A la Dirección General de Tributos le llueven las preguntas sobre la exención por reinversión en vivienda habitual. De hecho, en 2019 recibió 77 consultas según su buscador, 20 más que un año antes, que ya había superado a las 51 registradas en 2017. Estos datos evidencian que los contribuyentes no quieren perder esa atractiva exención en el IRPF y, en cuanto les surgen dudas, se las hacen llegar a esta dirección general.

¿En qué consiste esa ‘rebaja fiscal’? Cuando se vende una vivienda, lo que se gana con la transmisión es una ganancia patrimonial y tributa en el IRPF en la base imponible del ahorro. Pero puede gozar de una exención cuando el importe total obtenido (no la ganancia) por la venta se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Solo en el último mes del pasado ejercicio, se remitieron 10 consultas al Catastro. Entre las más repetidas están las que tienen que ver con las compras con financiación hipotecaria, como la V3311-19. En ella, la consultante había vendido su vivienda habitual en marzo del 2018 obteniendo una ganancia patrimonial. En septiembre de 2018 adquiere su nueva vivienda habitual por importe de 360.000 euros, y solicita un préstamo por importe de 215.000 euros. Quiere saber cuál sería el plazo de amortización del préstamo para que resulte de aplicación esa exención.

La respuesta: al adquirirse la nueva vivienda con posterioridad a la venta de la antigua, la exención por reinversión será de aplicación por la parte del importe obtenido en la transmisión que destine a la amortización del préstamo hipotecario que grave su nueva vivienda habitual en el plazo de dos años posteriores a dicha transmisión, como por la parte del importe obtenido que se destine directamente a la adquisición de la nueva vivienda.

Un supuesto íntimo

Otro contribuyente planteó un curioso supuesto. En mayo de 2018 él y su pareja adquirieron una vivienda en Málaga. Tras contraer matrimonio comienzan a residir en ella desde septiembre de 2019.

Actualmente, ambos van a obtener un nuevo empleo como delegados de Andalucía. Pretenden enajenar la vivienda manifestando como causas justificativas el hecho de que la ubicación de la vivienda penaliza su movilidad, no dispone de plaza de garaje y su tamaño es reducido, lo que les dificultaría ampliar su núcleo familiar. Lo que pretenden es que Tributos les aclare si existe la posibilidad de que se considere vivienda habitual, a pesar de no permanecer en ella tres años, para poder aplicarse la exención.

El órgano tributario indica, respecto al argumento de necesario el cambio de residencia por motivos de espacio ante el futuro crecimiento de la familia, que la normativa del Impuesto no incluye específicamente, entre las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio, este supuesto. Por tanto, es una decisión voluntaria de los contribuyentes.

No obstante, este Centro Directivo asegura que no puede entrar a valorar esos supuestos dado que están fuera de sus competencias. La valoración de necesidad corresponde efectuarla, en todo caso, a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Si se concluye que el cambio de residencia no es necesario, la vivienda no habría alcanzado la consideración de habitual y, por tanto, el consultante no podría acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Otra persona pregunta si puede aplicarse la exención en el siguiente caso: ha residido durante los últimos 23 años en una vivienda habitual enclavada en una finca rústica. La quiere vender y destinar el dinero en la adquisición de una nueva vivienda habitual situada en terreno urbano.

Dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF, se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto; una vez acondicionado como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establezca el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con los mismos requisitos, condiciones y limitaciones.