El estado de alarma provoca numerosas situaciones ante las restricciones a la libertad de movimiento que pueden llevar a traste operaciones de meses, como por ejemplo la compra de una vivienda.
¿Puedo o no puedo ir al notario a firmar la escritura de compraventa? ¿Están abiertas las notarías en estos momentos? Si alguien da la señal de una casa y la operación no se cierra en el plazo previsto, ¿se queda sin ella? Son algunas de las dudas más comunes.
La presidenta de Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei), Monserrat Junyent, advierte de que “se percibe un parón generalizado en el cierre de operaciones y en la captación de nuevos inmuebles”, aunque “aquellas operaciones en que la financiación estaba concedida, se están firmando”.
La urgencia, clave para los notarios
En primer lugar, “el servicio público notarial es de interés general, cuya prestación ha de quedar garantizada en todo el territorio nacional”, explica el Consejo General del Notariado. Por tanto, no pueden cerrar aunque los empleados quieran.
Sin embargo, dadas las restricciones a la libertad deambulatoria establecidas en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma “solo será obligatorio atender aquellas actuaciones de carácter urgente”. Por tanto, “el notario se abstendrá de citar a interesados para actuaciones que no revistan dicho carácter”, confirma el Consejo General del Notariado.
¿Es urgente la compraventa de una vivienda? “Puede ser; dependerá de sus circunstancias”, se limitan a contestar los notarios. La OCU explica que a la hora de determinar la urgencia, el notario deberá valorar fundamentalmente dos aspectos: el vencimiento próximo de plazos convencionales (principalmente a las arras) y la producción de un daño o quebranto patrimonial grave e irrecuperable.
Por ello, el Consejo General del Notariado recomienda que la persona que esté ante una posible situación de urgencia escriba al notario que esté llevando el caso con toda la información que tenga y le plantee la urgencia. El notario, si es urgente, le dará cita. Si no lo es, le explicará que se puede aplazar. Francisco Gómez, propietario de Optimacasa, reconoce que “algunos notarios están abiertos y otros no”.
Plazos y buena fe
Si alguien quiere firmar la compraventa de una vivienda en estado de alarma tiene que llamar a unos cuantos notarios para ver cuál está abierto y considera este asunto “urgente”. Esto podría alargar la operación hasta superar el plazo previsto en el contrato de arras. ¿Y ahora qué?
La presidenta de Fadei estima que se “atrevería a decir que no perderán el dinero de la reserva”. “La excepcionalidad de la situación basada en circunstancias de fuerza mayor nos llevan a pensar que no se perderán”, ahonda Monserrat Junyent.
La OCU resalta que “en principio, los plazos de las arras no están expresamente afectados por la suspensión de plazos decretada por el Gobierno en el marco del estado de alarma”. De este modo, “si una persona ha firmado unas arras para una compraventa de inmueble y el plazo vence en un día de estos, en teoría entraría dentro de los casos excepcionales o de urgencia en los que está autorizada la intervención del notario”.
De acuerdo con la visión de Jacobo Sánchez-Andrade, Counsel de Derecho Inmobiliario en Bird&Bird, “el futuro comprador podría alegar fuerza mayor, no para dejar de cumplir el contrato o resolverlo, sino para suspender el plazo que se había previsto para firmar y pagar el resto del precio por el mismo tiempo en que se extienda la situación de estado de alarma y confinamiento de la población”.
De hecho, Francisco Gómez cuenta a Invertia que, en el caso de Optimacasa incluyen un anexo en el contrato entre comprador y vendedor para dar flexibilidad a los plazos en este periodo excepcional por la crisis sanitaria. Aunque en el caso de esta red de agencias no ha habido ningún problema hasta ahora, “al final depende de la buena voluntad de las partes”.
Concepto en el que incide el abogado de Bird&Bird. “La solución sería sentarse con el vendedor y llegar a una solución consensuada teniendo en cuenta que debe primar el principio general de mantenimiento de los contratos y sus obligaciones (pacta sunt servanda) y buscando un equilibrio entre ambas para reducir las pérdidas y mitigar los daños derivados de la situación excepcional, todo ello actuando de buena fe”.
¿Y si no hay acuerdo?
“Una solución justa y adecuada (que podría prosperar ante un tribunal si una de las partes se negara a acordarla expresamente) pudiera ser que el plazo previsto para firmar la escritura y pagar el resto del precio quedara congelado durante el tiempo en que dure esa situación –es decir, que ese tiempo no contaría a efectos de su cómputo (una cosa parecida a lo que se ha hecho con los plazos procesales)”, apunta Jacobo Sánchez Andrade. Por desgracia, todo puede ocurrir.
Si no llegan a un acuerdo y el vendedor se empeña en forzar la firma de la escritura, indican desde la OCU, “el comprador debería contactar con un notario, hacerle la consulta por escrito para que el notario valore la urgencia y atenerse a lo que el notario diga”.
“Si el notario no aprecia urgencia o dice que no es posible la firma, el comprador podrá defenderse después de una reclamación por incumplimiento del plazo de las arras y ya será un juez (cuando todo se restablezca) el que decida si hay responsabilidad por incumplimiento o si el incumplimiento del plazo estuvo justificado”, explica la OCU. Aunque el consejo repetido a las partes por la organización de consumidores es “aplicar el sentido común”.