería sacar al mercado 373.000 camas para estudiantes adicionales a las que ahora tiene.
Según un informe reciente de la gestora sobre el sector inmobiliario europeo, en España hay una “escasez estructural” en el suministro de camas disponibles para estudiantes. “España tiene una gran cantidad de estudiantes internacionales (30%) y representa una gran parte de la demanda. La mayoría de los productos existentes están desactualizados y no son propiedad institucional, lo que hace que este sector esté listo para oportunidades de inversión”, considera Principal.
Según sus estimaciones, en estos momentos hay 97.000 camas disponibles, si bien serían necesarias unas 470.000 para satisfacer la demanda de extranjeros que quieren venir a estudiar a nuestro país, lo que arroja una diferencia de 373.000 camas cuya creación deberá ser cubierta mayoritariamente por los fondos de inversión.
Otro foco de atención es el que la gestora americana engloba en cuidados de la salud, el de viviendas privadas para residentes extranjeros, muchos de ellos jubilados. “En los países del sur de Europa, las normas culturales, así como los niveles de ingresos más bajos, han llevado a una menor adopción de centros de atención a largo plazo.
En cambio, países como Portugal y España se han convertido en un mercado en crecimiento para viviendas privadas para personas mayores que atienden principalmente a residentes extranjeros con mayores ingresos disponibles”, resume el informe, para quien “España representa un gran grupo de oportunidades”.
“Con una de las expectativas de vida más altas y una población anciana en crecimiento, el país está experimentando una falta de suministro para los residentes actuales y futuros. Gran parte del stock también carece de propiedad institucional, pero la consolidación está en marcha”, asegura Principal, aunque sin cifras concretas como en el caso anterior.
Supremacía del residencial
Estos dos subsectores, muy ligados a la demanda extranjera por nuestro país, no están correctamente cubiertos por los inversores institucionales y los fondos. Más bien, España es un país donde el residencial lo ocupa casi todo. Este nicho tan popular de inversión en ladrillo representa, aproximadamente, un tercio de las inversiones totales.
Los análisis de Principal Global Investors suelen ser muy tenidos en cuenta por los inversores, dado que cuenta con uno de los equipos más especializados en real estate. La gestora maneja 544.000 millones de dólares en todo el mundo, un patrimonio del cual 88.000 millones de dólares corresponden a activos inmobiliarios, gestionados a través de la filial Principal Real Estate Investors.
En el mercado español, la gestora comercializa el fondo Principal Global Property Securities, que invierte a nivel global en compañías inmobiliarias cotizadas (REIT, por sus siglas en inglés).
El impacto de la pandemia de la Covid-19 sobre la economía europea perjudica sobre todo a los sectores hotelero y de comercio minorista. En cambio, los nuevos hábitos de consumo, la fuerte demanda y la escasez de oferta, la digitalización y la pujanza en sectores como sanidad y educación, refuerzan las expectativas de los segmentos industrial, centros de datos, sanitario y residencias de estudiantes.
Alquileres planos
En cuanto a la tendencia en el sector de las oficinas españolas, Principal estima que “el crecimiento de los alquileres debería mantenerse plano”, si bien es cierto que “las mejoras de los inquilinos en ubicaciones privilegiadas [de Madrid y Barcelona] están ganando ritmo y, por tanto, tienen un impacto negativo en los alquileres efectivos”.
También es significativo la relativa fortaleza que han mostrado los centros comerciales durante la crisis, aunque esto esconde una realidad: que el comercio electrónico en nuestro país todavía no está muy asentado. “España ha experimentado un impacto menor debido a una baja tasa de penetración del comercio electrónico que impulsa los niveles de ocupación en los centros comerciales cerca del 94%.
Los rendimientos preferenciales aumentaron modestamente en 25 puntos básicos sin que se haya observado una dislocación de precios en los supermercados con tiendas de comestibles”, relata Principal Global Investors.