El mercado inmobiliario español tiene un serio problema. Y se llama vivienda. Especialmente, el cómo mitigar ese desequilibrio entre demanda y oferta que existe en la actualidad con carácter generalizado.

“Estamos ante un déficit estructural de vivienda tanto de alquiler como de venta. En España venimos creciendo a una tasa neta anual de 260.000 hogares, mientras que la producción de vivienda terminada no sube de 90.000. Eso ha propiciado que, año a año, se vaya acumulando un déficit estructural que se estima en 600.000 viviendas a día de hoy”, alerta Enrique Sánchez-Rey, director de Bestinver Activos Inmobiliarios.

Una balanza que está estropeada y que podría estarlo aún más. “Por diferentes factores como los flujos migratorios o la reducción del tamaño de los hogares, hay una demanda latente y creciente que va a ir aumentando en otras 200.000 la necesidad de viviendas anuales. Por lo tanto”, defiende el experto de Bestinver, “hay que incentivar y promover la producción de vivienda”.

Y en eso, más allá de las instituciones, tendrán mucho que ver los ahorradores. A través de vehículos de inversión colectiva, como los fondos de inversión o las socimis, pero también a través del crowdfunding inmobiliario, los ahorradores pueden invertir su capital en instrumentos diversificados y profesionalizados que ayuden a promover nuevas viviendas. Unas viviendas que ya estarán más adaptadas a los usos sociales modernos y que, además, proporcionarán una rentabilidad atractiva a tales ahorradores.

Este es el leitmotiv de la mesa de debate que ha organizado EL ESPAÑOL-Invertia con Bestinver, que llevaba por título ‘Vivienda: ¿Cómo diversificar la inversión?’.

“Tenemos un problema de acceso a la vivienda. Los precios han subido un 75% de media en España en los últimos diez años, mientras que los salarios sólo han crecido un 20%. El diagnóstico es fácil, lo complicado es la solución”, se teme Ofelia Núñez, directora de Living Capital Markets en CBRE.

“No solo falta suelo finalista, también falta mano de obra. Aunque liberásemos todo el suelo, faltarían manos para construir lo necesario. La media de edad de los empleados de la construcción está cerca de los 50 años, es un sector que no está atrayendo a los jóvenes”. Núñez calcula que, “en diez años, podríamos tener un gran problema. Y la industrialización hoy tampoco está preparada para atender a una demanda tan alta”.

Más concretamente, según datos del INE, el año pasado se construyeron 96.000 viviendas de obra nueva en nuestro país. “Pero apenas el 2% tenía algún tipo de protección o, lo que es lo mismo, unas 1.800 viviendas. Eso no es nada, es insuficiente. Vamos a seguir sufriendo mucho tiempo con este problema”, apunta Alberto Alcázar, director de Programas Avanzados en Real Estate en el IE Business School.

A tenor de las cifras aportadas durante el debate, los grandes tenedores representan sólo un 5% del stock total de alquiler en España. “Si los gobiernos desincentivan a este pequeño nicho del mercado profesionalizado, nos estamos coartando en crear más oferta disponible, que es lo que solucionaría el problema”. Núñez lo traduce en números: son 110.000 viviendas, aproximadamente, que sumarán sólo 30.000 unidades más en los próximos tres años.

Nuevos usos, nuevos ‘livings’

Hay escasez de vivienda, pero también falta vivienda adaptada a las nuevas tendencias habitacionales y sociales. Según Sánchez-Rey, “están surgiendo nuevos usos y formatos inmobiliarios, con nuevas formas de vivir”. Y es que “venimos de un modelo único de vivienda en compra propia y luego en residencias de mayores. Pero lo cierto es que han proliferado distintos nichos para atender diferentes necesidades de las personas, que son cambiantes y en España hay mucho recorrido para invertir en ellas y satisfacerlas”.

Así, los fondos de inversión están enfocándose en segmentos como el flex living (para profesionales que vienen a vivir a España tan sólo unos meses de paso y no quieren ni ir a un hotel ni alquilar un piso a largo plazo); el senior living (para recién jubilados con una alta esperanza de vida por delante, capacidad adquisitiva y un cada vez mejor estado de salud); el coliving (alquiler de una habitación con baño propio dentro de un edificio con servicios y espacios comunes para el resto de los inquilinos) o las residencias de estudiantes.

Para invertir en estos segmentos, “hay que contar con equipos, estructura, tecnología y canales de comercialización”, herramientas que el inversor particular no tiene a su alcance. De ahí que los fondos de inversión profesionalizados hayan ganado tanta popularidad.

Como destaca Sánchez-Rey, un elemento que caracteriza a todos estos subtipos de living son las zonas comunes y la interacción social de sus habitantes. Se busca una experiencia más allá del propio alojamiento. Y, por ende, se requiere de una “gestión activa y profesionalizada”.

Esto se refleja, por ejemplo, en las residencias de estudiantes. Hay unos 600.000 estudiantes que todos los años eligen a España como destino y buscan cama, y sólo hay 114.000 camas disponibles. Se construirán 14.000 camas de aquí a dos años, pero seguirá habiendo un desajuste en un sistema universitario español que sigue atrayendo extranjeros gracias a la adaptación de programas al inglés, tanto en carreras como en postgrados.

En sentido amplio, las estadísticas no dejan lugar a dudas. El living es el nuevo rey del inmobiliario. En 2007, el 94% de lo invertido eran oficinas y centros comerciales. Pero el 2020 supuso un punto de inflexión con la pandemia de Covid y el teletrabajo.

Por primera vez, el living -los nuevos formatos y el residencial en alquiler o compraventa- superó a las oficinas y, desde entonces, es el líder en inversión en España y Europa.

“Dentro del living, hay dos claros usos ganadores: vivienda asequible, que representa en torno a un 30% de todo lo invertido, y flex living con un 39%, sobre todo en áreas suburbanas terciarias”, detalla Núñez.

Otros nichos inmobiliarios

Alcázar rescata otros nichos inmobiliarios que también están mostrando mucha pujanza. El residencial de lujo, donde se están metiendo grandes marcas, como Gucci o Radisson, en el centro de grandes ciudades y zonas de costa: “Mueve mucho dinero y promueve una economía de alta calidad en servicios o gastronomía”.

Y también los centros de datos. “Si tenemos inteligencia artificial y más tecnología, tendrá que haber data centers detrás, porque de lo contrario esto no puede funcionar”.  

Sin olvidar, de nuevo, la educación, donde “España cuenta con un buen clima, un idioma atractivo para muchos extranjeros y la propia seguridad del país, que eso es vital para muchas familias cuando deciden mandar a sus hijos a estudiar aquí”.