Los factores que han volcado la tendencia positiva en la compraventa de viviendas

Los datos confirman lo que muchos compradores y vendedores aún no terminan de creer: cae la compraventa de viviendas. Un conjunto de factores ha llevado a que el mercado empiece a ver signos de consolidación y ligero descenso tras casi un lustro de tendencia alcista.

La Estadística Registral Inmobiliaria relativa al cuarto trimestre de 2019 que elabora el Colegio de Registradores muestra que el número de compraventas de vivienda ha sufrido su tercer descenso trimestral consecutivo, con una reducción del -4,21%, alcanzando las 117.387 compraventas en el último trimestre.

Por tipo de vivienda, los datos evidencian signo contrario. En el caso de la obra nueva, los últimos tres meses del año cerraron con 21.902 compraventas, lo que representa un crecimiento del 3,78%. Sin embargo, el sector de las usadas cerró en 95.485 compraventas, lo que supone una reducción del 5,87%. Con respecto al mismo trimestre de 2018 el descenso interanual de todo el conjunto ha sido del -2,34%.

Los datos agregados de año también aclaran la diferencia entre la obra nueva y la usada. Del total de compraventas registradas en 2018, 503.875 unidades, 90.690 correspondieron a vivienda nueva y 413.185 a vivienda usada. Más de ocho de cada diez viviendas vendidas en España no eran nuevas.

Por tanto, la caída en las viviendas de segunda mano (3,13%) en el mercado español tiene mucho más peso que el ligero aumento de las casas a estrenar (0,61%). De ahí, el signo negativo final del cuarto trimestre.

Motivos del cambio de tendencia

Esta ralentización del mercado no se debe únicamente a un factor. Un cúmulo de circunstancias ha golpeado de lleno al sector inmobiliario español cuyos buenos números parece que crecen a menor ritmo, tras un lustro muy positivo.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, enumera varios: el mercado es más complejo y se unen diversos factores clave, como la bajada de las compras de británicos, la aplicación de la Ley Hipotecaria (demoras de tres meses en la firma), menor peso de los activos adjudicados, junto con los mensajes del Gobierno respecto a la regulación del mercado del alquiler que ahuyentan a inversores privados.

“Hay que analizar los datos con detalle porque la bajada de venta de viviendas se centra en la segunda mano, muy influenciada por las caídas en Baleares y Canarias y también por el retroceso en las compras de extranjeros (sobre todo británicos, afectados por el brexit)”, destaca el CEO de la consultora.

El 12,70% de las compras de vivienda del cuarto trimestre correspondieron a extranjeros, ligeramente por encima del 12,55% del periodo anterior, aunque en términos absolutos supone una pequeña reducción, según los datos del Colegio de Registradores.

Además, la demanda británica ha seguido descendiendo tanto en términos porcentuales (14,23%) como en términos absolutos (cerca de 2.100 compras) a pesar de mantener su tradicional liderazgo, seguidos de franceses (7,99%) y alemanes (7,76%).

Adicionalmente, señala, “el mercado de venta de viviendas de segunda mano está influido, no sé hasta qué punto, por la venta de activos adjudicados de la banca, fondos y de Sareb, que cada vez supone un menor volumen”. “En la medida en que esas carteras se liquiden en el mercado, las transacciones de segunda mano deberían de bajar”, afirma Mikel Echavarren.

Carlos González, fundador y CEO de Inversión Madrid, recuerda que llevábamos prácticamente cinco años de evolución al alza en el número de transacciones y de precios en España. “El mercado inmobiliario, como en otros muchos, no puede siempre seguir una misma tendencia y ahora nos encontramos ante un cambio natural de ciclo, en una fase de normalización y estabilización”, apunta.

También en el ámbito local, el CEO de Inversión Madrid destaca que los ciudadanos siguen encontrando “serias dificultades” para acceder a una vivienda en propiedad. “Las administraciones tienen que tomar medidas ante este problema, y seguimos apostando por una colaboración público-privada real, para ajustar el desfase entre oferta y demanda”, afirma.

Del mismo modo, Carlos González hace referencia a la situación de la economía global. “Nos encontramos en una desaceleración generalizada, que por supuesto afecta al mercado de la vivienda”, apunta.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, pronostica que la tendencia de compraventas para este año “es que sigan estancada y con una ligera caída”. De hecho, insiste en que el golpe de la Ley Hipotecaria no fue el que se podía intuir durante el verano. Por tanto, considera que “las hipotecas crecerán a un mayor ritmo”.

Ni precios ni valor de hipotecas caen

Aunque haya menos operaciones de compraventa, lo que no cae son los precios. También es un factor que afecta al mercado, con los mismos salarios se antoja casi imposible afrontar la compra de la vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona. “Si la demanda tuviera más poder de negociación que la oferta, estarían bajando con carácter general”, señala Mikel Echavarren.

El importe medio de las hipotecas en 2019 ha sido de 127.107 euros, un incremento con respecto a 2018 del 2,23%. En el último trimestre creció un 1,51% comparado con los tres meses previos. Únicamente cuatro comunidades autónomas han superado la media nacional, constatando la asimetría territorial de resultados. Estas son Illes Balears (200.511 euros), Comunidad de Madrid (194.479 euros), País Vasco (150.956 euros) y Cataluña (150.256 euros), según los registradores.

La cuantía de las hipotecas sube a pesar de que los tipos de interés en los nuevos créditos hipotecarios ha seguido cayendo. El último trimestre de 2019 cerró en un 2,31%, un descenso intertrimestral de 0,13 puntos porcentuales, aproximándose al mínimo de la serie histórica (2.26% 1T y 3T 2018).